白船
“一鋪養三代”是老一輩人留給我們的經驗，但是到了今天，由於經濟環境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。
“一鋪養三代”包括兩部分內容：
1，鋪子就工作，尤其是家傳的老店鋪。
2，鋪子是商業地產。
今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個商鋪，就能收房租養三代人了。
今天由於房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。
同時，由於房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年後退租，有的半年內關門。
其實，如果商鋪買下來自己開店，即使房價下滑，成本上升，恐怕一家人也不會餓肚子。
店鋪的商業模式被網絡衝擊
今天的小女孩都不逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點，這就是“一鋪坑三代”的由來。
商業地產需要跟著商業環境變化，很多商業面積都從賣商品，變成了新產品體驗店，另外還有很多健身俱樂部，養生文化館等新商業店家出現。但是這樣的商業，未必需要沿街底層房產。
投資就是有波動的
投資收益有個大致範圍，其中有三個參數：
1，一般行業收益率
2，風險溢價
3，市場供需折價
一般投資收益是多少？
大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過這個不同行業不好界定，筆者認為可以用社會上無風險收益比對。無風險收益就是國債收益率，和餘額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。
風險溢價。也就是高風險應該高收益。
單純的房產投資沒有多少風險，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點，與銀行借貸利率接近。大概相當於1.5A。今天如果還是用1.5A計算，那麼店鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。
市場供需
由於網店衝擊，商家對店鋪的依賴下降了，再加上經濟環境不好，多數店家也沒有要擴張的慾望，反而有縮減的需要。
但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價出售的。
供需矛盾，造成現在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房價的3%。
從交易上看，如果市場租金下降，那麼商業地產二手房出售時，新接手的房主還要維持1.5A的出租價值，則要降低購入價格。如果新房主用6折購買，則他將來的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對房價漲跌的影響。
海螺008
虛擬綜合體跌入冰點，社區底商“一鋪難求”
中國商業在2012年以前，依然延續了中國商業的門店 傳統，依託地段和人流，正所謂得人流著得天下。但是從2012年開始，“雙十一”作為一把利刃慢慢斬殺了傳統商業的生存命脈，電商蓬勃發展起來，生意從線下的門店慢慢轉移到了淘寶、天貓等線上。一、線上代替線下，商業價值嚴重縮水
網絡上沒有房租、沒有水電費、沒有進店費、上架費，以及稅金，電商的價格優勢是摧枯拉朽的，既然，消費者的消費習慣改變了，不再願意去商場、門店消費，依託在商品上的商場、門店就失去了存在的意義。首當其衝的就是大綜合體、虛擬商鋪，因為商業體量巨大，需要召集的大量人氣突然間消失了，生意肯定一落千丈。只有靠現場體驗的商業類型沒有收到衝擊，如培訓學校、電影院、健身館等，生意如故。二、社區底商成香餑餑，一鋪難求！ 大商場是沒人了，但是樓盤服務於小區內業主的社區商業，如菸酒店、小超市、洗衣店、中小餐飲飯店等，卻依然生意火爆，一鋪難求，小區體量越大、入住人口越多，商業價值越高。如果這個小區靠近城市老商業中心、新區商業核心，或者地鐵口、火車站、動車站、公交車站、學校門口等人流量大的地方，那生意就更加火爆了。這幾年這類社區底商租金一直水漲船高，供銷兩旺，是不錯的投資首選！所以，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？不能一概而論，虛擬的商業綜合體價值的喪失，不再一鋪養三代，但是優質小區的底商絕對是“聚寶盆”，可以養的不止三代。
炮哥說房產
(滿滿的乾貨看過來~)首先要說的是，商鋪和商業地產是不同的概念。
商鋪一般指臨街鋪面或商業市場內的物業，而商業地產還包括寫字樓，車位委託經營的物業，如商場物業，旅遊地產等。而兩者與住房不同，多屬投資性質的物業。
由於電商和經濟的影響，曾經飽受追棒的商鋪，終於涼了下來。想必當過租戶的老闆都知道，籤合同的時候，起碼季交，還要轉讓費保證金約定每年上漲率，轉讓的時候要房東同意一一轉讓費分半，否則你成千上萬投資打水漂。
更有噁心的商場，眼紅生意好的老闆，三五年合同到期，捨不得攢下的人氣，要繼續經營，續簽合同時白白再交轉讓費，否則退鋪反正不愁租不出去。年年上漲的租金，真的一次投資終生不愁，"一鋪富三代”並非空穴來風。
江陽老闆娘陳收房抵債，88年買大山坪50平米鋪子，不足兩萬元，三年拿回本錢，到2010年已市值300萬了，還不算每年近I0萬租金。
然而隨著房地產市場的降溫，相比有剛需支持的往房，商鋪投資遇冷。尤其三四線城，扎堆而起的貿易中心，XX大市場，造成供大於求。定位有誤消費水平低，明明小縣城，偏偏要建幾萬平米的商貿城，號稱某省最大，而通常情況下，有錢人都上市裡或省城購買。
開發商急功近利，使勁手段才不管以後有沒有生意，一個勁地炒作。買商鋪不是買白菜，要考慮的問題很多，但需資金量大，而且是50%首付。
很多中小投資者，由於第一次置業，缺乏相關經驗，以為買房比存款保險，殊不知其不同於存款，國債保險類，屬風險投資要求高著呢。
在房價高漲的日子裡，買到就是賺，而一旦市場疲軟降價，在開發商忽悠下的買房者，苦日子開始了。尤其是貸款較多的，一旦租不出去，或租金縮水，還貸就壓力山大了。(別以包租省心，裡面的坑更大)
買鋪人面臨著賣不脫，(很多連體商鋪產權糾紛複雜，臨街小鋪好些)，租又租不出去，貸款利息高，壓得喘不過氣來。多年辛苦積攢換這麼個苦逼局面，也算是"一鋪坑三代了"。
元元的天下
商鋪租金降低的原因跟實體經濟難有很大關係
首先，我們先分析下一般的商鋪出租給誰了？商鋪出租給的企業一般有幾種，服裝店、餐飲店、便利店等等，這幾種門店也是電商衝擊最為嚴重行業。比如：我們最早在天貓、淘寶購買的就是衣服，後來包括外賣等等，基本上跟互聯網關聯很緊密的這些企業活的都比較累。
商鋪出租最多的企業就是這樣的企業，然而隨著這些企業的經營困難，收入減少自然面對高昂的租金將無以為繼，所以這也是很多商鋪不好租（租金低）的原因。
那麼互聯網摧毀了實體經濟嗎？未必
很多人把電商和互聯網的衝擊作為生意不好做的理由，很長時間以來我也在在困惑，真的是這樣嗎？個人覺得其實電商和互聯網只是把我國一些傳統企業的一些弱點給無限擴大了而已 ，試想下如果沒有電商和互聯網你會知道一件衣服可以比實體店低一半嗎？你會知道原來可以七天無理由退款嗎？知道可以先評價在付款嗎？不可能！！！只能說互聯網和電商把我國很多企業（主要是一些小零售企業）過去的一些經營弱點給放大了而已。但是不得不說很多小企業在這個新的環境下無法適應，自然很多就出現倒閉或者經營不下去的情況。
那麼商鋪投資真正涼了嗎？
目前來看很多城市的商鋪用來投資，想要用租金來彌補房貸的情況是很難實現的。簡單計算一下，以普通的二線城市為例，目前二線城市的商鋪房價為3萬左右，那麼100平米的商鋪需要300萬，除去首付50%就得150萬，則需要貸款150萬，那麼按照基準利率（商鋪貸款十年）需要月還房貸15836.61元左右。而二線城市的商鋪租金基本是150元/平米左右（也有更高的），計算下基本可以滿足房貸，但是前提是得租出去。
第一、大部分城市商鋪空置率挺高的，有數據顯示大部分二線城市商鋪寫字樓的空置率達到了30%以上。也就意味著說除去成熟的商圈外將後至少30%的商鋪出租不出去，一般來說一個成熟的商圈想要成型得有3年左右。
第二、就像住房投資一樣，商鋪投資也需謹慎。看過我文章的朋友都知道，我的觀點一直都是剛需和自己有需求的可以購買，至於投資就不建議了。
商鋪是否真的涼了？我不敢確定，只是個人覺得目前包括這些小企業都在進行轉型期，至於要多久，無法判斷。希望對大家有所幫助，原創不易，喜歡就點贊、關注、轉評吧。
勇哥雜談壹貳叄
這個還是看位置和人流量的吧，雖說現在有很多網上購物的，但是還是有很多東西離不開商鋪的啊，比如說：餐飲、菸酒、水果、酒吧等等。
現在城市裡面不準隨便擺攤，賣個早點都要有店鋪。這不是需求嗎？
而且逛街這些都是生活的必需品。雖說人人都會網上購物，但是能說他們一個個的都不出門逛街嗎？
如果自己有一門手藝，買個商鋪開店，應該是挺好的，成本比別人低，那麼賣的肯定也比別人低，那客戶自然而然的要來你這買。那自然不就是佔優勢了嗎。
然後我覺得很多人都陷入一個誤區，覺得這個商鋪三年五年不回本就虧大了。我的天那，這個房子40年產權的，而且拆遷也是算在你的頭上的，怎麼算都不虧的好嗎。無非是回攏資金快慢的問題。所以我覺得買商鋪還是可以的，但是最關鍵還是要選對地方
白蘿蔔白又白
確實，這個問題問的好，商鋪投資坑特別多，如果不是特別精通，不建議盲目投資，好的鋪子確實能養三代人，但是如何挑到好的鋪子，大到整個的區位規劃，未來發展前景，交通，周邊的人群等等，小到項目的規劃，未來的定位，商鋪每天不同時段人流量，商鋪的業態和限制等等…有時同一條街上的鋪子最終收益有可能天壤之別，這就是商鋪投資的學問，大家可以多看多瞭解多學習……
南京商業地產諮詢
事在人為。鋪與房只是用處不同而已,都是房子。房子的用途現在已很多了,有住人的,有出租的,有抵押貨款的,有開店做生意的,有休閒娛樂的,有飼養寵物的,有做公室的,有做加工房的,有做倉儲室的,有做藏書房的,靠人自已想,派上用了,怎麼說是害人呢?而一鋪養三代,您覺得這個世道黑不黑?惡不惡?毒不毒呢?
李198588733
這個問題過於片面，
商鋪這個概念不知道你是怎麼理解的，商鋪的概念裡包含底商，臨街門面，商場的鋪位等，但無論房地產經濟再怎麼不濟，經濟再怎麼下滑，但有一個商鋪空置率很低，更不如你所說的坑幾代。
臻千里
找商鋪找了兩年了，沒找到一個值得投資的，現在買商鋪，尤其是一手的商鋪，年回報率沒超過3%的，當然，售後回租的騙局除外
張C5963
有形資產和無形資產之間關係的問題。養鋪子，重點是無形資產，無形資產不夠，硬要養，那就是坑，無形資產足夠，那就是一鋪養三代。所以，你先評估上輩給你的無形資產夠不夠，你附加給鋪子的無形資產有沒有，通過照片那個評價，決定你是否具有承接下來的資本。你沒有承接下來的資本，那就是坑，能承接下來，那就是福。世界上沒有一成不變的東西，靠吃祖宗飯也不一定靠得住。
