低迷中，地產股突然大漲
最近的股市，沒啥大新聞，也就是成交量低了“一點”。
12月11日，上證指數全天成交量為854億，創出三年以來的新低。
比這天成交量更低的日子，還要追溯述到2016年1月7日。當天上證指數“熔斷”，成交量800億，不過當天只開盤了半小時。
大哥A股如此萎靡，小弟港股自然也好不到哪裡去。12月11日，在剔除了當日停牌股之後，港交所有高達361家上市公司的成交量為零。
沒錯，超過10%的港股上市公司已是一潭死水，無人問津。
然而這種僵局很快被打破，12月13日上午，上證指數大漲1.6%，成交量806億。
A股突然走強，與一則新聞密切相關：
12月12日，發改委下發《通知》，表示支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。
按照通知要求，相關發債企業需要主要滿足如下標準：
1.主體信用等級達到AAA。2.主要經營財務指標應處於行業或區域領先地位。3.生產經營符合國家產業政策和宏觀調控政策。4.最近3年未發生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處於持續狀態的延遲支付本息事實。5.最近3年無重大違法違規行為，未納入失信黑名單。6.報告期內財務報表未被註冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被註冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項的重大影響已經消除。
但以上內容並非關鍵所在，《通知》中的附件提到了房地產才是真正的關鍵。
（《通知》的附件）
建築業、房地產業作為第四類行業，規定符合以下指標就屬於可以發債的優質企業：
1.總資產超過1500億元； 2.營業收入超過300億元； 3.資產負債率儘量在85%以下，但不做硬性要求。
這個規定被普遍解讀為房地產行業放鬆的信號。
於是，13日的股市，不僅房地產板塊大漲，上下游的家電、建築裝飾、工程路橋、水泥建材行業悉數上漲。
在發改委頒佈《通知》之前，就已經有部分人士為房地產行業的鬆綁開始吹風了：
12月12日，中信建投證券分析師黃文濤在本公司2019年資本市場年會中表示：“沒有必要對於經濟過度的悲觀。經過了一年時間的消化，隱性債務處置對於經濟短期衝擊最大的時刻可能已經過去，在長效機制不斷推進下，房地產調控最嚴的時刻可能已經過去。房地產與出口下行的風險逐步釋放，減稅政策逐步落地，中國經濟正在卸下過去的包袱，輕裝前行。”
注意關鍵字：房地產調控最嚴時刻或已過去。
多少房企符合《通知》要求？
根據數據篩選，符合資產超過1500億、營業收入超過300億、資產負債率在85%以下的A股房企有萬科A、保利地產、金地集團，招商蛇口、華夏幸福、華僑城A、首開股份。
而根據“中國指數研究院”公佈的2018年前11個月的房企銷售排名，目前有76家企業滿足了300億以上銷售額的條件，其中銷售額破1000億的房企為25家。
隨著房地產調控的不斷深入，像燕郊房價腰斬、房地產中介關門等話題陸陸續續充斥在互聯網中，很多人都覺得2018年的樓市已經“涼了”。
但事實並非如此。
據國家統計局的數據，2018年1-11月份，全國商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%；商品房銷售額129508億元，增長12.1%。
截止到12月10日，2018年前11個月公佈銷售業績的30家房企，合計前11個月的總合同銷售金額為4.48萬億元，平均同比增長高達33.2%。
下圖是易居企業集團克而瑞研究中心對今年前11個月房地產企業銷售額的統計，可以看出，對於很多房企來說，達到300億的銷售額並非難事。
再看下有多少房企符合1500億的資產要求。
根據億翰智庫發佈的2018年上半年上市房企總資產TOP100的數據，以恆大、碧桂園、萬科為首的34家房企符合這項要求。
這僅僅是上半年的情況，隨著下半年開發商銷售額的進一步增加，達到1500億資產要求的房企數量應該只會多不會少。
最後說負債率。
眾所周知，房地產是“負債驅動型”行業，一般為房企為70%-90%的負債率，所以85%的負債率要求不是難事，況且這還不是硬性要求。
綜合來看，符合《通知》要求的房企有幾十家是沒有問題的。
《通知》有什麼影響？
很明顯，符合《通知》要求的是大型房企，而中小房企因為達不到要求，紛紛被排除在外。所以這更像是對大型房企的“定向寬鬆”。
今年以來的房地產們面臨的調控不僅僅是限購、限價等基礎的調控，更有對自身衝擊更大的“融資調控”。
當下房企融資渠道陸續被收縮，融資利率也不斷提高，甚至傳出了有大型房企的融資利率高達13%。
在嚴格調控之下，就連一些房企巨頭都喊出了“活下去”的口號。
因為揹負高昂的融資成本，有的大型開發商為了快速回款，在施工上加快速度或者偷工減料，違背了科學施工的宗旨，以至於出現了不少安全生產事故。
而中小房企們，由於信用等級跟大型房企本來就有差距，因此融資利率之高更是可想而知。
在“定向寬鬆”之後，大型房企融資相對得到鬆綁，中小房企由於不符合《通知》的要求，享受不到這種待遇，因此日子會愈發艱難，未來的一個趨勢就是被大型房企兼併收購。
所以在《通知》出臺之後，房地產行業“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的兼併事件大概率會提速，市場集中度會進一步提高。
其實在《通知》出臺之前，房地產行業的兼併事件就在不斷進行，某高喊“活下去”的巨頭，就連續出手，對華夏幸福、嘉凱城等房企的部分項目開展併購。
一遍喊“活下去”，一邊大舉出擊、攻城略地，這家巨頭也被網友稱為“戲精”。
降低房企的融資成本，對房企巨頭來說，可以提升其併購能力，對於消費者來說，當房企的融資更寬鬆之後，趕工期、偷工減料的行為也許就會減少，房子的質量也會得到保證。
發改委闢謠，龍頭房企股價跳水
通過股市的表現可以看出，市場對《通知》的出臺表現的非常亢奮，然而還沒高興多久，一則“闢謠”消息傳來。
12月13日，發改委通過旗下的《中國經濟導報》，以“參與文件撰寫的權威人士”的口吻進行緊急闢謠。
該權威人士稱：“目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目， 不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。”
很明顯，“堅決遏制房價上漲”仍然一條紅線，任何部門都背不起“讓房價上漲”的鍋。
“企業債券不支持商業地產項目”的消息一出，龍頭房企股價紛紛跳水。12月14日，A股的萬科、保利地產、金地集團，港股的中國恆大、碧桂園的跌幅都超過2%。
看來，房地產、基建股13日的大漲，似乎是一場短暫的空歡喜了。
結語
房地產，被成為“經濟的夜壺”，在經濟下行壓力加大的時候，放鬆房地產成為了不少地方拉昇經濟的不二法寶。但現在，隨著中國貨幣總量的抬高，放水、搞大基建等等，對經濟的刺激已經越來越弱，效果也越來越差。
相比放鬆房地產，對實體制造業減稅、激發企業科技創新活力才是讓經濟穩定增長、健康發展的長久之計。
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