10月31日召開的中共中央政治局會議並未提及房地產調控政策，有市場人士猜測，這是否意味著經濟下行壓力加大背景下，政策有可能發生轉向？
不過，新華社在10月29日的刊文中就已明確指出，“當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控”，並表示“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”。
近期，央行網站公佈了《中國金融穩定報告（2018）》（下稱《報告》），其中專題五《房地產市場發展及風險分析》中，總結了2017年以來房地產調控取得的一些成果，以及未來需要注意的風險，可以從中一窺房地產調控的風向。
2017年以來的調控成果
《報告》提到，2017年，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位，多地出臺房地產調控措施。初步統計，2017年有50多個城市出臺調控政策，有15個城市實行“認房又認貸”二套房認定標準，有48個城市實行限售、限購、限貸等政策。與此同時，各地政策著力於逐步增加住房供給，引導部分購房需求由購買轉向租賃。由此，部分城市房價過快上漲的局面得到一定遏制。
1、 房地產銷售面積和銷售額均創新高，但增速放緩。2017年全年商品房銷 售面積累計16.9億平方米，同比增長7.7%，增速較上年低14.8個百分點。商品房銷售額13.4萬億元，同比增長13.7%，增速較上年低21.1個百分點。
2、 主要大中城市房價趨於平穩。2017年12月，按照簡單算術平均計算，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲5.8%，漲幅較上年低5個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市房價漲幅回落最為顯著，新建商品住宅價格指數同比上漲0.6%，較上年低26.5個百分點;31個二線城市新建商品住宅價格指數同比上漲5.1%，較上年低8.8個百分點;35個三線城市新建商品住宅價格指數同比上漲6.9%，較上年高出0.7個百分點。70個大中城市二手住宅價格走勢與新建商品住宅總體一致，價格指數同比上漲5.0%，較上年低2.9 個百分點。
3、 房價上漲城市有所減少。全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比、環比上漲城市數量在2017年6月分別達到70個、60個的高點後開始震盪回落，至12月分別降至61個、57個;二手商品住宅價格同比、環比上漲城市數量分別在8月、6月達到69個、60個的高點後開始震盪回落，到12月分別降至65 個、47個。
4、 土地購置量價齊升，房地產開工及投資平穩增長。銷售增長對土地購置、 房屋新開工及行業投資均有推動作用。2017年，全國完成土地購置2.6億平方米，同比增長15.8%，而上年同期為同比下降3.4%;全國房屋累計新開工17.9 億平方米，同比增長7.0%，增速較上年低1.1個百分點;全國房地產開發投資 累計完成11.0萬億元，同比增長7.0%，增速較上年高0.1個百分點。
5、 房地產貸款較快增長，但增速有所放緩。2017年末，全國主要金融機構 (含外資)房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較2016年末低6.1個百分點。其中，個人住房貸款年末餘額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點;住房開發貸款餘額為5.6萬億元，同比增長 26.7%，地產開發貸款餘額1.3萬億元，同比下降8.0%。
可以看出，全國各地房價過快上漲的趨勢在總體上得到控制，房地產貸款增速放緩，金融部門對房地產貸款仍持審慎態度。不過仍存在三大問題是監管部門高度關注的。
房地產金融領域三大風險
《報告》指出，近年來房地產業高槓杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升，相關風險可能通過多種渠道影響金融體系，須予以高度關注。
一、房地產企業債務率較高，融資方式複雜。2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金槓桿率達到7~8 倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順週期性，削弱了其應對行業波動的能力。此外，部分房地產企業的融資渠道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資 金真實流向的難度，削弱了監管效果。
二、居民購房存在違規加槓桿情況。2017年，短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現象的出現部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加槓桿，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。
三、房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。從直接影響看，首先，銀行對房地產行業的信貸敞口較為集中，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。其次，部分房企還通過信託、資管計劃等各類非銀渠道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，其風險有可能通過以上渠道傳導至金融體系。最後，我國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產市場波動劇烈，可能通過抵押物價值變化渠道導致風險向金融業傳導。從間接影響看，房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。
個人住房貸款增長較快
《報告》指出，近年來，我國住戶部門債務水平呈不斷上升趨勢，個人住房貸款保持較快增長。2008-2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%。
儘管從2017年3月起，針對房價上漲過快問題，相關部門出臺一系列房地產調控政策。此後，北京、上海等城市的房地產交易量明顯下降，房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。與此同時，2017年末，個人住房貸款餘額同比增速相應降至22.2%。
但是相應的，短期消費貸款增速大幅上升，2017年1月，短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至 2017年10月已增至40.9%。特別是，部分購房者利用消費貸等產品規避首付比的限制，值得注意。
房地產調控三大政策建議
針對當前房地產調控取得的成果以及仍存在的頑疾，《報告》提出了三大政策建議：
一、保持房地產金融政策的連續性和穩定性。繼續落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，指導商業銀行合理管控個人住房貸款增長，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機炒房行為，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房行為，抑制居民部門槓桿繼續過快增長。
二、防範房地產領域的不當和過度融資。抑制資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、製造地王現象等的房地產企業進行融資限制，清理規範房地產企業“明股實債”等融資行為，提高房地產行業債務透明度，嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
三、出臺房地產市場健康發展長效機制。綜合運用土地、金融、財稅、立法等手段，解除制約房地產市場穩定的制度障礙。加快推進房地產領域供給側改革，人口流入的大中城市應切實加大住宅用地供應，增加住宅供給能力，有效引導市場預期。同時，加快建立“租購併舉”的住房制度，推動“租購同權”，調節長期供求關係。
閱讀更多 愉見財經 的文章
