纖纖

大家好，我是您身邊的投資理財專家——財富精算師，為你精算財富。

關於數字的問題，當然由我回答最為合適！

房貸利率5.39%，實際上相當於在基準貸款利率上上浮1.1倍，在當前的市場環境下，已經是非常低的貸款利率了。

已知房貸利率的情況下，一年的利息是多少，需要看您選擇什麼樣的還款方式：

1、等額本金法：

咱們假設這一萬元，一年之內還清（普通房貸一般30年左右）

等額本金法，也就是每個月都要還相等的本金，833.33元，由於本金越來越少，每個月還的利息也就越來越低。

經過一年還款，您需要總共10291.96元，其中利息291.96元。

上面其實是簡單的算法，按照現實的情況，5.39%的利率其實是長期貸款利率。

如果按照等額本金，30年還款的話，利息總額8107.46，劃到每一年的話，利息270元左右。

2、等額本息法。

也是每個月還款數目是相同的，每個月還的本金和利息是不同的。

我先簡單算一年還款的情況、

經過一年還款，您需要總共10294.36元，其中利息294.36，略高於等額本金的291.96元。

原因是什麼呢？我們可以對比兩個表格，就會發現前期，等額本息法償還的本金較少，後期償還本金就多了起來。也就是等額本息法，實際上在前期的利息佔比較高，你簡單的想，前期本金剩餘的多，交的利息就會多啊。

換算成實際的情況，比如貸款30年，利息總額10192.64，遠遠多於等額本金法的8107.46元。

一般來說，多數工薪族的商業住房貸款都願意選擇等額本息法，雖然利息會高一些。等額本金法，前期的還款壓力比較大。

歡迎各位關注財富精算師，隨手點個贊！

財富精算師

首席投資官評論員王天天：

房貸利率5.39%，一萬元一年利息是多少呢？

其實在今天各種工具較為便利的時代，想查詢理論上的房貸利息可以直接在支付寶上面查看，也可以在支付寶上面直接還貸款

下面是小編用自己支付寶計算的5.39%利率，一萬元的房貸利息情況

等額本息和等額本金還貸

對於5.39%的利率是1.1倍上浮利率，只有10年期及以上的貸款才有這個數額

等額本息

對於等額本息來說，5.39%利率，1萬元的貸款，月供是107元，每年要還約1284元

等額本金

根據數據，等額本金還貸月供為128，每年要還1536元

對於多數貸款買房的人來說，都是採取等額本息的還款方式，一些小城市的銀行甚至只提供等額本息的貸款服務

多數人在貸款買房的時候會進行提前還款，所以並不是所有人都適用

並且1萬元的房貸比較少見，一般買房者中，以50-100萬貸款者居多，目前計算貸款軟件比較便利

祝大家發大財~

首席投資官

一萬一年是539元。

房貸利率是5.39%，即是基準利率上浮10%。假設你購房，然後商貸100萬，貸25年，利率為5.39%，採用等額本息還款方式，那麼利息要82萬多，總還款182萬多，每月還6000多。

如果你前期可以承受多還錢，那麼可以選擇等額本金，同樣貸款100萬，利率5.39%，貸25年，總利息約67.5萬，共還167.5萬，首月還7825元，然後每月遞減，約到後面壓力越小。

可以看出等額本金比等額本息少還十多萬利息，選擇哪種還款方式看個人情況而定，等額本金前期還款壓力相對大一點！

當以後有現金提前還款，要不要提前還呢？本人覺得，如果有投資回報率超過5.39%，無需提前還，將錢拿去投資吧。如果沒有好項目，那些錢只是在銀行收定期或者活期利息，那麼就提前還款吧！

經典體育速遞

我單從數字上來看的話，房貸利率5.39%，那1萬塊錢一年的利息就是539元。

但是房貸的利息不能單純從利率上推算，因為房貸利息的計算是相對比較複雜的，而且等額本息還款跟等額本金還款，雖然利率相同，但實際上要付出的利息是不一樣的。

我們舉一個簡單的例子，假如你貸款100萬，利率是5.39%，貸款期限是30年。

假如單純從數字上來看，很多人可能以為100萬1年的利息是5.39萬，但實際還款並不是這麼簡單。

兩種還款方式對應的利息如下：

等額本息還款方式

下圖是借100萬30年的利息總額。

從中可以看出等額本息還款方式，一百萬三十年，總的利息是101.93萬，平均每年是3.39萬，這個利息看似比實際的利息要少，對不對？

實際上這個利息已經把資金的實際使用率考慮在內，所以利率相對比5.39%的利息要少，因為隨著你還款本金的減少，以後每年對應的利息都是在減少的。

下圖是等額本息還款方式，每個月利息的遞減情況。

從圖中可以看出等額本息還款，每個月的利息都在遞減5塊錢左右。

等額本金還款方式

等額本金還款方式，前期還的本金比較多，佔用銀行資金相對較少，所以總體利息相對比較少。

下圖是100萬30年等額本金還款方式的利息情況。

從圖中可以看出，同樣是100萬30年5.39%的利率，等額本金的總利息只有81.07萬，平均到每年的利息只有2.7萬左右，這個利息更低。

而具體到每年要還的利息都是不一樣的，下圖是等額本金還款方式，每年要還的利息情況：

但不管怎麼樣，銀行都是按5.39%的利率來計算。

雖然等額本金跟等額本息要付出的利息不一樣，但實際上計算的利率標準都是5.39%，而兩者的利息之所以有很大的差距，最根本的原因是借款人佔用銀行資金不一樣。

等額本金前期還款的本金比較大，越往後欠銀行的本金越少，所以利息相對就比較少，等額本息前期還款本金雖然也在減少，但減少並不那麼明顯，所以我們看到利息相對比較多。

但不管怎麼計算銀行都是以借款人實際佔用的本金按照5.39%的利利來計算，所以不管是等額本金還是等額本息，借款人都沒有佔到便宜，只是兩者的還款壓力不同而已。

貸款教授

房貸利率5.39%，是當前房貸基準利率4.90%的1.1倍，直觀的理解就是一萬元一年需要支付539元的利息。但是由於房貸一般都是五年起步，20年或者30年最為普遍，等額本息和等額本金兩種還款方式決定了利息計算遠沒有那麼簡單。

等額本息的還款方式最為普遍，現在多數銀行為了賺取更多利息，只提供這一種選擇。因為這種方式每個月還款金額一樣，更容易分配家庭月收入，也成為很多購房者的主動選擇。

等額本息，簡單來說就是按照利率以及貸款金額計算出總的本息總和，平均到所有月份，然後下個月再這樣計算一次，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法最大的缺點就是前期還的多數都是利息，而本金比例極低。

我們以貸款100萬元，利率5.39%，貸款20年來看，總利息是63.6萬元，佔貸款總額的63.6%，一年後全部還清：

一年內利息是53200元，總共還本金28602元，之所以不是53900元利息，就是因為本金在一點點減少。

如果把貸款的100萬元分成100份本金，那麼放在一開始半年就還完的1萬元本金，實際利息只有200元左右。但是如果是在20年後最後半年才還上的1萬元本金，則是10000×5.39%×20這麼多的利息，也就是539×20=10780元的利息。

當然了，等額本息是前期還的多數是利息，所以採用這種方法貸款，還款十年左右再去提前還款的意義已經不大了。

比如還是上述100萬元，10年後全部還清：

十年內已經還了44.9萬元的利息，本金才還了36.9萬元，剩餘63.1萬元，而剩下的利息只有18.4萬元了。直接去計算剩餘利息的話，則18.4÷63.1=0.2916，利息只佔本金的29.16%，平均到10年內，利率在3%左右，與一開始的63.6萬元利息佔本金100萬元的63.6%已經低了一多半。

等額本金的還款方式是先把本金平均分攤到每個月，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。

以貸款100萬元為例，20年貸款週期內每個月需要還4166.67元。第一個月的利息就是：

1000000×5.39%÷12=4491.67元

本金和利息加起來，第一個月就需要還8658元。第二個月的本金依然是4166.67，但是本金已經比上個月減少了，所以利息也會減少，這樣越來越少。

實事求是的說，等額本金的利息計算更加公平，只是一開始還款金額多，還款壓力大，即便是銀行允許選擇，貸款人考慮到還款壓力，也會主動放棄。

名義上看起來等額本息還款壓力小，但是由於是先還的多數是利息，所以不知不覺中貸款人就還了遠超於等額本金的利息，考慮到多還的部分利息銀行還可以通過放貸獲得收益，一進一出之間，銀行能獲得的收益遠高於5.39%。

這就是等額本息和等額本金的秘密。

最後鄭重推薦財智成功親手打造的加百利網加百利點靠木，提高生活品質，降低生活成本，簡簡單單，一目瞭然。

財智成功

如果說是存款或者普通的貸款，那麼正常利率5.39%，一萬元一年的利息就是：10000*5.39%=539元，但對於房貸而言，實際並不是539元，這是為什麼呢？因為房貸剩餘的本金是一直在減少的，並非一層不變。

房貸主要有兩種還款方式：等額本息及等額本金，為什麼兩者的還款利息也會不一樣呢？因為這兩者，每期歸還的本金不一致所致。

等額本息

等額本息：在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，可以簡單的理解它把利息全部計算出來了，再加上本金，除以全部的期數。

銀行等額本息每月還款數額計算公式如下：

舉例：假定借款人從銀行獲得一筆100萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款年利率4.9%，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應償還本息和為6544.44元。

上述結果只給出了每月應付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解。

仍以上例為基礎，一個月為一期：

第一期貸款餘額100萬元，應付利息4083.33元（1000000×4.9%/12），支付本金為6544.44-4083.33=2461.11元，仍欠銀行貸款100萬-6544.44=997628.89元；

第二期應支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元，歸還的本金為：6544.44-4073.284=2471.156元。

............

因為每期都有歸還相應的本金，所以每期計息的本金越來越少，故而最終實際支付的利息會低於我們平時普通貸款的利息（平時貸款一般都是一直按原本金計息的）。