廣州取消限價，你又被騙了。被誰騙了？
被地產中介騙了。
騙了什麼？
騙去看房了唄……
新聞事件
10月19日廣州市增城區、南沙區、花都區“放開限價”的消息在社交媒體廣為傳播，廣州市住建委19日連夜回應，表明兩點態度：
1.要對新建商品住房預售和網籤價格指導機制做優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。
2.會繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，保持調控連續性和穩定性。
消息不脛而走，不過是一則政策優化的消息，但是去到地產中介朋友圈，就發生翻天覆地地變化：
很多市民在上週六、日都不安定了，隨著房地產中介的電話響個不停，還真人不少人去看房了，想趕在利好政策出臺前抄底。
什麼“再不買就要漲價了”、“放開全面限購政策只是時間問題”……這些主觀臆想的論點成為了市場上浮躁的聲音。
劉昊認為：這並不是事件的本質，沒有任何消息和風向顯示要給樓市所謂的“鬆綁”，唯一的可能,是你又被朋友圈地產中介忽悠了。
在搞清楚問題之前，我們必須先要對事件有根本性的認識。
什麼是限價，什麼是取消限價?
為了防止房價上漲太快，目前我們試行的是對一手房地產商的房屋銷售有指定的銷售價格範圍，網籤價格不能高於指定的價格標準。
而本次取消限價，就是在增城區、南沙區、花都區取消這種指定價格的標準，開發商可以按照實際成交價來完成網籤手續。
取消限價的真實意義在於，之前開發商為了規避指定價格，就把交易合同進行了拆分，一部分是網籤房屋價格，另外一部分是房屋裝修合同價格，最後兩份合同合併起來就是真實的房屋交易價，此為之雙合同。
這種行為是嚴重違規的，開發商一旦被發現就要受到嚴重的處罰。
雙合同最大的弊端在哪裡？
雙合同最大的問題是交易價格不真實，一套500萬交易的房產，被拆分成300萬價格交易，200萬裝修交易，那麼房屋過戶的總價格就是300萬，其餘的200萬不需要進入房管部門的視野。
本來問題是不大的，對於買家來說鈔票是沒有記號的，但是因為房管部門認定的是300萬的價格，同理銀行房貸也是按照300萬的價格進行貸款成數折算。
哪怕可以貸足7成，也只可以貸款210萬銀行貸款，那麼意味著客戶要給90萬+200萬的首期，變相等於貸款成數被嚴重壓降。
所以，雙合同最大的弊端是影響了首期款的比例，給購房者帶來很大的首付壓力。
首付多了，自然衍生首付貸，利息成本暴漲
500萬房產，300萬成交，只可以貸款210萬正常房屋貸款，多出的290萬，只能通過首付貸來解決。
銀行被三令五申嚴禁首付貸，已經收斂了不少。唯一的出路是小貸公司，財務公司來解決。
這些公司可不是善男順女，利息是銀行貸款利率的1.5-2倍，你愛借不借，反正我能給你首付。
很多剛需一族，為了解決首付的問題，顧不了那麼多就貿貿然簽名上車。
無疑是深深加重了首付的利息成本。明擺著被人砍一刀狠得，不能說。
少繳了稅費，維權也存在風險
思路清晰的讀者這個時候都會發現，一旦拆分了合同之後，原本500萬成交的房產就會變成300萬的交易價格，稅費繳納明顯減少了。
這樣的操作，導致房子的發票價就只是300萬，如果將來需要進行差額徵收稅費的二手買賣操作，交易稅費就會驟升，因為之前的價格不真實。
同樣，如果房屋出現任何問題，需要走到法律訴訟的階段，被法院採納的價格也只是發票價格，那麼業主多給的200萬等於是沒有法律上的保障，風險裸露在法律以外。
因為這200萬是你跟開發商私下的暗箱交易，自然不受法律保護。
裝修的問題，業主不喜歡，開發商不願意
現在的一手房都喜歡帶精裝修，在我們父輩的年代，買房都是毛胚的，是因為開發商想多賺一筆裝修款嗎？
這是其中一個原因。
所謂帶豪裝5000元/平米，實際的成本不到2000元/平米，這個都是業主心裡有數的。
不少開發商自帶的豪華裝修2年內必出問題，是因為趕工期、用料差、偷工減料導致的，這都是行業內部的共識。
開發商就不能有良心嗎？不能，因為如果不帶裝修，裝修合同就無法出具，自然雙合同裡面的“陰合同”就無法體現。
所以這種所謂的帶精裝是有依據的，喜歡你要接受，不喜歡你也要接受。
當然，對於一些買回來就放租的客戶，或者不喜歡搞裝修的買家是一件好事，起碼省卻了裝修的麻煩。
為什麼是增城區、南沙區、花都區？
這三個區域一手盤源比較充裕，而且之前的價格和指導價非常貼近，雙合同的概率相對較少。
在政策上的優化不會產生太大的影響，又能夠收穫試點的效果，是一個非常正確和合理的做法。
飯要一口口吃，路要一步步走，只有通過小範圍的試點，才可以逐步研究全面推開的可行性。
這些區域價格漸趨合理，迴歸真實交易，自然對目標剛需一族也是重大利好，起碼不需要再承受昂貴的首付貸利息成本，可以說是皆大歡喜的結果。
網籤速度加快，回款週期縮短。
因為沒有到價，或者因為首期未準備足夠，遲遲不能網籤，導致很多一手盤網籤的速度放緩。
網籤放緩，意味著銀行的按揭貸款自然不能放款，銀行認的是網籤合同。
所以，對開發商回款帶來巨大的影響。
四季度，一定是開發商“追數”的高峰期，年末回款是每個行業的基本面，這個時候優化政策，有利於開發商回款，是一件喜聞樂見的事。
注意，是緩解情緒，不是要徹底鬆綁，政策的本質是追求價格迴歸真實，不是為了利於開發商回款，要分清楚主次。
那種“救市”“救開發商”的謠言也是地產中介胡編亂造的，或者說想象力太豐富。
一切沒有太大的變化，該幹嘛幹嘛
政策推出之後，原本購買增城、南沙、花都的朋友不會感覺到很大的變化，因為大部分樓盤都不是採取雙合同的，所以不見得很大影響。
至於部分有雙合同的項目，可能獲益，但是因為後面還有限貸政策的捆綁，所以很多客戶還是沒有放得很開。
限購、限貸、限售等政策的不動搖，對於市場不會有很大的衝擊。
這一次不過是一次政策上的優化罷了，不要被地產中介朋友圈所忽悠，剛需該買房的還是要抓緊機會，二套要改善的還可以觀望和審慎考慮。
唯一值得興奮的，可能就是房地產中介們吧，自我鼓舞了一番，其實一切還是很平靜和理性。
勝手金句
快樂的只是他們（房地產中介），我（購房者）什麼也沒有。
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