广州取消限价，你又被骗了。被谁骗了？
被地产中介骗了。
骗了什么？
骗去看房了呗……
新闻事件
10月19日广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消息在社交媒体广为传播，广州市住建委19日连夜回应，表明两点态度：
1.要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化，严禁开发企业拆分价格报备。
2.会继续严格对新建商品住房开展价格指导，保持调控连续性和稳定性。
消息不胫而走，不过是一则政策优化的消息，但是去到地产中介朋友圈，就发生翻天覆地地变化：
很多市民在上周六、日都不安定了，随着房地产中介的电话响个不停，还真人不少人去看房了，想赶在利好政策出台前抄底。
什么“再不买就要涨价了”、“放开全面限购政策只是时间问题”……这些主观臆想的论点成为了市场上浮躁的声音。
刘昊认为：这并不是事件的本质，没有任何消息和风向显示要给楼市所谓的“松绑”，唯一的可能,是你又被朋友圈地产中介忽悠了。
在搞清楚问题之前，我们必须先要对事件有根本性的认识。
什么是限价，什么是取消限价?
为了防止房价上涨太快，目前我们试行的是对一手房地产商的房屋销售有指定的销售价格范围，网签价格不能高于指定的价格标准。
而本次取消限价，就是在增城区、南沙区、花都区取消这种指定价格的标准，开发商可以按照实际成交价来完成网签手续。
取消限价的真实意义在于，之前开发商为了规避指定价格，就把交易合同进行了拆分，一部分是网签房屋价格，另外一部分是房屋装修合同价格，最后两份合同合并起来就是真实的房屋交易价，此为之双合同。
这种行为是严重违规的，开发商一旦被发现就要受到严重的处罚。
双合同最大的弊端在哪里？
双合同最大的问题是交易价格不真实，一套500万交易的房产，被拆分成300万价格交易，200万装修交易，那么房屋过户的总价格就是300万，其余的200万不需要进入房管部门的视野。
本来问题是不大的，对于买家来说钞票是没有记号的，但是因为房管部门认定的是300万的价格，同理银行房贷也是按照300万的价格进行贷款成数折算。
哪怕可以贷足7成，也只可以贷款210万银行贷款，那么意味着客户要给90万+200万的首期，变相等于贷款成数被严重压降。
所以，双合同最大的弊端是影响了首期款的比例，给购房者带来很大的首付压力。
首付多了，自然衍生首付贷，利息成本暴涨
500万房产，300万成交，只可以贷款210万正常房屋贷款，多出的290万，只能通过首付贷来解决。
银行被三令五申严禁首付贷，已经收敛了不少。唯一的出路是小贷公司，财务公司来解决。
这些公司可不是善男顺女，利息是银行贷款利率的1.5-2倍，你爱借不借，反正我能给你首付。
很多刚需一族，为了解决首付的问题，顾不了那么多就贸贸然签名上车。
无疑是深深加重了首付的利息成本。明摆着被人砍一刀狠得，不能说。
少缴了税费，维权也存在风险
思路清晰的读者这个时候都会发现，一旦拆分了合同之后，原本500万成交的房产就会变成300万的交易价格，税费缴纳明显减少了。
这样的操作，导致房子的发票价就只是300万，如果将来需要进行差额征收税费的二手买卖操作，交易税费就会骤升，因为之前的价格不真实。
同样，如果房屋出现任何问题，需要走到法律诉讼的阶段，被法院采纳的价格也只是发票价格，那么业主多给的200万等于是没有法律上的保障，风险裸露在法律以外。
因为这200万是你跟开发商私下的暗箱交易，自然不受法律保护。
装修的问题，业主不喜欢，开发商不愿意
现在的一手房都喜欢带精装修，在我们父辈的年代，买房都是毛胚的，是因为开发商想多赚一笔装修款吗？
这是其中一个原因。
所谓带豪装5000元/平米，实际的成本不到2000元/平米，这个都是业主心里有数的。
不少开发商自带的豪华装修2年内必出问题，是因为赶工期、用料差、偷工减料导致的，这都是行业内部的共识。
开发商就不能有良心吗？不能，因为如果不带装修，装修合同就无法出具，自然双合同里面的“阴合同”就无法体现。
所以这种所谓的带精装是有依据的，喜欢你要接受，不喜欢你也要接受。
当然，对于一些买回来就放租的客户，或者不喜欢搞装修的买家是一件好事，起码省却了装修的麻烦。
为什么是增城区、南沙区、花都区？
这三个区域一手盘源比较充裕，而且之前的价格和指导价非常贴近，双合同的概率相对较少。
在政策上的优化不会产生太大的影响，又能够收获试点的效果，是一个非常正确和合理的做法。
饭要一口口吃，路要一步步走，只有通过小范围的试点，才可以逐步研究全面推开的可行性。
这些区域价格渐趋合理，回归真实交易，自然对目标刚需一族也是重大利好，起码不需要再承受昂贵的首付贷利息成本，可以说是皆大欢喜的结果。
网签速度加快，回款周期缩短。
因为没有到价，或者因为首期未准备足够，迟迟不能网签，导致很多一手盘网签的速度放缓。
网签放缓，意味着银行的按揭贷款自然不能放款，银行认的是网签合同。
所以，对开发商回款带来巨大的影响。
四季度，一定是开发商“追数”的高峰期，年末回款是每个行业的基本面，这个时候优化政策，有利于开发商回款，是一件喜闻乐见的事。
注意，是缓解情绪，不是要彻底松绑，政策的本质是追求价格回归真实，不是为了利于开发商回款，要分清楚主次。
那种“救市”“救开发商”的谣言也是地产中介胡编乱造的，或者说想象力太丰富。
一切没有太大的变化，该干嘛干嘛
政策推出之后，原本购买增城、南沙、花都的朋友不会感觉到很大的变化，因为大部分楼盘都不是采取双合同的，所以不见得很大影响。
至于部分有双合同的项目，可能获益，但是因为后面还有限贷政策的捆绑，所以很多客户还是没有放得很开。
限购、限贷、限售等政策的不动摇，对于市场不会有很大的冲击。
这一次不过是一次政策上的优化罢了，不要被地产中介朋友圈所忽悠，刚需该买房的还是要抓紧机会，二套要改善的还可以观望和审慎考虑。
唯一值得兴奋的，可能就是房地产中介们吧，自我鼓舞了一番，其实一切还是很平静和理性。
胜手金句
快乐的只是他们（房地产中介），我（购房者）什么也没有。
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