如何搶佔商業地產下一個風口？面對未來行業調整的不確定性，商業地產將走向何方？《2018中國商業地產發展年度報告》（下稱“報告”）顯示，過去一年，中國房地產住宅市場承受著政策和市場的雙重壓力，而一直被認為是房企雙翼之一的商業地產也難以置身事外。
據研究數據預測，我國中產階層佔比將大幅度提升，預計2022年達到81%，成為中國消費升級的最主要力量。隨著中等收入人群的崛起，未來中國零售總額仍將保持可觀的增長速度，這也為商業地產的發展帶來機會。觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤認為，商業地產還有10年的“跑馬圈地”時代，不過從2018年的數據來看，今年商業地產的發展還較為平穩。
趨勢1：下沉式發展成商業地產掘金點
如今，隨著消費者的需求越來越多樣化，互聯網時代帶來的新科技衝擊，國內的商業發展正面臨“三座大山”。為此，企業在開發商業地產板塊時更需要把握趨勢。
《報告》顯示，過去幾年中，一二線城市商業用地成交量價齊升，日趨飽和的商業物業以及人口淨流入紅利逐漸衰退，商業地產增長的動力已逐漸從一二線城市轉移到三四線城市。一二線城市的人口淨流入逐漸減緩，而隨著城鎮化進程的持續推進以及城市群的加快發展，部分三四線城市開始承接商業的外溢發展需求。較低的開發成本和地方政府的優惠與支持，再加上市場相對空白，使得商業地產擁有較好的發展潛力，成為地產企業的下一個掘金點。
根據研究數據，2017年三線城市的消費信心指數為113，增速高於一二線城市，為4.63%。消費信心的大幅增長來源於三四線城市居民收入的提高，未來三四線城市的中產階級將成為佔比增長最快的群體，預計2022年達到40%。
除了收入提高外，三線以下城市用於休閒消費的時間較長。報告顯示，三線以下城市居民一週工作時間在31～40小時之間的人數佔比為35%，遠低於一線城市的56%和二線城市的47%。工作時間在21～30小時區間的，三線以下城市居民佔比也高於二線城市。
商業地產除了向更低級別城市蔓延外，也開始由城市中心向城市外延發展，從大型綜合體到開始社區化。以中糧為例，其於2017年底推出了“大悅春風裡”品牌想，就是以25～45歲新興中產和成熟中產作為核心客群，重點佈局在一線非核心商圈和二線非核心商圈。辦公需求方面，受租金成本限制，部分企業也開始搬離核心商圈，非核心商圈或將成為下一個“香餑餑”
另外，當下房企紛紛強調提高週轉效率、加快回款率的基調下，社區商業單個體量較小、投資開發操作難度較低、容易複製、利潤較穩定等特質，逐漸契合視現金流量為生命線的房企的胃口。報告顯示，目前我國在建和存量社區商業總體量在10億平方米以上，而隨著新一輪城鎮化發展，未來10年城市化率將達66%～67%，形成2萬個以上的新社區。以萬科為例，推出“五菜一湯”的社區商業初級版本，“五菜”即萬科自創的社區餐飲連鎖品牌“第五食堂”、超市、銀行、洗衣店、藥店，“一湯”則指萬科自營的社區菜市“幸福街市”。
趨勢2：房企借力商業地產開展資本創新
“沒有金融與商業的融合，我們的商業地產是走不長久的。” 中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲在會議上表示，將金融手段引入到商業地產的運營機制中，金融手段多元化，開發投資的渠道證券化，才能促進行業發展。
進入2018年，房地產企業更名、“去地產化”的浪潮此起彼伏。截至2018年11月，已有萬科、保利、時代、龍湖等超過10家房企進行更名，替換掉名字中的“房地產”“地產”或“置業”等字眼。目前，排名靠前的房企只有富力和中海仍帶有地產字樣。
為何要更名？除了向市場表達發展綜合業務的決心外，也能擴大企業的經營範圍。目前，商業地產在大部分房企的業務板塊中仍佔據著相當比例，在為公司增加現金流的同時，也可以提供多樣的融資渠道。對於房企來說，商業地產的資金沉澱比較重，回報週期相對較長，但是日常運營產生的現金流以及物業估值能給融資帶來裨益。
更為重要的，更名有利於提升地產企業的融資規模。記者從會議上了解到，估值越大，企業的融資規模也會相應擴大。而物業估值除了和城市佈局相關外，也和物業個數和類別息息相關。以某地產企業為例，截至2018年10月，其18家自有酒店的市場價值為156.88億元；早前收購而來的酒店，市場給出的評估價為300.43億元，不到一年就坐享68.31%的資產增值收益，即121.93億元。因此可以看到，酒店板塊的擴展，除了讓企業實現酒店資產排位靠前的目標外，也為融資帶來底氣。
此外，商業地產也是最適合進行資本創新的業務板塊之一。據《報告》不完全統計，保利150億公司債獲上交所受理，主要用於住房租賃項目；綠地酒店業務擬2019年資產證券化等；在2018年，包括碧桂園、保利、龍湖等在內的房企擬發行或已成功發行租賃住房REITs或酒店資產證券化。
趨勢3：商業地產多元化不再只是購物中心
未來，商業地產如何平衡存量和增量的關係呢？記者從《報告》中獲悉，2018年我國商業地產去庫存化取得了明顯成效，不過仍處於較高的水平。儘管國家曾在2016年披露“商用地改租賃房”的相關政策細節。不過要順利消化庫存，除了發展住房租賃市場外，還需要對商業用地進行賦能。
以商業地產的寫字樓為例，為了脫穎而出，不少寫字樓開始向智能化、個性化定製的方向發展。其中有的寫字樓利用文化和互聯網概念，打造成金融中心或創業孵化器等。同時，對老舊商業體升級也是去存量的關鍵，以K11為例，率先將藝術、人文、自然三大核心元素融合，就是將購物中心升級成集“購物、科技、生活、文化、娛樂、健康”於一體的大型綜合體的模板。
此外，大數據、AI、新零售、物聯網等新技術的出現，也讓盒馬鮮生、超級物種等新零售進駐購物中心。這讓購物中心得以通過大數據分析，完成數字化會員累積，使客戶可觸達、可識別、可運營。
不過，會議上，不少企業代表表示，在去存量的同時，依舊不能忘記對商業地產增量的開發。兩者之間應協同發展。對此，雅田集團執行董事劉雅娟建議，對於未來的增量市場的趨勢，第一是資產的持有方和運營方，應有逐步分離的過程；第二是順應目前消費升級的趨勢，做商業地產要進一步建立自己的核心競爭優勢；第三則是做到跨界的融合。
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