去年9·30樓市調控以來，限購限貸等政策相繼推出。然而，部分消費貸以及信用卡借款被違規用於支付購房款，從而曲線流入房地產市場，擾亂了房地產金融調控工作，讓個人風險和系統風險大為增加。而這一現象已引起監管部門的重視。
消費貸“穿馬甲”變身購房首付貸
“有了孩子之後，早些年買的小戶型住起來太緊巴。而且最近房價上漲，再買一套面積大的房子對我們來說挺緊迫。”今年春天就打定主意要購買二套房的濟南市民小吳，最近在濟南北部某小區看中了一套二手房。房子全價130萬元，由於是二套房，各大銀行都執行六成首付。
78萬元的首付款對於工薪階層小吳來說，並不是一個小數目。夫妻二人借來湊去，只籌集到了50萬元。“首付湊不齊，房源隨時都可能易手。”小吳在向親友借錢時，有位同事給他指點了一條“捷徑”――消費貸。
“我有車房做抵押，信用記錄也沒汙點，銀行對這些材料審核得很嚴，一旦認定我具有還款能力，最終這筆錢具體用在了哪裡，經辦人員也不會深究。以裝修申請下來的錢，買房也一個樣，到期能連本帶息還上就好了。”據小吳的同事介紹，對於30萬元以上的大額抵押貸款，銀行放款要求只能刷卡或委託支付使用，一旦資金出現可疑操作或流向房地產市場會立馬收貸。而30萬元以下的信用貸款用戶可以選擇提款，雖然有的銀行還會附加要求，比如提供後續消費小票供貸後檢查，但如果有按期還款的把握，貸後監控也不會那麼嚴格。
中介幫忙貸款轉換 繳納0.5%‘通道’費用
多家中介的房屋買賣經紀人還向記者介紹，如果購房者存在首付款項不足的情況，中介也可以幫忙進行所需款項拆借。如果購房者名下沒有房產，還可以通過多筆信用貸的方式湊齊首付款項。
西壩河附近一家中介的經紀人透露，可以協助購房者在不同的銀行辦理2到3筆不超過30萬元的信用貸款，貸款利息在5.5%左右，還款週期5年。如果購房者名下有房產，在提供房產證的情況下，單筆貸款的最高額度可以達到50萬元，利率在4.5%左右，同樣是5年的貸款週期。該經紀人介紹，這些貸款不會涉及到個人徵信使用，購房者後續的房貸仍然可以正常進行。
在問到這些消費貸款的具體使用時，幾家中介的經紀人告訴《中國經濟週刊》記者，由於銀行對消費貸款的用途嚴格監管，再加上部分銀行的消費貸款不允許提現，中介可以通過中間企業幫助購房者進行貸款轉換。“我們可以通過中間平臺把貸款轉成其他用途或者直接提現到你的賬戶，只要繳納大概0.5%的‘通道’費用就可以。”另一名中介經紀人稱，這樣一來，系統監控的每一筆資金看起來都是合法合規並有明確用途的。
銀行貸後監控存在“盲點”
華南某股份行信貸業務人士張洋（化名）對記者表示，消費貸款的類別分為抵押貸款和信用貸款，純信用額度上限一般為30萬，30萬以上大額都需要抵押。類別不同，放款方式與貸後管理方式也有不同。
張洋表示，銀行普遍的做法是：對於30萬以上的抵押貸款，銀行放款要求只能刷卡或委託支付使用，每個銀行自己的系統可以監控到每一筆與該銀行卡有關的交易動向，一旦資金出現可疑操作或流向房地產市場會立馬收貸。而30萬以下的信用貸款用戶可以選擇提款，但會提出額外要求，如在申請時明確貸款用途，並提供後續消費小票供貸後檢查。一旦出現實際用途與申請用途不符的情況，銀行也會啟動系統追查資金流向，如果違反監管流入房地產市場也會收貸。
“但實際操作上，消費者很多還是 上有政策，下有對策 。客戶想把貸款額度套成現金，可以找相關的企業，給企業一定的返點並繳納稅點。對於企業來說只需要幫忙收一下錢就有額外的收入，因此不少企業願意承擔風險並開展類似 附加 業務的。這種操作下銀行系統監控的每一筆資金都是合法合規並有明確用途的，錢在銀行監控下每一個步驟都是沒有問題的，但實際上確實繞開了監控，投入了其他地方，近年因為房地產市場火爆，可能很多資金就流入了房地產市場。”張洋告訴記者。
“銀行這幾年受利率市場化衝擊,利差收入減少,而個人消費貸款相對風險低、利率高,對銀行有著巨大的吸引力。對消費貸款的真實資金用途還存在‘睜一隻眼閉一隻眼’的問題。”上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊指出。
潛入樓市“消費貸”金額或超3000億
央行數據顯示，居民短期消費性貸款出現爆發式增長。2017年前七個月，居民新增短期消費性貸款高達1.06萬億元，累計同比多增7137億元，遠超2016年全年8305億元新增短期消費性貸款總額。與此同時，前七個月居民商業貸款總量達到4.3萬億元，同比上升27%。
與此同時，A股上市銀行2017年中報顯示，今年以來銀行消費貸款規模均有不同程度的增長，多家銀行突破千億。其中，平安銀行上半年消費金融餘額達2770.90億元，同比增長255.49%；建設銀行個人消費貸款以電子渠道個人自助貸款“建行快貸”帶動業務發展，個人消費貸款餘額1580.76億元，較上年末增加830.37億元，增幅110.66%。
海通證券宏觀分析師姜超表示，以往居民的短期貸款主要是汽車貸款，然而今年前七個月的國內汽車銷量沒有增長，這意味著居民短貸激增，其中一部分很可能流入了房地產市場。
易居房地產研究院發佈的《全國居民短期消費貸款流入樓市現象研究》報告顯示，按照社會零售額同比走勢估算，3月以來新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額30%。
易居研究院研究員王夢雯表示，通過新增消費貸與社會零售額同比走勢的對比可以看到，二者出現明顯偏離。從歷史數據來看，全國居民短期消費貸款和全國社會消費品零售額的同比增幅曲線走勢基本保持同步。但2017年3月以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩中有升的零售額同比，說明新增加的貸款沒有流入社會零售品消費。8月，新增短期消費貸款雖然同比下行，但環比依舊保持上升態勢。
監管： 多地嚴查消費貸
近期，北京、廣州、深圳、江蘇、浙江等地陸續發佈有關消費貸政策。
中國人民銀行廣州分行、中國銀監會廣東監管局共同發佈的“關於消費貸管理、防範信貸資金違規流入房地產市場”紅頭文件。文件中明確規定，原則上將不發放超過100萬元或期限超過10年的個人綜合消費貸款。
深圳多家銀行普遍紮緊消費貸“口子”，大多數銀行已將長期消費貸年限調至5年，部分銀行由於額度緊張或風控原因，在5年基礎上進一步縮短年限甚至暫停消費貸。
北京多家銀行要求貸款20萬以上額度客戶需要補交材料，同時多家股份制銀行也表示，消費貸流向房地產的情況已經出現，所以在資金流向以及貸後回訪等流程中將加大力度，嚴格杜絕消費貸另為他用。部分銀行已著手向消費貸客戶徵集貸款用途證明材料，其中包括：貨單、發票、合同、轉賬憑證等。
江蘇要求，各商業銀行在非住房消費貸款用途審查上要謹慎發放長期、大額、不指明用途的消費貸款，嚴禁發放用於購房首付款或償還首付借貸資金的個人消費貸款。對於無法查實首付款來源的客戶，要求借款人提供未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，經查實誠信保證不實的，將記入徵信不良記錄。
浙江銀監局表示：針對日常監管中發現的個人貸款資金違規流入房地產問題，已經召開“進一步規範個人貸款”專題監管會議，重申中國銀監會的相關要求，部署轄內銀行自查和監管抽查工作。
消費貸背後藏隱患 房地產走勢逆轉將帶來金融風險
野村控股公司駐香港中國首席經濟學家趙揚（音）說：“有些大城市的房價這麼高，購房者被迫採用消費貸進行首付。”
消費貸等非房貸資金變相流入樓市,是把一些支付能力不足的人拉入了房地產市場,一旦房地產市場的走勢出現逆轉,違約風險暴露,會造成相當的金融風險；還有部分消費貸款是由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來的,其間不少遊離於現有監管體系的視野之外,潛藏並易誘發較大金融風險隱患。
的確，近日，阿里旗下司法拍賣網站掛出了20套餘杭擎天半島的房源。值得一提的是，這批房源被歸類為“破產類”資產處置。記者電話聯繫了網頁顯示的處置單位，即“杭州東田置業有限公司管理人”，對方工作人員表示“公司已經破產”。同時，她還告訴記者，上述房源均為開發商手頭的新房，沒有人租住，除需事先拍賣外，交易流程和普通商品房交易差不多。
餘杭區人民法院網站的公開信息，也證實了東田巨城的確已於今年1月被申請破產，案件仍在審理中。
而房企出現資金問題的情況並不罕見。一位處理不良資產的公司負責人告訴記者，近年來他們已經接觸了不少中小房企的資產處置項目。“前幾年市場低迷，不少中小開發商參與民間借貸或融資，導致最終資金鍊斷裂。”
據中國人民銀行統計，截止6月底，未償還的個人抵押貸款比一年前上升了30.8%，至20.1萬億元。但是，最近幾個月新增貸款已經收緊，以防信貸和住房市場泡沫越來越大。
據央廣網、中國經濟週刊、時代週報、經濟參考報、經濟日報、齊魯晚報、杭州日報等
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