受消息面刺激，昨日二、三線地產股出現集體異動，魯商置業、榮安地產等出現漲停，小盤股地產股的異動如何看待？
事件：日前，菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，取消新購住房限制轉讓措施。
核心關注點：
（1）預計2019年託而不舉，糾結中迴歸平衡
今年7月以來，政府層面已經表達了“總量穩槓桿，結構去槓桿”的信息，三季度政治局會議裡首次不提“去槓桿”；在二季度政治局例會的時候，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”三季度政治局會議沒有提。而上週召開的政治局會議繼續不再提“去槓桿”和“房地產”問題，或是為後續政策調整提供彈性。
在經濟下行壓力加大、樓市降溫背景下，我們預計2019年政策面有望從過緊迴歸平衡。但考慮“房住不炒”的總基調，結合前幾輪週期底部強刺激帶來的房價暴漲、居民槓桿大幅攀升等副作用，我們對調控大幅鬆綁相對偏謹慎。預計 2019 年政策放鬆路徑將類似2012年，以地方政策微調、貨幣政策鬆動為主，整體託而不舉，難有地產“再泡沫”。
（2）地產的市場底越來越近
通過回顧2008、2012、2014三輪經濟下行壓力之下的地產政策放鬆，可以發現，地產景氣度在實體經濟運行中所扮演的角色，決定了政策變化對於行業投資的重要性。一方面，在基本面與政策面博弈階段，政策預期的走向更為關鍵；另一方面，政策寬鬆預期實際上取決於宏觀經濟壓力大小。
同時可以看到，經過三輪週期後，市場表現出明顯的學習效應，地產板塊拐點逐漸領先於政策和基本面出現。2008年3季度，地產政策拐點先確認，隨後市場底與基本面底同步出現；2011年底-2012年初，央行降準降息後，市場底與政策底同步，領先基本面底2-3個月；而2014年上半年，板塊低點領先政策3個月，領先銷售5個月見底。
當前經濟下行壓力明確，儘管大的政策拐點可能仍要等待，但隨著學習效應的增強和政策放鬆信號不斷出現，地產投資時點或已經到來，未來將隨著放鬆信號的不斷驗證，有望迎來大級別的修復行情。
核心觀點：短線關注小盤地產股修復機會
關聯個股：魯商置業、榮安地產、臥龍地產、華業資本、華遠地產
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