前段时间我们梳理了济南城区以及郊区、卫星城等所有在售或者待售的别墅项目，写了一篇《济南XX个别墅项目，总有一款你买不起》，想做这样一个买别墅的攻略，分享给大家，但是有些数据还有待调研，所以迟迟没有发布。今天先和大家分享关于别墅的另一些心得。
1
人人都有别墅梦
这两年，济南房地产市场多了不少别墅项目，可谓百花齐放。这两年，收入好一些的人，也多有买别墅的打算，毕竟，很多人都有过住别墅的梦想，尤其是在雾霾笼罩、高楼林立的城市。
多少人想和陶渊明一起，采菊东篱下，悠然见南山。没有拥堵，没有雾霾，没有压抑到窒息的高楼，有的是清新空气，屋舍俨然，还有可以种菜的院子，溪水可以濯你缨也可以你吾足……闭上眼睛，就是一幅富春山居图。
确实，说到别墅，我们很多人第一印象就是上面描绘的画卷，在远离都市喧嚣的郊外，环境比较好，不是有山就是有水，还可能有山也有水，自然资源丰富，呼一口空气都是鲜艳欲滴。别墅前还有个大大的院子，可以种花种草种白菜。这是我们对别墅最直接的最感性的认识。
也确实，很多郊外别墅就是这个样子。但这样的别墅多是作为第二居所而存在，有空闲的时候过去住住，多数时候，是空置在那里，不知道主人下次的临幸在什么时候。
2
城市别墅梦更美
为什么大家对别墅的第一印象是郊外这种自然资源好的别墅呢？因为很多别墅就是这样的，别墅的本义别业，别就是第二的意思，就是除第一居所外的另一套房子，这套房子往往就在郊外环境好的地方。
而城市发展到今天，市区土地资源更是稀缺，很少有地方能建别墅，那样地块的“性价比”太低了，只有建高层，才能建更多的房子。
后来又有“限墅令”，在城区能建别墅的地更是越来越少。而郊外则不同，郊外土地广阔，土地没那么稀缺，可以拿来规划低密度的别墅项目。所以，别墅，大都建在郊外，市区少见。
但是，少见，不代表没有。也正因为少，所以物以稀为贵，卖的贵不说，还挺受欢迎。就拿我们济南来说，我记得之前国华东方美郡的别墅就特别抢手，后来鲁能漫山香墅的别墅，也特别受欢迎。还有近两年推出的万科海右府别墅，天齐奥东臻园别墅，因为是城市别墅，市场反响也不错。
为什么城市别墅备受欢迎？无外乎以下几点。我想这几点也是一些人在买别墅时重要的考量。
第一，城市别墅不离城市。这应该是最能有说服力的，很多人辛辛苦苦在城市打拼，为的是什么，不就是在这个城市生活的更好一些吗？不就是为了享受日益美好的城市生活吗？而倘若离开了城市，其不是违背了奋斗的初衷？城市的繁华、优质的教育、丰富的医疗资源，都将离你远去。
如果展开了说就是，在郊外别墅，别说享受城市繁华了，就是买个蔬菜水果可能都不方便。更没有好的学校，孩子上学也不便利。很多人说可以让孩子在城市上学，周末去郊外别墅过周末，试想，现在孩子周末有几个不上辅导班的，哪里有空去郊外别墅过周末。更不用说医疗资源，不管老人还是孩子生病，如果你住在郊外别墅，需要多久才能到市区医院呢。当然，谁都不希望生病，但谁不担心万一呢？所以，从这一点上来说，很多人更愿选择城市别墅。
第二，我们离不开城市，因为事业在城市，社会交际在城市。因为我们很多人，还没有到退休颐养天年的时候，我们还得工作，还得交际。从郊外到市区，天天这样上下班，你感觉你能受到的了吗？有人说现在交通发达了，买别墅都有钱了，又不用上班打卡，其实买别墅的不都是老板，很多公司中高层也会买别墅，再说了，现在的交通虽然发达，但也拥堵啊，不管从市区到郊外，还是从郊外到市区，哪里不堵车？
当然，在城市里更堵，但是毕竟距离近，不用堵在路上那么多的时间。越是有钱人，越是注重时间成本。
第三，城市里的别墅，是可以作为第一居所使用。正是因为以上两点，城市里的别墅，成了许多人的第一居所。买了这样的别墅，不是放着空置，是可以切切实实享受每一天。当然，有人说大平层也很好，但是对比大平层，别墅没有等电梯的烦恼，没有生活在高楼中的烦恼，并且别墅也是有天有地有院子，所以很多人钟情于城市别墅。
其实，我们上面也说到，城市的土地资源会越来越稀缺，尤其是别墅这种低密度的产品，在城市会更稀缺。
占有稀缺的城市土地资源，又享受着城市的丰富配套，以低密度形态而存在的别墅产品，自然令人追捧。3
让城市别墅不只是梦
也正是因为城市别墅的种种优势，备受追捧，所以，一些楼盘，只要能做别墅，往往都会做一些别墅产品。当然，城市土地资源的稀缺，做大别墅因为总价过高，市场接受度低，所以一些项目尽可能做一些价格没那么高的经济型别墅。
像前面提到的鲁能漫山香墅，当年就做了一些叠拼产品，以低总价别墅打动客户，市场反响就不错。华润城仰山2016年推出的140-200平米山居别墅，当时300多万一套，也是备受市场欢迎。
而到现在，济南低密度楼盘的一个趋势就是，能做别墅的，一定要做一部分别墅产品，并且还都是小别墅，这样在市场上可能更有竞争力，像万科海右府，容积率2.0，也是做了高层+别墅的产品规划。
（金地越秀·凤鸣艺境 来源：济南市规划局网站）
今年7月份，金地和越秀在韩仓河拿的地，容积率1.5，据目前看到的规划公示，金地也是将这个地块做成了别墅+小高层的产品规划。估计这也是出于对地块和市场的考量，一是1.5的容积率，不但区域内最低，而且绕城高速以内都很少见，不做一些别墅产品有些遗憾；二是我们前面说到的城市别墅受欢迎这个潜在市场需求；三是地块紧邻10万平滨河公园，可以说环境还不错，属于公园旁的别墅项目，在从下图中我们也能看到。
据说也是出于市场钟情于小别墅的考虑，也为了保证整个地块的均好性，金地在这里做的是叠拼别墅，面积从160—210平米，分上叠中叠下叠，对于很多叠拼别墅，院落往往是个遗憾，可喜的是，金地别墅无论哪种户型，都能有一方院落，并且中叠和上叠，均可以实现专属电梯入户。在新中式建筑大行其道的今天，金地采用的却是颇有异域风情的褐石建筑风格。在产品上，可以说可圈可点之处不少。
对于金地这个开发商可能有些人陌生，其实在房地产行业，之前就有
招保万金四大龙头房地产企业，而“理科生”金地的发展模式，低调务实，求准求稳，决定了在这个高周转的时代，并没有那么抢眼。4
越来越少的城市别墅
虽然城市别墅现在越做越小，试图能让更多的客户所接受。但毋庸置疑的是，城市里能开发别墅的项目用地，越来越少，城市别墅也将是越来越稀缺。对于那些有着城市别墅梦的人，不能说不是一个小小的遗憾，还得加多少班，才能挣够一套城市别墅的首付呢。
另外有对金地越秀·凤鸣艺境别墅项目感兴趣的，可以详询：0531-59619999，本文只是对这类别墅做简单分析而已，限于篇幅，没能对项目做详细介绍。
閱讀更多 地產下半場 的文章
