2018年“黃浦區”各板塊成交量TOP20的小區排名變化
打浦橋板塊
*下圖中的數字，為歷年該小區成交量在該板塊中的排名
*標有 "★"符號的為案例小區
排名上升案例：北蒙三小區
排名上升理由：低總價2房稀缺
北蒙三小區，早前成交排名在10左右，近幾年都穩定在5名以內，成交排名穩中有升
該小區是上師大附屬盧灣實驗小學的學區房，面積小總價較低，周邊總價在500萬以內供應量較大的學區房還有蒙西小區、局後小區，3個項目分佈如下
總價上對比，北蒙三小區與局後小區不相上下，蒙西小區相對較高，房齡上對比，北蒙三小區與蒙西小區相仿，局後小區較老。供應量上來看，局後小區供應量最少，蒙西小區最多，三個項目房型供應比例如下：
總體來看，北蒙三小區供應的小面積2房比例最高，所以從供應價格、供應房型、小區房齡來看北蒙三小區確實是性價比較高的低總價學區房，因此排名穩中有升。
排名下降案例：海麗花園
排名下降理由：供應量減少
海麗花園，早年間成交排名在10名以內，近幾年已經跌到30名以外了
我們先來看一下它的歷史成交
可以看到早年間該小區的每年的成交總量還算是比較大的，好的年份可以成交30套左右，但2016、2017年上海樓市較熱的年份卻成交不到20套，這主要是供應減少造成的，2016年該小區供應量在20套左右，2017、2018年供應量在10套左右，因此造成其排名大幅下滑。
淮海中路板塊
*下圖中的數字，為歷年該小區成交量在該板塊中的排名
*標有 "★"符號的為案例小區
排名上升案例：馬當小區
排名上升理由：稀缺低總價2房學區房
馬當小區,早年間成交排名在10名左右，近2年上升至前3名，成交排名有所上升。
馬當小區成交的房源主要是2房，總價在580-650萬左右，這個總價段在區域裡掛牌比較多的只有健樂小區，它們都是盧灣第一中心小學的學區房，我們來看一下2個小區的對比：
雖然與學校距離上健樂小區更勝一籌，但均價、面積與總價的對應、房齡，都是馬當小區優勝，且馬當小區供應量大，因此成交排名逐漸上升。
排名下降案例：淮海晶華苑
排名下降理由：得房率低、總價高
淮海晶華苑，2008、2009年2手房剛剛上市房齡新、品質好，成交量排名較高，但近些年成交排名有所下滑。主要是因為該小區當時是按豪宅設計的，7米挑高大堂、3梯2戶，導致房源得房率僅為65%左右，外加小區都是大戶型，總價高實際享有面積卻極低。
同樣的總價可以買到當地標杆項目翠湖天地了，且淮海晶華苑南側正對曙光醫院，雖不能說是什麼缺點，但有些客戶比較介意，因此該小區成交排名有所下滑。
黃浦濱江板塊
*下圖中的數字，為歷年該小區成交量在該板塊中的排名
*標有 "★"符號的為案例小區
排名上升案例：中南小區
排名上升理由：稀缺低總價2房學區房
中南小區，早年排名在20名以外，近2年成交排名上升至第1名
該小區近2年成交的房源主要是60平左右的2房，總價在700萬以內，該總價段在該區域掛牌量最多便是中南小區，且小區為上外黃浦外國語小學的學區房，因此成交排名有所上升。
排名下降案例：精文苑
排名下降理由：供應減少，可替代項目較多
精文苑，早期排名在15名左右，近些年已經跌到30名左右了。一方面原因是精文苑供應量減少，另一方面，精文苑總價高周邊可替代項目較多，分流了精文苑客戶，此外小區靠近內環高架，且西側有樓盤在建，噪音影響也是其中的原因。
老西門板塊
*下圖中的數字，為歷年該小區成交量在該板塊中的排名
*標有 "★"符號的為案例小區
排名上升案例：瞿溪新村
排名上升理由：地鐵開通，稀缺低總價2房學區房
瞿溪新村，曾經排名在20名以外，近些年成交排名上升至10名以內
首先，小區成交排名的轉折點在2008-2009年，這段期間小區旁邊的地鐵線相繼開通（2007年底4號線董家渡段修復完畢，4號線全線貫通，2009年借調給2號線的列車歸還4號線，4號線運能恢復，2007年底8號線北段通車，2009年8號線南延伸段通車），交通便利性大大增加。
其次，該小區近些年成交的房源主要是40平左右的2房，總價在420萬以內，該總價段在該區域掛牌量較多的小區還有瞿四小區，但它不是學區房，因此瞿溪新村成較量排名近些年一直很高。
排名下降案例：太古豪庭
排名下降理由：周邊環境嘈雜、總價高
太古豪庭，早期排名在20名以內，近些年在60名左右徘徊。主要原因是小區周邊大大小小的醫院林立，居住環境過於嘈雜，外加小區規模很小停車位嚴重不足，沒有綠化，居住體驗感較差，且戶型面積大，總價高，同等預算可以買到位置更好的地方，因此成交排名下降也在情理之中。
人民廣場板塊
*下圖中的數字，為歷年該小區成交量在該板塊中的排名
*標有 "★"符號的為案例小區
排名上升案例：山北小區
排名上升理由：區域內二手房少，總價低、地段好
山北小區，早年間排名在10名左右，近2年成交排名位列第一。該小區位於老牌市中心，區域內二手住宅非常稀缺，因此非常搶手。山北小區近2年成交的主要是40多平的1房，總價在380萬以內，區域內同總價段掛牌量比較多的還有寧新小區，但該小區靠近南京東路繁華地帶，一年四季都比較嘈雜，且戶型比較小，而山北小區40多平的1房是可以改成2房的，功能性大大增加，因此山北小區近些年成交排名一路上升。
排名下降案例：華盛公寓
排名下降理由：靠近高架、總價高
華盛公寓，早年間排名第一，近些年降到10名左右了。該小區只有兩棟樓，東面是老房子，城市界面較差，西面又鄰近南北高架，受噪音影響。且小區房齡已經有13年了，總價又高，基本上在1400萬左右，又沒有學區房屬性，同等總價段可以買到其他地方更好的房源，因此小區成交排名下降了。
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