前段時間，濟南樓市參考曾經為大家測算過，現階段濟南房價的上限是多少？詳情請見：《現階段，濟南房價的上限是多少？3萬！合理房價是1.87萬！附計算公式》。
根據我們的測算，現階段濟南的富裕家庭首付啃老本靠六個錢包支持，將全部收支盈餘拿去償還按揭貸款，我們能夠承受的濟南理論上的房價上限也只有大約3.03萬/平米。而根據我國現階段最適宜的房價水平，居民將其收支盈餘的66%用於支付按揭貸款，合理房價測算出來是1.87萬/平米。
這些數據是濟南樓市參考團隊測算的非官方結果，僅供參考，計算過程可以查看前面的藍色字體部分。今天，我們要大膽假設的是，濟南房價下跌的話，下跌的下限是多少？跌幅會超過30%嗎？
特別是在濟南各片區房價開始下行、二手房掛牌激增的背景下，這篇文章可能會對您有所幫助。
NO. 1｜壹
不長記性的我們，只記得房價暴漲的樣子
很多人只記得房價暴漲時候，別人賺到的錢，而選擇性的忽略房價下跌時，有人所承受的財富縮水。
還記得2018年2月初，有個朋友在濟南樓市參考的知識星球裡這樣提問：
這位朋友的提問代表了當時很多人的想法：我手裡面有一定的資金，目睹了2016-2017年的暴漲，我也想利用手裡的資金在樓市裡賺上一筆。
這樣的想法無可厚非。
當時參考君在2月5日的推文裡是這樣提醒的：不要老想著那些錯過的風口，比如2016年買房，錯過的不要總想著在這一波行情裡追回來，追逐利益的時候，不要忘記還有安全這回事。
不安全，強擼飛灰湮滅。而時至今日，濟南樓市不斷下行的今天，我們好像有看到了08年的場景。
2008年，中國樓市遭遇第一次大調整。
這一年，北上廣深杭集體大跌，各類維權事件在各地同時上演，這當然包括當時的濟南。這其中的故事我們早已熟知，但很少人有人知道房價下跌起來究竟有多猛。
10年之後的2018年，濟南各個片區的房價已經搖搖欲墜，下行依然啟動，二手房激增，目前鏈家掛牌二手房數量已經突破2萬，並有進一步擴大的趨勢。
從暴漲到下跌，濟南樓市用了整整兩年的時間。
NO. 2｜貳
投資是要承擔風險的
也許有很多人還在期待，放水，就像2009年，四萬億大投資上馬，大放水重啟，樓市重回上漲步伐，很多人再次加入投資投機的陣營。
然而，這一次恐怕就沒有放水那麼簡單了。這次樓市的冬天可能更殘酷一點。國稅地稅合併，不動產聯網，租售並舉的種種舉措，房地產企業融資的不斷收緊，調控的高壓態勢且毫無放鬆跡象，科技興國的大轉型以及地產擠泡沫（你也可以理解為“地產不掛，科技難興”），深圳二次房改，呼之欲出的房產稅，還有著一輪輪的房地產償債高峰……
這些大的調整，趨勢已經足夠明顯了！
未來地產的國民經濟支持地位一定下降，而這一兩年會很多中小開發商被活下去的大房企兼併收購。最後未來中國樓市的結構很可能是這樣：
60%的保障性，公租房+人才住房（共有產權）+安居型商品房。關於這一點可以多看看新聞，什麼中小企業可以自建租賃住房等等……
40%的頂級高端高品質商品房，說白點豪宅級別的商品房。大家可以研究一下深圳二次房改，以上是個人大膽假設，看不懂就當我在說夢話。
如果上面看不懂，可以自行跳至下面，我們能從暴跌下跌中學到什麼？
今年五月
上面這段話，五月份的時候我們在文章裡也曾引用過，那時候樓市正旺，沒有太多人會聯繫到下半年會畫風突變。平時多看新聞聯播，多看新聞，是很有益處的。
NO. 3｜叄
我們從濟南房價暴漲到下跌，學到了什麼？
這兩年的房價走勢，對於今天的我們有何啟示？
其一，房價可能永遠漲，但中間會玩過山車。房價 “只漲不跌”只是神話，大跌實實在在發生過。房價永遠漲，並不意味著你投資房產就能賺錢，大膽假設，如果未來2年，房價一直處於陰跌狀態，限售加下行時刻脫手困難，大量的房產鎖定在樓市，房產稅一旦開徵，投資房子收益甚微。房產稅不會降低房價，但會增加你的持有成本。
其二，政策永遠是最大的變數。2008年的暴跌，被2009年的四萬億所拯救；2014年的樓市調整，被2015年的漲價去庫存和棚改貨幣化所逆轉。在房地產刺激經濟和土地財政依賴居高不下的今天，房價暴跌不會被允許，30%或許就是最大的極限。濟南樓市下行，濟南很多開發商已經無力拿地，這會導致濟南土拍市場不甚樂觀。今年濟南供地任務遠遠沒有完成……為何？
其三，核心區相對更堅挺，甚至可能會對偏遠地區產生虹吸效應。
其四，抄底的最佳時機，是調整之後的復甦窗口。放心，房價不會一直跌下去，一旦科技轉型成功，生產力提升，生產要素的造富能力將極大增長，而到時候很多人的收入水平會隨著升高。當收入逐步增長到可以消化泡沫的時候，房價還將繼續……當然，還是要提醒一下房價漲不代表多數人就能通過炒房賺錢。
在樓市週期裡，我們無法判斷調整何時到底，但我們卻能把握從谷底上升的過程，也是剛需們最適合的買入時機。畢竟隨著庫存的消化，土地供應的減少，過幾年可能新房還真不好買。發現了嗎，濟南那些捂了好幾年樓盤都開始出售了，庫存集中釋放，一旦消化完畢，接下來是什麼？
NO. 4｜肆
寫在最後，濟南房價下跌的下限是多少？
對於房價的跌幅來說，30%的下降幅度已經能夠讓很多人爆倉。
100萬的房子，70萬貸款，首付30萬。房價下跌30%，100萬的房子縮水至70萬，首付沒有了，而銀行的貸款卻有一百多萬……
寶寶心裡苦，容易鬧情緒。我們可以看到，現在濟南部分樓盤業主維權，其中一個很大的原因就是房價降了，導致部分業主投資失敗。沒有賺到預期中的錢，其中部分業主想退房。畢竟很多開發商在銷售過程中，還是有一些問題可以利用，什麼捆綁銷售了，精裝過高了，等等……
如此導致的各種事情開始增多，想想也是很無奈，買房的時候搶破頭，各種條件都能接受，一旦房價開始下跌，就有人坐不住了。
“要建立良好的行為制約、心理引導和全覆蓋的監管機制，使全社會都懂得，做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。”
而這才剛剛開始！
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