今年對於房企而言，我們需要牢牢抓住一個觀點：長期看人口，中期看土地，短期看金融。
如果說2018年是P2P的暴雷年，那麼今年或許就輪到一眾中小房企了。昨日在港股市場上，以佳源國際控股為代表的一眾中小房企遭遇了清倉式洗盤。
隨後佳源國際發表聲明，指出有關分別於2018年1月19日及4月26日發行、共值3.5億美元票息8.125釐的優先票據，集團確認已償還全數款項。目前財務狀況健康，業務運作正常，管理層對公司未來發展充滿信心。但聲明未有提及昨日股價急跌原因。
有業內人士認為，三隻內房股的拋壓可能來自同一個股東，由於沒錢補倉遭到券商接連平倉。而在小編看來，撥開票據違約、榜單造假等謎團後，其背後攪動佳源國際等多隻內房股價的還有一隻有形之手——華融國際。
從公開的持倉情況來看，昨日疑遭洗倉的四隻股票中，有兩隻股票的主要證券行持倉是華融及海通，另外弘達金融在股壇長毛David Webb去年發佈的“謎網26”名單榜上有名，也與華融系扯上關係。
其中，仁天科技持倉最大的是華融，持有27%，其次是海通國際，持倉17%。同屬內房股的陽光100中國大股東為公司董事長易小迪，與另外6名人士持有65%股份。
數據顯示其最大持倉為海通國際，持有42%；其次是華融及渣打，分別持倉22.67%及5.66%。弘達金融則以東興證券持倉最大，佔33%；其次是盛源證券及信達國際證券，分別持倉19%及12%。
具體到華融旗下金控持有陽光100，9%的股權，當年共耗資7.29億港元；華融海外投資控股有限公司持有仁天科技控股5.81%的股份。而華融國際更是佳源國際2017年配股的代理之一。
不僅如此，區別於碧桂園、中國恆大、融創中國、萬科等頭部房企的是，佳源國際控股、陽光100中國、國瑞置業、力高集團等四家公司跌幅較大的內房股或多或少都有幾個共性。如規模小、淨負債率高、短期償債壓力較大、估值水平不低等。
以陽光100為例，截至2018年6月30日，陽光100的長期貸款及借款達139.3億元，短期貸款及借款達45.28億元，而陽光100的在手現金及現金等價物僅為33.66億元。此外，陽光100還面臨著高負債率，由此而衍生出的高負債的利息也吞掉了其大部分的淨利潤。
特別是在資金面持續緊張且房屋銷售遇冷的當下，尤其還需應付債券將陸續到期的資金壓力，債券違約似乎離中小房企越來越近。
有數據顯示，2019年房企有近6.1萬億債務是即將到期的，稍後的2020年以及2021年房企所需還款負債約近10萬億；從兌付規模來看，2019年到2021年到期規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
早在2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發行規模為4606.95億。而發債潮起始於2015年下半年，50家房企的公司債融資總量逐月增加，2016一季度達到了融資的最高點1181.5億元，二季度則略有下降，但依舊維持在高位。
今年一眾中小房企整個在岸離岸債務規模接近5000億，其中超短融債務龐大。對於昨日港股市場上，有中小房企疑因債務違約導致股價出現斷崖式下跌，星展銀行香港經濟研究部高級副總裁周洪禮表示，非常需要關注違約狀態，尤其是房地產板塊。
他指出，內地房地產市場降溫狀態越來越明顯，政府放鬆調控意願不大，海外融資成本走高，預計今年新一輪的債務違約將會集中在房地產板塊。
一邊是高企的債務到期，另一邊是收緊的融資渠道，對於那些狀況不好的房企併購離場或是最佳選擇。
屬於房企的金融時代或許已經遠離，對於尾部的一眾中小房企而言，2019年將面臨生死考驗。
閱讀更多 雲巢金融 的文章
