“資產週轉率的目標起碼是25%，希望將來還要更高一點”。決意“減負”的瑞房面對大量持有資產選擇了套現策略，而中國新天地的上市計劃則遭到推遲。
觀點地產網 “今年公司也有銷售資產的計劃。自從我們提過有意願出售資產，有很多公司跟我們有接觸，現在有幾個項目正在研究中。公司也在考慮利用這個機會重新組合投資和經營模式”。
3月16日，在瑞安房地產2015年度業績會發佈會現場，瑞房主席羅康瑞表示，2016年公司依然有意願進一步出售商業資產。其表示，2016年公司的主要目標為提升資產週轉率和降低負債，並將繼續專注上海、武漢等城市發展，同時會繼續考慮出售資產釋放物業價值。
“2015年對瑞安而言具有特殊意義”，羅康瑞認為瑞房的輕資產策略在去年開始取得了成效。得益於2015年以123億元價格出售上海太平橋企業天地物業，瑞房的資產週轉率從9%上升至18%。
瑞房表示，鑑於公司目前的主要任務是出售成熟的商業資產來獲得高額回報，最大化地實現析產價值，我們認為現階段安排中國新天地上市並非充分反映其資產價值的最佳方式，因此我們決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃。
“如果把這些收租物業上市，以目前的市場條件，不但可能拿不到市場價格，還要給一個比較大的資產折讓，但是如果現在就賣掉這些資產，可以給股東帶來最大收益。”
不過，就2015年淨利而言，瑞房的成績單並不算理想。據披露，2015年股東應占溢利為7.88億元，同比下滑55.7%。管理層解釋稱，溢利下滑的主要原因是人民幣貶值帶來的13.1億元匯兌虧損。
對此，瑞房執行董事兼財物總裁孫希灝強調，“2015年公司港元和美元債佔比46%，今年會降低至40%以下”。
此外，在降低境外債的同時，降低負債率同樣是瑞房的重點。2015年，瑞房負債率同比2014年上升2%至81%。羅康瑞則表示，在資產負債率方面，瑞房的目標是在2017年底降至50%，“今年負債率降低的目標還不能公開講，但肯定會有所下降”。
在人民幣匯兌虧損之外，出售資產的結果主要體現瑞房的2015年的核心溢利大幅上升。數據顯示，2015年瑞房核心溢利同比上升438%至24.23億元，主要原因就是出售上海企業天地1號及2號的溢利貢獻。
截至2015年12月31日，瑞安合約物業銷售額為215.13億元，已出售及預售的總建築面積為63.1萬平方米。期內，瑞房錄得營業額64.72億元，而2014年為102.49億元，相關下跌主要是由於其上海住宅項目的銷售貢獻減少。
2016年，瑞房的合約銷售目標為240億元，其中住宅銷售目標為140億元，商業物業銷售目標為100億元。
據介紹，2016年及其後，瑞房來自6個項目的可供銷售及預售的住宅物業總建築面積達63.16萬平方米，其中上海項目的總建築面積預期達到23.67萬平方米，包括上海太平橋翠湖天地雋薈(資料、點評諮詢、論壇)、瑞虹新城怡庭(資料、團購、論壇)和悅庭。
在佈局策略上，羅康瑞表示上海依然是重點。“出售資產不代表公司就停下來了，也不代表公司不看好上海市場，只是現在我們主要做的是提升資產週轉。我們會在上海繼續尋找開發的機會，現在也有好幾個項目在研究中，希望在今年之內能夠有一到兩個項目在上海可以落實”。
以下是瑞安房地產2015年度業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：管理層你們好，去年收入和利潤下跌的原因是什麼？
孫希灝(執行董事兼財務總裁)：2015年收入下跌的主要原因是因為上海入賬的物業很少。利潤下調，也是主要因為去年的住宅銷售相對比較低，還有一個原因是去年有13億人民幣的匯兌虧損。其實如果不考慮匯兌虧損，2015年整體盈利表現比2014年要好。
現場提問：2015年下半年出售了比較多在上海的物業，為什麼會做這些出售的動作？2016年上海地產價格上漲幅度比較大，你們未來的策略是什麼？會不會加大銷售力度？
羅康瑞(主席)：有關出售上海企業天地第一期和第三期的決定，主要是因為這部分收租物業每年的租金收入是3%到4%左右，但是利息成本是6%到7%，長期持有這些物業，我們現金的出入是不平衡的。
另外我剛才在介紹中也說過，如果把這些收租物業推上市，可能拿不到市場的價格，還要給一個比較大的折讓，這個對股東來說是不利的。所以去年我們就決定將企業天地出售。這個決定並不代表公司對上海或者是上海的寫字樓沒有信心，公司現在也對上海一些地塊有興趣。只是現在我們主要做的是提升資產週轉，公司的資產有1100多億，但是大部分的資產是沒有收入或者是收入是不夠的，我們現在希望用運轉的方式來把資產盤活。至於未來的策略，我們會在上海繼續尋找開發的機會，現在也有好幾個項目在研究中，我希望在今年之內能夠有一到兩個項目在上海可以落實。
現場提問：剛才提到中國新天地推遲上市是因為希望資產價值有更好提升，那麼今年還會出售多少物業？除了上海是否也有其他的地方的物業？市場反映是怎樣的？
羅康瑞：說到上市，主要是以目前的市場條件，如果將新天地上市，資產可能會有很大折讓，但是如果是現在就賣掉那些資產，可以給股東帶來最大的收益。
同時，公司並不是說賣了資產之後就停下來了，還是繼續在尋找新的投資機會，也相信未來找的項目和地段仍然是可以打造出新地標的，我們對這方面是很有信心的。
至於會拿哪些項目來賣？這個不是很方便透露，因為自從我們提過有意願出售資產，有很多公司跟我們接觸，現在有好幾個項目在研究中，各個城市都有。包括一些大型的開發商也很有興趣，因為我們的項目無論地段還是質素都是比較突出的，所以正在研究中。當然公司也在考慮是不是利用這個機會重新組合投資和經營模式。
現場提問：佛山嶺南天地和碧桂園的交易現在進行得怎麼樣了？是不是嶺南天地其他幾期都有計劃要出售給他們？
羅康瑞：關於佛山的地，我們是跟一家公司簽了MOU(諒解備忘錄)的，但是現在還沒有簽訂任何具有約束力的協議，如果簽了，公司一定會公告的。
現場提問：現在公司拆遷項目的進展如何？拆遷成本會不會對負債有影響，這種影響需要多長時間來消化？
羅康瑞：上海那幾塊地現在動遷都比較順利，雖然有一兩塊慢了幾個月，但是我們覺得現在的進展程度是可以接受的，應該在今年年底或者是最遲明年年初就可以交地了。動遷的地塊交地後公司就會盡快開工，應該在一兩年之內就可以開始銷售了。所以我們對現在的進程和銷售是比較有信心的。
關於拆遷對負債的影響，其實現在公司拆遷成本基本已經付完了，所以現在應該不會再影響負債率。而且如果繼續有資產出售，相信今年之內是可以將負債率降下來的。
現場提問：去年資產週轉率有所提升，公司認為要提升到一個什麼樣的水平是比較合理的？
羅康瑞：2015年公司資產週轉率提到了18%，我說過我們目標應該是起碼去到25%，希望將來還要更高一點。
現場提問：今年美元債和港元債有計劃要替換成人民幣債，這個比例目標是多少？
孫希灝：公司內部有一些指標，但在公共場合不適合提。2015年底總債務中大概46%是美元和港元的債務，我們相信今年這個比例可以降低到40%以下。
現場提問：今年公司降低負債率的目標是多少？
羅康瑞：公司內部是有一個指引的，暫時不能公開講。但是我說過到2017年底的負債率目標是50%。當然不可能負債率一年就降到50%，但是今年肯定會有所降低的。
現場提問：上海瑞虹新城賣得很好，今後加推會不會加價？瑞虹新城8萬均價都可以日光，公司是怎麼看內地這種房價上升的趨勢，是不是健康的？上海的市場，如果是去買地，會不會拿高價地？
羅康瑞：上海的價格上升最主要的原因是需求很大，另外上海土地供應不是很充足，這方面有點像香港。而且上海還有一個問題，就是地塊容積率定得很低，大部分是2-4，我們在香港做寫字樓容積率可以是15，做住宅有些是9-10，這方面就關乎土地資源的利用，我希望上海能做些調整，不然房價是沒有辦法下跌的。
至於未來，我相信上海的房價還會升，但是我希望它能升得慢一點、穩定一點。因為現在資金在內地沒有很多投資出路，而且現在政府有支持樓市的政策，銀行也放鬆了貸款，這些都是利好的條件，所以市場在最近幾個月發展得很快，我們的日光盤並不只是在上海，武漢也一樣。
當然，也不可以說全國的樓市都可以，三四線城市還要去庫存，主要因為那些城市自身的條件未必那麼充分，可能是開發了一些項目市場沒需求，價格是真的升不了。但是中國現在有政策出來支持，相信去庫存也應該是可以解決到問題的。
另一個問題，現在上海的地很貴，如果買了之後要怎麼做？一定是要跟隨市場，貴地也有貴的做法，最主要是看我們是不是有辦法用規劃設計將那塊地創造更大的價值。我覺得在這方面上海市場還有很多機會，上海的目標是希望2020年發展成為一個國際金融中心，我相信接下來的幾年，上海還會有很多的建設需要，一個城市有轉變就是最好的機會。
現場提問：有個問題想請問羅寶瑜小姐，你怎麼看現在的瑞安？對於未來的瑞安有什麼看法？
羅寶瑜(中國新天地執行董事)：我覺得公司現在是處於一個轉型期。剛才主席也有提到，公司現在是在轉型當中。我覺得很重要的一點就是我們現在有新的一個管理層組合，很多新上任的管理層在公司的時間也比較長，自己本身的經驗也很豐富，所以我對現在管理層新的組合非常有信心，覺得我們現在要幫公司轉型，我是比較有信心的。
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