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■本文作者： 白琳 北京在明律師事務所

導讀：近年來，各種名目的騰退項目逐步進入大眾視野，因騰退而起的法律糾紛也不斷湧現，尤其是在北京地區。可是我們查遍與土地相關的法律法規，均未見騰退一詞。可以說，騰退作為一個非法律用語，幾乎是不受現有法律規範體系規制的。那麼，在面對這種無法定依據的行為時，廣大被騰退人該如何維權呢？本文，北京在明律師事務所的馬麗芬、閆會東律師結合多年的辦案經驗，來為大家談談該如何提升騰退補償數額……

【撥開迷霧，看清騰退項目本質】

騰退並非法律規定的徵收土地的方式，而是在農村集體土地徵收的進程中，地方政府或鄉鎮、村委逐漸摸索出來的，沒有統一的法律規制並嚴重侵害房屋產權人利益的一種模式。因騰退程序簡單，成本低廉，故倍受相關部門機構的青睞。目前騰退模式也在不斷地發生變化，有綠化還植項目、文物保護項目、棚戶區改造項目等，其中尤以文保騰退和環保騰退最為多見。

拆遷補償律師

那麼，具體而言何為騰退呢？在明律師認為，騰退即協議搬遷、協議搬離。包括在集體土地上進行的由被騰退人與村委會、開發商簽訂騰退安置補償協議以後，村委會將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。還包括在國有土地上進行的為保護文物或者進行綠化，而由房屋土地管理機構與被騰退人簽訂補償協議，房地機構將房屋收回的行為。從本質上講，“騰退”的根本目的在於快速實現徵收，進行土地儲備或建設。它是一種變相的拆遷或徵收。

【抽絲剝繭，明確騰退的實施主體】

由於騰退不是“正規的”徵收（拆遷）程序，因而其實施主體也較為多樣，目前有4種類型：

第一類是由開發商以建設綠化隔離帶的名義實施的土地收儲和房屋拆遷行為；

第二類是開發商與村委會聯合實施騰退，即村委會在前期與開發商聯手以房屋拆遷的名義進行房屋騰退，在騰退完成之後或者拆遷過程中向有關部門申請土地徵收審批；

第三類是鎮政府或區政府作為幕後推手，實施集體土地騰退。政府利用騰退的方式收儲土地，從而完成城中村或新農村的建設，此種方式主要是由村委會進行協助完成，開發商不一定介入；

第四類是由政府成立的專門機構或政府直接實施騰退。一些地方政府以拆違建或者以文物保護的方式強制拆除房屋，以達到強制搬遷的目的。文物保護項目中一般是由區一級文化委員會來作為主體實施騰退。

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由不同主體實施的騰退行為，會給我們後續的維權帶來不同的應對方式。因此，在接到騰退告知書的那一刻，被騰退人必須弄清所在區域的騰退項目是由哪個主體實施的何種騰退，只有這樣才能精準維權。

【巧用維權手段，最大程度維權】

雖然說騰退沒有明確的法律依據，但這並不意味著我們面臨騰退時完全無所作為。相反，實踐中還是有很多常用的維權手段的。馬麗芬、閆會東律師在總結以往案例的基礎上，認為騰退項目主要可以採取以下維權措施：

其一，申請村務公開。由村委會主導的騰退項目，騰退實施者往往會依據《村民委員會組織法》第24條，以村民自治宅基地使用及徵地補償費用方案為由，由村委會發起村民代表大會，以開會的方式通過騰退宅基地及房屋決定及相關補償協議。這裡需要明確的一點是，村民會議無權決定宅基地及房屋騰退。根據《土地管理法》第四十五條、四十六條以及《土地管理法實施條例》第二十五條、《徵收土地公告辦法》第七條等的規定，徵收集體土地的必須經過相關政府的審批，鄉鎮、區縣政府是沒有該種權限的，更別說村民委員會了。因此，廣大被騰退人可以根據《村民委員會組織法》第33條的規定，向相關的村委會申請村務公開，要求村委會公開騰退方案、補償及分配方案等村委信息以及有關騰退決議的相關村民會議、村民代表會議召開情況、會議紀要、實施人以及其他相關材料。這樣一方面便於瞭解騰退的具體內容，另一方面也為後續的維權奠定基礎。如果村委會不公開相關信息，我們可以向上一級政府申請監督村委會履行職責，必要時可就此提起行政訴訟進行救濟。

其二，申請政府信息公開。為了達到快速拆遷的目的，騰退項目的很多內容是不公開的。我們需要根據自己所在地區項目的特點申請政府信息公開。如集體土地上的騰退，就可以按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》《政府信息公開條例》等相關法律法規，要求政府有關部門公開該地塊涉及的用地審查意見、徵收土地的相關文件、建設項目的用地規劃、相關項目的立項批准文件、騰退安置補償協議、一書四方案等等。如果騰退是在國有土地上進行，比如還綠項目、文物保護項目，我們可以依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》（590號令）等相關法規申請公開該項目的核準文件、文物保護的認定文件、騰退安置補償方案等。雖然騰退項目的名稱五花八門，但是其終究有跡可循，我們均可以按照現有法律法規的規定，來申請信息公開，瞭解案件的具體情況。

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其三，提起人身財產安全保護申請，有效應對逼遷行為。騰退主體為了達到逼迫搬遷的目的，往往會採用一些違法手段，比如斷水斷電斷路、圍堵，“以拆違促騰退”“以拆危促騰退”甚至是直接破壞房屋等行為。我們可以依據《警察法》第二條、第三條、第二十一條的規定，向公安機關提起人身財產保護申請。在緊急時刻還可以直接報警，要求公安出警保護自身的合法權益。同時，被騰退人要加強守房意識，確保屋內不離人，屋外有接應，在侵害發生的第一時間進行拍照、錄音、錄像取證，針對各類逼遷行為提起有針對性的救濟程序，譬如對於因騰退而作出的“責令限期拆除”類文書及時提起復議或者訴訟，從而將案件週期“拖長”，利用時間來換取提升補償數額的空間。

其四，向政府部門提起查處程序。我們可以依據政府信息公開所獲取的內容，分析違法行為的性質，申請有權機關採取不同的查處程序。如針對違法徵收土地的行為、違法徵收房屋的行為、違法用地的行為、違法建設的行為提起查處程序，要求行政機關履行其查處職責。如果行政機關不履行法律法規賦予其的職能，我們還可以提起行政複議或者行政訴訟進行進一步的救濟。

其五，提起行政複議或行政訴訟。只要行政機關作出了具體行政行為，並對被騰退人的實際權利義務產生影響的，我們都可以提起行政複議、行政訴訟。騰退項目的本質是為協議搬遷，如果一些騰退人為了實現快速拆房，以拆違建的方式強制拆除，該騰退人或者實際實施者是沒有合法依據的，我們可以提起行政訴訟確認強拆行為違法進而申請行政賠償，這種最經典的維權路徑是與一般徵收拆遷項目區別不大的。而對於與房屋本身合法性認定相關的問題，由於其往往會直接影響到涉案房屋的補償數額，也需要針對相關文書發動救濟程序。實踐中，一些被騰退房屋之所以補償比例不到1:1，根本原因就在於其權屬存在瑕疵，未被認定為完全意義上的合法建築。此種情形尤其值得被騰退人予以重視。

以上是我們根據以往案件所做的一些總結，維權中還需要根據具體案情來確立訴訟方案，不可簡單地照搬照抄。在明律師最後想提醒大家的是，騰退不可怕，也不是不能救濟的，關鍵在於如何抓住每一起個案的核心。打蛇要打七寸，維權也要抓住矛盾糾紛點。廣大被騰退人在面臨騰退時，不要被騰退方出示的文件所嚇倒，也不要因為騰退沒有法律規定就感覺得不到救濟而失望。你要明白的是，騰退和徵收一樣，同樣面臨對產權人合法權益的直接影響，給予公平、合理的補償安置從來都是法律的應有之義，也是政府拋不掉的職責之所在。