樓市的春天就要到了？

1^st

最近樓市發生幾件大事，值得一提：

第一個消息是菏澤取消限售，賣不了的二手房可以往外賣了；

第二個消息是廣州允許個人購買商辦，之前買不了的商住可以往裡買了；

第三個消息是深圳四大行首套房貸利率下調，之前還不起的貸款，現在可能還得起了；

第四個消息是，宇宙第一房企的董事會主席宣佈逐步放開投資，同時預判“城鎮化之路不可阻擋”。

四個消息，看起來個個都是利好。在這個地產寒冬及股市冰河世紀裡，顯得分外溫暖。

那麼，樓市的春天就要到了嗎？

2^nd

對於菏澤限售，山東菏澤住建局是這樣說的：有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

限售的意義是什麼？我曾經說過：短期看，限售導致二手房源減少，大家只能搶一手房，房價可能上漲；但長期看，限售本身是限制炒房預期，提高炒房成本，絕對是有利於降房價的。

由此，菏澤住建局取消限售，對於棚改項目比較多的三線城市可能是個路標；但總體來看，菏澤畢竟是個三四線城市，全國全面取消限售的時機還不成熟；

同樣的，廣州商辦放開個人購買，對於北京這類對商辦嚴格限制的城市，可能有所影響，但對整體樓市影響不大。倒是深圳的大銀行房貸利率最近一週鬆動，個人覺得可能推而廣之，對樓市的影響最大：

此前，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，而如今，中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率僅上浮10%，利率為5.39%。

為什麼這麼說呢？因為房貸利率大都是銀行自己定的，而非政策定的。在“房住不炒”政策還沒提多久的情況下，政策不宜太大幅度變動，從降低房貸利率入手，也便於大家接受，畢竟這是實實在在的“降價福利”。

最後，對於某園老爺子的表態，個人認為還是很有參考意義的。因為這家房企，不僅僅是一家，還引領著中梁、保利等諸多房企的步伐。

3^rd

說了這麼多，那麼，2019年，房地產會回暖嗎？

一個非同尋常現象引起了市場的關注：12月13日的中央政治局會議仍未提及房地產，這已經是第二次沒提了。而此前對於房地產都是嚴格調控的口吻。

市場對房地產放鬆的預期，確實在逐漸升溫，2019年或將會是大轉折的時間點。

對此，我曾經寫過一篇文章，《2019年，將會是自住買房最佳時期！》，主旨是市場最早可能在2019年春節前後，稍晚可能在明年兩會之後，最遲不超過明年年底，到達一個成交量和價格相對穩定、土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少的底部狀態。

對於這個判斷，很多人仍然有著莫名的悲觀情緒。其中，有很多評論讓我覺得，現在的樓市狀態，頗有點像是大A股。

我們知道，A股一般有四種底部，分別是政策底、估值底和市場底、基本面底。

同樣的，其實咱們樓市，也有這四個底。

政策底是我們的特色，在股市裡指的是國家隊來進場救市和權威人群的表態；而在樓市裡，政策底則表現出國家對樓市過熱情緒的剋制和抵制。在過去兩年裡，全國各地頻繁發佈的近千條限購限貸限售政策，開始展現出房價向下的趨勢。而

當然，不論樓市還是股市，政策底從來都不是真的底部，根據歷史經驗來看，除了2008年那次超級大利好之外，每次政策底，股票都創了新低。即便是2008年那次，也在後邊磨了一年，一度逼近政策底部。

這一次的小利好也是一樣。就像已經形成下跌趨勢的股票，小利好是擋不住下跌的，個人認為，未來樓市寒冬仍將持續一陣，如果明年經濟下行壓力繼續加大，單靠基建可能無法有效對沖下行壓力，在房住不炒的大邏輯下，預計2019年年中，地產政策可能轉向邊際寬鬆，屆時可能會放鬆一線和部分二線城市的首套剛需住房政策，比如首付比、認購條件及利率等。

到那時，樓市的春天才可以說是快到了。

第二個是估值底。估值底是低估值股票建倉的好時機，目前大A股就是在估值底。整體來看，A股資質好一些的白馬股，普遍跌了30%。

但是估值這個東西從來都不精確。人們見慣了幾十倍的市盈率，由於錨定效應，因此在底部的時候，會認為2倍估值和1.5倍估值差不多，事實上卻差了25%。

同樣的，樓市下探也是這個道理。以燕郊為例，目前燕郊相比2017年最火爆的時候，跌了將近40-50%。但燕郊的最高峰，相比2015年均價1萬，可是漲了300%。所以在這個時候，儘管燕郊已經如此慘淡，仍然有人認為燕郊房價是高估的。（燕郊過去十幾年入市的成本很低，大部分人都是一萬以下買的，2016年下半年以後入手燕郊且沒出手的，才算是被套住了。）

目前，總體來看，全國人民從2016年930新政“房子是用來住的”開始，經過兩年的“政策教育”，人們開始注重起樓盤的真正估值了。具體表現就是，那些純粹靠吹概念、沒配套、沒人住、五證不全的房子，房價大幅下跌。這類房子就好像是A股裡的殼公司，沒什麼實際內容，僅供大家炒炒。

第三個是市場底，只有市場底才是真的底部。市場底有一個特徵，那就是磨！底部不會一蹴而就，經常會反覆拉鋸，讓很多人失去信心和耐心。未來從技術面上可以看出一些端倪。

而我昨天說的樓市回溫，其實正是市場底。在這個區間，樓市的成交量和價格雖然相對穩定，但價格並沒有上漲，而是沉在底部，慢慢收割一些有購房資格的新人，比如剛取得城市戶口的大學生、剛滿社保年限可以買房的白領；在這個區間，很多炒房者會因為過高的槓桿而無法支撐，失去投資的耐心和信心。與之形成對應的是，自住者可以慢慢挑房選房，真正實現“房子是用來住的”。

最後一個底是基本面底。股市觸及到這個底，意味著股民已經對國民經濟基本面已經喪失信心（所以上次A股觸及到2449低點後馬上就有很多大領導出面，說A股股市基本面很好不至於如此云云，以安撫人心）；樓市觸及到這個底，則很可能意味著大家徹底對樓市喪失信心，最終甚至可能釀成恐慌性大規模拋盤引發中國樓市海嘯。

因此，從這方面看，只要中國經濟還有活力，不論樓市和股市，基本面底都是很難觸及的。作為一箇中國人，我也深信中國樓市不會如此脆弱，畢竟國家對於房地產交易，有著非常嚴格而有有力的行政管控。

綜上，地產中長期還是有未來的，而且未來是光明的，但是，隨著市場底的到來，房地產行業會迴歸精細化製造業，房價暴漲的時代，終歸是過去了。

星子簡介：關注地產3年，專注行業，深度剖析。 歡迎添加我的個人微信號：xiewen1205，同時請註明公司+姓名，與我交流更多地產信息。同時，掃描一下，關注一下我吧↓↓↓

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