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■本文作者： 在明律师 北京在明律师事务所
众所周知，农村的宅基地是不能随意买卖的。原因很简单，农村土地归集体所有，村民只有使用权，没有所有权就不能买卖。即使是使用权转让，他们也只能是本集体成员之间的转让。言下之意，就是向集体组织成员以外的人转让都是无效的。可是现实中，有不少城里人返璞归真，多年前就买下了农村住宅，以供自己周末和节假日放松之用。
近年来，随着农村拆迁工程的启动，遇到拆迁的巨大利益诱惑时，当原房东知道自己多年前买卖的房子是可以根据上述条款毁约的，就纷纷跳出来要求认定合同无效，如果你是买主，在法律的禁止性规定下是不是只能自认倒霉呢？结果可能未必如此。
十年前合同埋下诉讼的种子
近日在江苏省南通市公布的一则类似案件诉讼，可能给那些购买农村宅基地的城市买家出了一口气。
话说在2009年，南通市通州区一对农村夫妇蒋某想在老家盖一幢新房，但因为手头资金短缺就想着把他们自己另外一处老房子卖掉。这事在家族长辈的主持和撮合下很快有了结果，主城区落户的陈某愿意出资9.5万元买下蒋某夫妇的旧宅。双方于这一年6月29日签订《房产转让协议》，当地司法所在合同上见证签章。签了合同的第二天，陈某的母亲黄老太就拿着9.5万元房款，一次性支付给蒋某夫妇。蒋某夫妇拿着钱开开心心地盖起了自己的新房，而那处老房子则黄老太实际入住。后来，陈某一家也时不常地回来看看，体验农村生活。
几年之后，杨世桥村开始拆迁，因为黄老太的户口一直这处旧宅的村子里，她便作为老房子的实际居住人和被拆迁人与当地政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。得知了这个消息后，陈某夫妇开始嫉妒了，他们盘算着自己如何才能在拆迁中分得一杯羹。于是，四处打听。有人告诉他们，国家是禁止宅基地向城里人买卖的，即使有合同也是无效的。而且，这么多年来这处宅基地在街道登记的户名也是陈某，他更有理由成为被拆迁人。
双方由此发生了矛盾。尤其是到2016年，当地政府通知拆迁户去选房时，蒋某和陈某一家人更是为了安置问题闹得不可开交。蒋某还前往当地政府信访称，当年他们所签订的《房产转让协议》是在被蒙蔽和无奈之下签订的，房屋交给黄老太只是让她暂时管理，要求撤销黄老太被拆迁人资格。
十年前的一纸买卖合同让远房亲戚反目成仇。利益面前，蒋某夫妇将陈某告到法院，请求判令买卖合同无效。
不能让失信者反而获益
其实，早在拆迁之初，蒋某向拆迁项目部就提出过类似的要求，作为拆迁项目主导的当地政府拒绝了蒋某夫妇的要求。家族长辈也出过面调解这个事情，最终也没能做通蒋某夫妇的工作，因为他们认定他们的要求是得到法律支持的。
法院经审理认为，双方的《房产转让协议》系双方真实意思表示，签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变，黄老太合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。黄老太就案涉房屋出资并实际居住，可认定为其与被告系共同购买行为。而黄老太作为房屋所在地集体经济组织成员，购买该房并不违反有关国家政策和法规的规定，因此，该《房产转让协议》应为合法有效。并且，原告卖房后一直未提出过异议，直到拆迁拿房时才有此诉求。如果认定《房产转让协议》无效，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对原告的诉请不应支持。
今年12月10日，南通市中级人民法院对这起特殊的房屋买卖合同纠纷案作出维持一审的终审判决，驳回蒋某夫妇的诉讼请求。
古语有云，人无信则不立。其实对于这样的案例，北京市高院也有过相关规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。原则是：尊重历史，照顾现实；要注重判决的法律效果和社会效果；要综合权衡买卖双方的利益。在明律师认为，在崇尚诚信为本的当今社会中，有时候，社会、法律自会给以一个明确的价值判断。法律条文可能是死的，但是包括法官、律师在内的法律使用者是活的，面对那些背信弃义的行为，我们一定要据理力争，共同为诚信社会助力。
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