日前，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室發佈了2019年1月《中國住房市場發展月度分析報告》。2018年12月份全國房價下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價總體實現穩中有降。報告稱，大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。
三、四線房價總體繼續下調，同時下跌速度略有加快。一、二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力並存，目前房價上行主要受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境，一旦外部經濟環境有所改善，部分一、二線城市樓市可能會率先緩慢回暖。三、四線城市房價短期以繼續向下調整為主。
這份報告的觀點很明確，三、四線城市房價短期以繼續向下調整為主。即使將來外部經濟環境有所改善，率先回暖的也主要是一二線城市。那麼，將來三四五線等小城市的房價將如何走？這些小城市的房子還能買嗎？當然，剛需例外，如果是結婚、改善型住房需求，該買還是要買。如果是純粹投資甚至是投機型的炒房，大部分小城市的住房投資還是悠著點。
如今，全國60多個城市房價破萬。房價破萬最多的地級市所在省份是浙江，有11個，緊接著是江蘇省，破萬地級市有8個，而後是廣東和福建以7個並列第三。沒有城市房價破萬的省份只有新疆、青海、寧夏、吉林四個。據18年統計調查數據顯示，全國200個縣城新建商品房銷售均價超9000元/平方米。
目前的調查數據，也證實了三四線城市房價已經開始不漲了。1月28日，據上海易居房地產研究院最新《中國百城房價報告》顯示，三、四線城市房價在連續10個月環比上漲的基礎上，2018年12月份首次出現止漲的現象。分城市能級來看，有些城市房地產市場有拐點跡象出現。2018年12月份，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線城市、二線城市和三、四線城市分別為46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。對此類價格進行區間劃分，其中一線城市4萬元/平方米以上均價水平持續了21個月，二線城市1.4萬元/平方米以上均價水平持續了3個月，三、四線城市1萬元/平方米以上均價水平則持續了17個月。
判斷三四線城市房價走勢，需要研究三四線城市本輪房價上漲的驅動因素。這些驅動因素中，最大的就是棚改。三四線城市與一二線城市不同，過去兩年房價上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來的購房需求，這對三四線樓市來說舉足輕重。
2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市窪地效應，也拉昇了三四線城市房價。在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。
影響三四線城市房價的利空因素之二是去庫存基本結束。棚改貨幣化的出現就是為了去三四線城市的庫存，而現在庫存已經由2015年近6億平方米的高庫存跌到18年下半年4.2億平方米的庫存量，消耗了接近3分之一的庫存。庫存水平已經跌回6年前，也就是2012年的庫存水平。全國範圍內，基本不存在高庫存的問題了。
影響三四線城市房價的因素還有人口和資源因素。三四線城市畢竟人口和資源有限，和一二線城市最大的區別在於，三四線城市的購房需求和資金完全不能夠支撐這裡的房價上漲太久，只能是短暫的衝高，一旦推動力沒有了需求和資金還是會回到一二線城市。
三四線城市供應量回落分化。由於當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。克而瑞方面預測，“雖然預期政策放鬆，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化。”
總體來說，未來三四線城市房價缺乏持續上漲的動力。棚改貨幣化收緊之後，實物安置不再直接推動房價上漲。貨幣安置資金來源受限，PSL呈收緊趨勢、棚改專項債短期難以大量擴容。可以推斷，隨著貨幣化安置比例大幅收縮，三四線房價的上漲動力也逐漸消解。另外，三四線城市人口淨流出將是常態，房價缺少長期支撐因素。
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