01 方大集团利润翻倍，主要来源会计手段？投资性房地产会计核算方法变更贡献巨额利润
方大集团2018年实现营业收入30.8亿元，较上年同比增长3.43%，净利润实现22.5亿元，基本是上年的两倍。公司主要产业幕墙系统及材料产业本年度实现营业收入20.11亿元，较上年增长21.59%；本年度毛利率为14.41%。
仔细分析发现，方大集团2018年利润主要来源于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益，达到29亿元。扣除非经常性损益的净利润仅2117万元。
公允价值变动损益主要系方大广场项目 1#楼转为投资性房地产按公允价值后续计量产生的公允价值变动。方大城 1 号楼建筑面积72517.71平方米，账面原值8.26亿元，经深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司出具的"深文集评字(2019)AF第0001 号《房地产估价报告》，评估价值36.64亿元，差额28.38亿元计入公允价值变动损益。方大城1号楼增值率3.4倍，评估价格约5万每平米。
02 投资性房地产会计原理，方大集团的利润是这么来的
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产一般包括：
- 已出租的土地使用权。
- 持有并准备增值后转让的土地使用权。
- 已出租的建筑物。
投资性房地产的后续计量有两种方法，成本模式和公允价值模式。
成本模式：和固定资产计量相同，按折旧年限计提折旧。
公允价值模式：不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，转换日公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。
成本模式可以转为公允价值模式，公允价值模式不能转回成本模式。
会计准则要求，采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足：
- 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。一般是城区。
- 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。
也就是说一栋自建用于出租的房产，在建设时采用成本计量，账面成本1亿元，请个评估机构评估 一下，评估值5亿元 ，差额的4亿元就会计入利润表的”公允价值变动损益“项目，什么都没干，4个亿的利润就出来了。
方大城1号楼此次转为投资性房地产的理由即是属于自行建造的预计用于出租的房产。
方大城1号楼，17年作为投资性房地产核算，由于是建设阶段采用成本模式，在18年才在账面确认完工，按照公允价值计量实现损益。但其在2016年11月已经封顶。
方大集团集团17年由于将方大城商业裙楼转为公允价值模式计量，其账面成本3.19亿元，公允价值（及评估价值）11.83亿元，已经在2017年实现了8.64亿元的利润。
管理层应当是出于利润调节的需要才在2018年将方大城1号楼转为公允价值模式，在18年实现利润的。方大城 1 号楼账面原值8.26亿元，评估价值36.64亿元，差额28.38亿元计入2018年的公允价值变动损益。所以方大城只是把楼盖起来了，2017年和2018年就分别因为房产转为公允价值模式计量分别增加了8.64和28.38亿元的利润。
正常的会计政策，如果成本模式转为公允价值模式，应当是作为会计政策变更，追溯调整留存收益。我们来看方大集团政策：对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量。表面上方大集团政策符合准则要求，但是公允价值能够可靠计量的时间和完工时间还不是企业说了算？
03 真实的业绩
回到年报，再仔细分析方大集团2016-2018年利润，2017年营业收入是下降的，2018年基本余上年持平；扣非后归母净利润逐年下降得非常厉害；扣非前的净利润确呈每年翻倍的速度增长，主要是通过投资性房地产按照公允价值模式计量，形成的公允价值变动损益导致。
我们在观察一家上市公司的数据是，不仅仅只看净利润的数，要结合其他指标，比如营业收入、非经常性损益、经营活动现金流综合判断公司业务。方大集团2018年利润扣除掉非经常性损益后净利润仅2000余万，这也许才是上市公司真实业绩。
04 公允价值模式 成为上市公司调节业绩的重要手段
目前常见的采用公允价值模式计量的资产主要有金融工具、投资性房地产 。金融工具涉及股权 投资时，股权投资有三种核算类别，控制——成本法，重大影响——权益法（按比例对被投资方的利润确认投资收益），无重大影响——公允价值（非上市的主要参考评估价格）。
投资性房地产有两种模式，成本模式和公允价值模式。
这两类资产在涉及其他方法转变到公允价值模式时（投资性房地产主要是自建投资性房地产从在建阶段转为完工阶段），都会产生巨额的投资收益或公允价值变动损益，只需一个评估报告，就能为报告期带来几十个亿的利润。
我们也注意到方大集团前还留有成本法计量的投资性房地产3300万元，另外在建工程部分，商业地产业务也是方大集团重要的业务单元，后期预计仍然存在在经营业绩不够时，公允价值来凑的情形。
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