“影響未來十年”？是不是太標題黨太聳人聽聞了？
實際上，小編的朋友將新聞發來的時候，他說的是“影響中國未來二十年的政策調整”......在經過仔細查閱各種消息之後，我覺得這種說法沒有誇大。
新聞內容
12月23日，兩部有關農村土地制度的法律修正案提請審議，主要在三個方面作了修改和完善：
一是縮小土地徵收範圍，規範土地徵收程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。值得高度關注的是，修正案草案刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定。而農民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產權給予公平合理補償。二是明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。三是健全宅基地權益保障方式，完善宅基地管理制度。對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，允許縣級人民政府在尊重農村村民意願的基礎上採取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利；下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉（鎮）人民政府審核批准，但涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。來源見圖。
農村逢甘露
近年來，隨著城鎮化水平的提高，農村人口逐年下降，2017年占人口比例已經降至41.5%，農村人口的下降，不僅是城市有更大的發展空間，更因為農村在經濟（房地產）大潮中沒有分到應得的一部分。
本次土地制度改革之前，農村的集體經營用地無法出讓出租，自辦企業缺乏競爭力，土地資源閒置，又沒有社會的產業入駐，農業的勞動力資源被嚴重浪費。單靠種植作物只能溫飽，農村人口被迫進城務工，這也是農村越來越凋敝的主要原因。
此次改革希望讓集體經營用地能入市交易，這對於農村是個極大的好消息。
以之前試點成都郫都為例，13.4畝集體經營建設用地出讓價格為706萬元，扣除治理成本和入市成本，20%分給村民，人均520元，80%進入集體賬戶，集體成員股增值2600元。除了分紅收入，村民還獲得了就地補貼家用的工作。
打破壟斷的第一步
在這次調整之前，所有非農用地都必須先由地方政府徵收為國有土地，才能建設，地方政府成了土地的壟斷者。這個壟斷在徵收時壓價，在出售時抬價。賺了差價，還引發了不少糾紛和矛盾。
還是上文試點的成都郫都，2015年以每畝52.5萬出讓了13.4畝地，購買的企業用於建設鄉村旅遊項目。這個地價只有周邊國有土地價格的2/3。
可以看到，競爭的出現，農民獲得了收入，也讓購買土地的企業獲得了實惠。
相比於價格高昂的工業園區，農村集體經營用地對中小企業更為友好，十分符合國家扶持中小企業的風向。
對於物流倉儲、農村旅遊、特色農產品加工這些行業，貼近農村或對位置要求不高，這將是最為直接的利好。
瀋陽的多個城區都將文旅作為未來重點發展的方向，今年更是瀋陽的文旅爆發年，多個大型地塊交給知名開發商，多個文旅項目動工。而鄉村旅遊項目放在最需要發展的農村，將城市的消費和旅遊需求定向釋放到農村，極為契合。無數鄉村旅遊項目與大型文旅相輔相成，高低配合，將是幅很有前景的圖畫。
小產權房
這次改革只提到了工、商業等經營性土地如何入市，住宅——也就是小產權房仍被關在門外。
小產權房在房價高企、城中村多、外來人口大量流入的城市佔比極高，如深圳小產權房佔比在60%，北京為20%，重慶、鄭州的小產權房也佔比較高。相對來說，瀋陽的小產權房問題並不嚴重，近些年鮮有小產權房的新聞。
國家對小產權房的態度是一貫的，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許在集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，去年住建部明確表示，“防止小產權房通過不動產登記合法化”。
未來現有小產權房依然希望渺茫——很多城市小產權房數量龐大，一旦入市，將對商品房市場造成較大沖擊，這是地方政府和商品房購房者不願看到的。
宅基地
目前農村的集體建設用地分為三大類：宅基地（54%）、公益性公共設施用地（32.7%）和集體建設經營性用地（13.3%）。宅基地佔比很大。
這次並未提到宅基地入市，但宅基地改革試點在多地進行，河北省某些地方喊出了吸納社會資金參與農村宅基地有償退出的方式，社會資金出了錢會得到什麼，耐人尋味。
除了完善宅基地管理，下放審批權等明面上的調整，本次改革也將側面推高宅基地未來徵地補償標準。
隨著農村人口向城市流動，宅基地閒置情況十分普遍。小編詢問了住在農村的長輩，據估計，瀋陽某些農村宅基地空置率接近20%，出租價格也十分低廉，一年租金多在1000至1500元。持有沒成本，拆遷預期補償高，所以現在宅基地的退出和交易都極少。如果諸位有親屬幫助代持宅基地，遇到價格不離譜的可以嘗試。
其他影響：
長期來看，商業和工業用地將被擴充，對企業利好——城裡活不下去了還可以退守農村。不過瀋陽沒有城中村，高城市化讓城邊村距市區極遠，長期看對瀋陽市內工、商業用地不會造成太大沖擊。
對於住宅用地來說，如果農村有工、商業用地的供應，城市內部將分配更多土地給住宅，總體上會平抑房價，不過依然對瀋陽
影響有限。瀋陽進入了集體用地建設租賃用房的試點，不過這項試點與瀋陽不太契合——市內這麼多舊樓，租金本就極為便宜，遠郊住房更是早已處在飽和狀態。
集體的經營性土地都入市了，加上研究中的非房地產企業依法取得使用權的土地可作為住宅用地，一個個口子被打開，未來集體土地蓋個樓還差啥？土地出讓金？如果未來集體的住宅土地可以直接入市，土地出讓金就不再是必須（非國有土地，出讓金給誰？）。但現有的小產權房問題又有些難解，步子有點大，還是慢慢來吧...應了回到標題的那句“影響未來十年”，一切都看未來的走向。
土地是政府嚴格管制的生產要素，各事項審批是政府部門手中重要的權力，出讓土地也是地方政府重要的收入來源。這次改革觸碰到了不少利益，真的是“改革進入深水區”。隨著改革的進行，當政府不再是土地的唯一供應方，地方財政被砍了一塊，我想，房地產稅是不是又該爬出來了。。。
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