今日下午（12月29日），龙华上塘片区同创华著公馆取得预售许可证，共备案86套复式住宅，户型建面约116-123㎡（3+1房），
均价6.76万/㎡，单价区间在5.8-7.5万/㎡，总价区间在708-867万/套。01
区位分析
项目龙华新区人民路与民塘路交汇处，隶属上塘片区，较旁边红山片区稍弱。红山片区内规划住宅用地接近尾声，未来几年靠配套完善与升级。区域内在售二手房多以2010年后为主的次新盘，主流数目在30个左右，整体均价为6.8万/平，主要购买力来源龙华本地+福田CBD白领。
据规划来看区域内除却几个商品房社区和少量城中村外，其余土地均为商品住宅用地及相应配套用地。片区将在数年内逐步成为较为纯粹的高端生活居住区，发展潜力不小。
目前区域内现有楼盘都是2010年之后的次新中高档楼盘，品质较好，均价已接近6万。
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项目分析
项目位于龙华新区人民路与民塘路交汇处，总占用地面积5000㎡，总建筑面积为2.2万㎡。
项目仅有一栋，总建筑高度95.6平，层高24层，为复式户型，实际换算仅有12层。一层7户，共备案95套房源，包含复式住宅和商业两种类型的产品，其中住宅仅有86套，户型建面约116-123平。
根据工程概况告示，施工单位是深圳市建工集团股份有限公司，于2017年的10月已经开工建设，预计竣工时间为2019年的7月份。
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配套分析
教育配套
小学学区：民顺小学
中学学区：龙华区实验学校
学校规模为一所54个班的九年制学校，小学36个班，初中18个班，共2520个学位。于2016年9月开学，目前并未成绩，待明年中考成绩出来再做评估。
交通配套
项目处于4号线上塘站与红山站中间位置，距离地铁站较远，均有1.5公里左右。地铁辐射有限，产生溢价价值偏低。
商业配套
项目规模较小，自带极少量社区底商铺，最近商场为水榭春天三期沃尔玛商业，仅300米距离。另外距离中航天逸的九方购物中心商业较近，在500米左右的距离。
其他配套
在红山10分钟步行生活圈内，享有4个人文配套，分别市图书馆调剂书库、市美术馆新馆、现代展览馆、文化演艺馆。
另外，2公里范围内规划有一所全新的公立三甲综合医院新华医院。
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户型分析
由于项目较为冷门，资料较少，没有相关宣传资料和户型图。不过从该建面116-123平来看，基本为3+1房大四房。
从Q房网上扒取了开发商另一项目同创九著院的117平左右复式户型图，如下：
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优缺点分析
优势：
无明显优势。
劣势：
01.独栋、无花园、居住体验差。
02.项目处于十字路口一角，东南、西南两面临路，存在一定噪音影响；西北、东北被农民房包围，不清楚后续是否有拆迁规划。
03.配套普通、偏下，无大型商业、地铁等配套。
04.价格无优势，总价高。
05.全复式户型，属小众产品。
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周边二手房分析
01.周边不乏大社区、品质楼盘如水榭春天、绿景公馆、世纪春城以及城投七里香榭，居住体验相对不错。
02.红山片区多以89平三房为主，不少小区也有少量70平左右两房户型在420W左右，如幸福枫景、城投七里香榭等。
03.周边四房价格价差较大，主流区间为650-900万，如星河传奇89平4房630万左右、安宏基天曜104平3+1房650万左右、水榭/中航天逸/合正中央原著等110-130多平左右四房价格相对高出不少。
小结：从单价与总价的角度来看，同创华著公馆无任何价格优势。单价上，6.76万/平在区域算较高的；总价上，708万起买4房高出一些项目50-80万左右。
总价从低到高
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总结
总体而言，大区域上属于上塘片区，位置上不如地铁口一些物业如星河传奇、中海锦城；品质上，由于独栋楼，无社区花园，居家体验差一些；配套上，整体较为普通、偏下；价格上，与区域4房总价对比，没有优势。
另外，区域新开的两个新盘壹成中心8区89平4房530万左右、安宏基天曜104平3+1房640万左右，均有一定竞争冲击。
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