2018年楼市经历超过400余次的调控政策、看不懂的抢人大战、土地的不断流拍、崩不住的房价、被砸的售楼处、房企此起彼伏的裁员、带头大哥的“活下去”、以及达到历史之最的千亿房企阵容……
好在，它终于过去了，崭新的2019大步走来。2019年走势如何，来看看这50家机构如何预测？
米宅：2019是政策叠加现实的楼市小年
1、政策基本面是“托而不举”，托住不跌，但也不举着让你上升，政策盘子里是货币政策和限购限贷政策。
2、“因城施策”，在稳定房价的前提之下权利下放，落实城市主体责任，根据自己城市的情况来制定、调整政策，这将是2019年城市楼市政策的主基调，于是你看到了合肥、广州、珠海等的政策调整就是前奏，后面会越来越多。
3、2019年，会看到很多城市对限购、限价的放松，主要是土地依赖较大的省份和城市，会限价逐步退出、限购政策的社保年数和补交规定放宽。
4、海南除了海口三亚两个城市之外，大多数地方的度假养老楼盘会逐步放开，道理很简单，给北方土豪盖的海景房为什么要限价呢？为什么要限购呢？图啥呢？
5、首套房利率会有下调 ，政策主基调说了：要保护自住需求。利率现在却是伤害自住刚需客的一把利刃。
6、2019年，一线城市盘整完毕，压抑两年的需求将逐步释放，略有回暖，回暖程度主要看信贷条件。
7、2019年，
二线城市保持平稳，市场在下行，但政策适当宽松，两相抵消，市场基本面保持平稳，不会大起大落。8、大批三四五线城市将迎来萧条、回调、下跌，现在出不了手的，估计明年后年更难出手，因为好价格不再有了。
9、2019年，将有大量商铺空租，所以，请珍惜你的租户，不要涨房租，对他好一些，同理，写字楼、公寓、住宅的房东，也要对你的租客好一点，因为，明年会有更多房子空出来的，价格更便宜，他可能不会再租你的房子。
10、2019年第一天也是反洗钱实质性执行的第一天，钱的流动效率会下降，今年，务必保持好你的现金流，建议采取防守策略，多备几张信用卡，不要扩张、不要激进，最好是不要创业不要做大的投资，珍惜工作，珍惜同事。
11、
房子可以买，长周期一定是看涨的，但这一两年是没有什么涨幅的，不要期待什么暴击，保持一个平常心，只看一线、强二线城市，主要看限价新房和无倒挂二手房机会。12、当你在讨论房子值不值得买的时候，你需要换个问题来考虑：有没有比房子更值得买的东西？如果没有，那就安心的买房子吧。唯一不同的是，房子没有以前好赚钱了，但问题是，相对买其它，它依然可能是最安全最靠谱最赚钱的一个事儿。
人民日报：股市震荡筑底、债市分化加剧
01
外部环境会变好吗？
●全球经济增速下行与分化加剧可能导致中国出口增速不及预期，从而带来新的增长与就业压力;
●全球资本市场动荡加剧与美联储的后续加息可能导致中国再度面临资产价格下跌、资本外流与本币贬值压力。
02
钱会更多吗？
货币政策继续遵循2018年的政策基调，预测包括：
●第一，2019年可能仍有3-4次降准。降准一方面可以在外汇占款持续负增长的背景下为金融体系补充基础货币，另一方面也可以缓解影子银行体系收缩导致的流动性短缺；
●第二，2019年央行在下调存贷款基准利率方面可能会依然谨慎，既可能维持基准存贷款利率不变，也可能降息的次数显著低于降准的次数；
●第三，央行依然会进行积极的公开市场流动性操作，且流动性操作(OMO、SLF、MLF)的相关利率可能进一步下调。
03
股市会怎么样？
导致2018年股市显著下跌的主要原因有四个：中美贸易摩擦的突然加剧、美国股市自10月份以来波动显著上升、金融监管的深化以及民营企业家对未来信心的下降。
目前来看，股市的政策底已经非常清晰，但是，政策底并不等于市场底。很可能在整个2019年上半年，市场都可能处于一个持续探底的过程，本次“磨底”的时间可能要比以往任何一次都更长！
原因在于虽然困扰2018年股市的两个国内因素已经好转，但困扰股市的两个外部因素仍将持续存在。
04
房子会有大跌吗？
房地产市场调控预计不会显著放松，防大起又要防大落，既要避免债的继续上升，又要防止资产价格持续下跌。
05
哪里最有赚钱机会？
2019年利率债市场将会继续迎来牛市。
因为下行压力不小，金融机构的资产荒仍旧严重，从而进一步增加利率债的吸引力。但考虑到汇率的维稳以及利率债发行的可能上升，无风险利率在2019年的下行空间将是比较有限的，所以牛市也只会是温和的牛市。
总结来看，2019年中国资本市场的格局可能是股市震荡筑底、债市分化加剧。市场上避险情绪有可能占据主导。
贝壳研究院：新房放量，二手触底
政策上2019年将中温放松，呈现三个特点：调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。
市场层面，新房放量，二手触底 。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。而明年二手房市场有望结束继续下行的态势。
城市分类上，一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。
吴晓波：房地产行业仍然非常纠结
经济学家管清友也讲了，中国的房地产泡沫是在三线、四线以下的城市。
而且在2019年，房地产行业仍然非常纠结，大规模人民币增发和居民消费的恐慌，不动产仍然是一个巨大的承载物。
不久前已经发生了“菏泽事件”，我认为大概从2019年一季度开始，房地产政策的波动会成为我们观察2019年产业和宏观经济的重要指标。
社科院财经战略研究院：一线城市缓慢复苏
从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。
另一方面，经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经得到一定释放。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。
2019年虽然国际资本市场仍将继续动荡，但中美贸易摩擦可能会有所缓和。这或将在一定程度上改善房地产市场所处的外部经济环境，减弱市场观望情绪。
二三四线城市仍将继续调整。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年，二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，客观上也有调整的需要。
野村：楼市调控或在二季度明显松动
野村陆挺团队认为，菏泽楼市调控松绑的样本或难以复制，也并不意味着中国对房地产行业调控政策全面放松的开始。
随着2019年上半年经济下行压力明显加大，二季度楼市调控或将出现更大幅度与范围的放松，届时可能会涉及一二线城市对限价限售限购的松绑；那时才算是楼市调控的根本性转折点。
丁祖昱评楼市：看好中西部城市
2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用，政策相对宽松且落“地”。城市层面，我更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市，比如重庆、武汉等基本面相对良好、人口吸附力较强的中西部城市，另外还有因为政策原因一直被压制的城市，典型代表为上海。
对于更多的中小房企而言，增速放缓已经成为大势所趋。一方面市场容量不再增加，行业规模已经发展到阶段性瓶颈；另一方面传统开发企业的高杠杆模式难以为继，尤其是在市场转冷、销售不佳的背景下，企业资金层面会更加“捉襟见肘”。
旭辉：2019年稳/2020年转/2021年启
2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年 。
其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多，或则少5%，但整个行业依旧是一个很大的体量，2019年全年销售额预计也能达到12万亿，13万亿，所以量是稳的。
其二，稳价。全国均价会稳定或者略有上升，房价既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，而是整体一个稳字。
其三，稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右，与GDP增长速度相似；
其四，稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆，降负债；
其五，开发企业稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓，但开发商业绩增长是可持续的。
其六，稳预期，经过208年调整之后对后市预期会更加稳定，波动不会太大。
其七，稳政策，2019年房地产政策会继续分城施策，价格管理也会相对稳定。
2020年是一个“转”字
其一、政策转松；预计2020年会有一些鼓励性政策会出现；
其二，市场转暖，2020年市场会比2019年市场要好；
其三、供需结构会转好。目前楼市供需结构不均衡较严重，典型的大失衡是中国楼市在需求很大的城市往往房子供给不足，而在需求少的城市反而供求过剩，但2020年供需结构会逐步转好。
其四，高增长转为高质量。到了2020年，房企过去高速增长即将转变，品牌规模房企都会追求高质量增长，也因为高质量的约束，类似TOP30房企会维持大约10%到20%的增长，会比之前适度下降，因为房企要保持产品质量，财务质量，经营质量的均好，业绩增速适当下降也是可以理解的。
其五，房企转型制造服务业。未来2020年后房企利润比较薄，价格比较平稳，房企竞争微小的差异在未来会出现放大效应。2020年后，大型房企战略同质化更严重，你的成本管控更严格一些，能够有1到2%的差异，可能就会带来巨大的利润和企业效益差异。
其六，盈利转平。未来房地产这个行业会逐步回归全社会利润，还会有基本利润，而且2020年整个行业的平均利润一定比2018年上半年会有所下滑。
其七：需求转品质改善。很多人说中国未来出生率，老年化会严重，因此房地产更不好做了，对此，林中强调的观点是，其实宏观大势有问题、不见得微观企业有问题，比如中国很多行业不太景气，但依旧有优秀的企业。
2021年是一个“启”字
2021年之后，中国房地产将迎来一个新的周期开启。
其一，2021年之后，房企业绩增速会显著下降，但房企也没必要悲观。 林中提醒，那个时候房企规模更大了，即使房地产未来每年增长率6%，也就是说与GDP增长率相当，那么差不多8年，业绩规模也会翻一倍。
其二，2021年房地产新一轮周期会让市场更健康和更有质量，政府也希望这个行业平稳，对开发商战略稳定性、经营举措长期性等都是好事。
其三，上升周期长，下行周期短。
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