产业发展及动力
我国真正的房地产业始于1981年在深圳和广州开始的商品房开发试点，从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，而其快速发展则得益于1992年邓小平同志南巡深圳视察之后。1990至1996年为第一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，房地产作为一个产业真正产生，市场进入繁荣期；第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，有理念、有文化，有品质，企业更有实力，资源更加要整合。其发展趋势经历了房价持续上涨到初步稳定、融资趋向多元化、政府介入到市场行为与政府行为齐头并进、各项政策、法规对市场进一步规范、地区发展不平衡、产品结构不平衡、产业格局不平衡等过程。
从长期来看，房地产业的增长对整个国民经济的拉动作用非常之大。经过几次调控，对产品结构调整、内部产业结构调整、行业内部投资结构调整以及行业内部开发企业的调整都起到了很大的促进作用。我们有理由相信，中国的房地产业在2025年之前还将具有持久的发展动力。其具体表现在：一是产业的增加值可占到当年GDP的8％—10％，目前还是名副其实的支柱产业；二是旧城区居住用地比重在缩减，取而代之是商业、办公物业和环境绿化用地；三是具有国际地位的大城市和特大城市，出现中心区住宅公寓化与居住郊区化并行推进，随着高速路、城市铁路（轻轨）的延展和轿车进入家庭，交通干道沿线具有卧城性质的大型住区在距市中心10—20公里内郊区出现；四是随着城市建成区土地的升值，在土地资源匮乏的城市得到认同，居住性差的产品将退出市场；五是市场体系愈趋完善，住宅存量市场的交易规模超过增量市场，随着市民投资意识的形成和休闲度假需求的增长，中高收入阶层拥有第二套、第三套住宅不再是梦想；六是越来越多的高科技手段、新型建材、特别是大数据智慧街区进入住宅和社区，加之对自然环境和自然资源的配套与融合的新型消费理念的出现，人们开始真正享受信息化社会、生态化社会发展带来的便利和享受。
因此，站在我国房地产发展历史的角度、我国当前的经济形势以及房地产发展趋势的大背景下，对该产业的发展走向、产业内部创新的房地产模式以及具体应对措施作一些思考很有意义。
房地产的产品结构将得到进一步调整
房地产是房产和地产的总称，房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的，房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。因此，房产和地产是结合在一起的，不可分割。
通常分类为居住房地产，即普通住宅、高级公寓、别墅等；商业房地产，即商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等；文化旅游房地产，即公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所；产业房地产，即厂房、仓库等；农业房地产，即农场、林场、牧场、果园等。以上的分类都是传统意义上的分类，以后房地产的发展不可能再走这种单一化的模式。
我国的房地产业发展到今天的格局，各种产品之间、业态之间、产业内部之间都已经发生了很大的变化，更多的项目已经开始进入复合地产时代。所谓复合地产，其属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的方式。复合型地产说白了，就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、文化旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。复合型地产其实是一种泛地产概念，它的主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
在经历了单一居住类产品的过度开发以及近些年的城市商业综合体大量涌现之后，目前我国的房地产发展面临着产业的方向性选择。笔者认为，我国的房地产发展今后一个时期将出现以健康、生态、人居环境、文化与自然相融合为最高级特征的消费型地产，以及在满足消费型地产功能的基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征的产业地产。
关于生态文化旅游地产的创新
笔者认为，生态旅游文化地产，就是通过对生态环境、人文社会、资源现状、文化脉络、地块的分析，将项目的总体规划定位在消费型上的生态文化体验、旅游观光、寻根怀古、休闲养生、商务会议、生态度假于一体的创新性地产模式。一个文旅项目要在当前的生态旅游文化地产竞争中脱颖而出，就必须深刻领悟项目当地的文化的精髓以及地域风貌、地方民族风情、历史人物。把握了这条主线，才能夺得先机，并且一枝独秀。
什么是生态文化？生态文化的思想自古有之,如儒家的“天人合一”、“和合”等思想，道家提出的“人法地、地法天、天法道、道法自然”的天人一体的思想，都体现了人与自然浑然一体的和谐关系。生态文化的内涵是倡导人与自然和谐相处的观念体系,是人们根据生态关系的需要和可能，最优化地解决人与自然关系问题所反映出来的思想观念、意识的总和。它包括人类为了解决所面临的种种生态问题、环境问题,为了更好地适应环境、改造环境、保持生态平衡,与自然和谐相处,求得人类更好地生存与发展发展采取的种种手段以及保证这些手段顺利实施的战略、制度。
说到地域文化，比如湖湘文化要应用于项目，就要了解其三个特点，一是三湘四水的灵动多彩，蕴育着激越冲突型的文化思想；二是古时移民对湖湘文化的影响，湖南省境内有四十多种方言，可以说没有一个湖南人能听懂省内的所有方言，移民的进入给湖湘文化提出供了厚实多元的基础，近代有人论说，湖南之所以名人辈出，盖因湖南是移民省的缘故；三是格物致知和实事求是，从王船山的旁证博引、评述宏论，到魏源的洋为中用，到曾国藩的笃实学风，到毛泽东的实事求是，其“唯实”的思想路线是前后相继的。
在生态文化和地域文化的基础上，在湖南反映出来的特点，就是诞生了以地域风貌、地方民族风情、历史人物为基础的众多古镇村落，为生态文化旅游房地产开发奠定了坚实的并具有想象力的地缘风物基础。具体来说，就是围绕以生态文化和湖湘文化为基础的古镇村落，以乡村振兴为导向、以生态文化旅游房地产创新消费型开发为目标的创新房地产开发模式，这将会成为一种趋势。
关于生态文化旅游地产，应把立足点放在古镇村落生态、文化升级改造上，这是生态文化旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧村落进行改造，同时保护其古镇村落的价值，发挥其生态文化旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古镇村落为依托，将生态文化体验及旅游与地产融合起来，也可以为当前乡村振兴提供一个有效开发途径。
消费型地产的创新
所谓消费型地产就是商业地产，要实现由消费型地产向创业服务型地产的提升，就要先创新我们的观念。
大家知道，中国经济目前正在由投资主导型向消费主导转变，科技创新成为这场转变的发动机。科技创新可以帮助降低成本，推动优质产品与服务的普及，惠及更多消费人群，扩大消费需求。移动互联网、物联网技术、供应链技术应用的不断地扩展，使得消费的边界不断的拓宽，从这点上来说，大数据智慧城市的来临，再加上优越的生态环境将为长期低迷的三四线城市的房地产注入强心剂。
因此，过去消费型地产开发中所采用的出售、出租，招商、品牌引入形成楼宇生态圈的做法在这种创新型消费的引领下会有一个大的提升，逐步探索出创新型消费模式下的开发模式。
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