文 | 證券日報 王麗新
一場開盤，千組購房人等待搖號結果。在北京進入“限競房時代”後，已極少看見有開發商一次性放量600多套房源，且瞄準售罄的膽量。
近日，北京某限競房項目首次開盤，總計約1000組客戶參與搖號買房，據悉其開盤去化率遠高於一般限競房。
頗令人感慨的是，在該項目人來人往的開盤現場，“混跡”著不少周邊競品項目的置業顧問，包括來自於華潤和中海限競房項目的銷售人員，其目標無非是攬客，重點關注選不到房或者買不到中意戶型棄號的購房人。這些人穿行於酒店內外場，僅在現場的《證券日報》記者就被“聊”到了四五回，但凡互通微信的，第二天統統收到了不少房源信息。
事實上，北京的限競房市場，銷售熱盤並不多，更多的是不需要搖號，甚至打折優惠還賣不動的滯銷盤。正如合碩機構首席分析師郭毅所示，北京揹負著市值超過748萬平方米限競房的庫存，靜態去化週期長達82個月。
限競房開年搶收
“我們搖到的號順序太靠後了，不知道還有沒有房可選，估計好房源應該都被選走了。”一位帶著看似不到5歲女孩的女士在選房候選區等候叫號，她向記者表示，“這套房是我們的首套房，用來自住的，等了許久才夠到首付，因為‘地段+價格’的性價比優勢看中了這個項目，而且在這個位置上，即使剩下朝向不太好的房源，只要有兩居的房可選，我就會選的。”
如上述女士一樣的剛需正是該項目此次開盤戶型的主力購買客群。據記者瞭解，該項目此次取證房源包括4棟樓，共633套房源，均為高層產品。在價格方面，銷售均價不超過54378元/平方米，最高售價不超過57097元/平方米。這意味著90平方米以下主力戶型房源總價在460萬元—500多萬元之間。
在新房方面，緊鄰該項目的限競房是華潤電建的小瓦窯地塊，均價為54378元/平方米，與上述熱銷項目價格幾乎一致，其主力戶型也定位剛需，整個社區為高層產品，目前尚未開盤;西南側的石景山古城南街地塊，限競房均價為58802元/平方米。在二手房方面，其周邊的大成郡價格水平為76708元/平方米;緊鄰該項目的遠洋山水均價為65876元/平方米;青塔西路60號院價格則為56433元/平方米。鑑於此，一些買房人秉持著“搖到買到即賺到”的心理，來參與搖號購房。
值得一提的是，目前從北京整體限競房市場來看，部分限競房項目確實能夠登上北京新建住宅月度銷售排行榜的前十位，但熱銷限競房仍屬於少數。不少入市半年以上的限競房，即便打折促銷以價換量，去化率仍不足60%。
“過去兩年，北京在加大土地供量的同時，又限定價格和產品，住宅產品的地段、戶型、總價高度相近，造成限競房大面積滯銷，房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價，從而斷臂求生。”郭毅表示，揹負著748萬平方米庫存的房企們如芒刺在背，僅50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元，748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元。房企面臨著業績與資金的重壓，卻在地段、產品、價格的重重管控下，幾乎喪失了自主調節行情節奏的工具。
多數限競房銷售遇冷
實際上，過去一段時間，《證券日報》記者也曾走訪多個限競房樓盤，儘管每個盤位置和配套各有千秋，但戶型同質化嚴重，區域供應扎堆現象明顯，包括有在同區域內，同一塊地上好幾個項目一同上市銷售的現象，甚至部分區域入市房源超過3000套，這使得市場供大於求愈發明顯，導致競爭也愈發激烈。
與此同時，各個項目命運也有差異。比如，即使是休息日，有的限競房項目銷售中心來訪客群絡繹不絕，有的卻一天難以見到幾組訪客。此外，整體體量較大的限競房項目，早期吸納了一些客群，隨著後續上市項目越來越多，客群逐漸開始流失，低開高走不再，反倒越賣越不好賣。
自從限競房入市以來，據相關機構提供的數據顯示，2018年北京限競房網籤率不到三成，實際銷售的平均簽約數量也不足四成。中原地產首席分析師張大偉表示，即使有個別項目熱銷，但整體市場依然蕭條，限競房項目已經普遍性降價10%左右，但開盤能去化30%-40%就已經是及格，如果能賣掉一半，就可謂優秀。可以預見的是，其中大多數項目將面臨虧損。
而除了二手房，共有產權房也將是2019年限競房購買客群的有力競爭者。
有業內人士稱，2019年有望迎來共有產權房集中入市的一年，包括即將入市、啟動網上申購以及正在開發的共有產權項目，將對現有的樓市格局帶來衝擊。比如，在同區域內，交通生活等配套資源類似的情況下，共有產權房一般低於限競房至少1萬元/平方米。雖然不是百分之百持有產權，但巨大的價格優勢讓購房門檻更低，必然使很多剛需客戶動心。
郭毅則表示，截至目前，在93個已出讓的限競房地塊中，僅有43宗地塊取得部分或全部住宅面積的預售許可，並推向市場銷售，還有50個地塊仍處於開發前期。從庫存去化週期來看，限競房在8個月銷售週期中的簽約總面積為73萬平方米，已供應未成交的面積達到249萬平方米，按此推算，目前庫存限競房的靜態去化週期長達82個月。此外，有11宗地塊出讓於2017年，時間最早的一宗地塊拿地迄今已有兩年，但仍未上市銷售。
郭毅進一步稱，同質造成滯銷，滯銷形成庫存，庫存擠佔資金，資金影響再投資，長此以往，恐怕會讓市場陷入僵局。
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