導 讀
TOP30房企大灣區總貨值達5.73萬億元；碧桂園位列第一是粵港澳大灣區最大受益者；三類房企重倉灣區佈局有道。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
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近日，中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，兩萬七千餘字勾畫出未來粵港澳大灣區發展藍圖。規劃要求發揮香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海強強聯合的引領帶動作用，以香港、澳門、廣州、深圳等4大中心城市作為區域發展的核心引擎，全面提升珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等7大節點城市綜合實力。受此影響，珠三角房地產市場將明顯受益，提前佈局粵港澳大灣區的房企也能更好的享受政策紅利。
01
TOP30房企
大灣區總貨值達5.73萬億元
2018年底，TOP30企業於粵港澳大灣區的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，佔比超過50%。而根據統計局數據顯示，大灣區9座內地城市2017年商品房銷售額和麵積分別為1.5萬億元和1.0億平方米，按此來看，
TOP30企業的貨值可以支撐大灣區約3.5年的銷售。此外，從大灣區（不含港澳）2016至2018年的招拍掛土地成交情況來看，TOP30房企的新增土地儲備總量達到了0.8億平方米，而9個城市的招拍掛土地成交建面總量則為1.7億平方米，TOP30房企拿地佔比達48.7%，包攬了近一半的成交土地。可見，TOP30房企憑藉提前佈局和持續深耕，已掌握了灣區大量的優質資源。在充足的貨源支撐下，TOP30房企未來在粵港澳大灣區的發展優勢顯著。
02
碧桂園位列第一是粵港澳大灣區最大收益者
從貨值排行榜上榜的企業來看，大多都為規模房企。2018年流量銷售金額排名在TOP30內的房企數量多達15家，佔據貨值榜單的半壁江山，其中銷售TOP10的房企達到了8家；此外銷售TOP30-50的房企也佔到了10席。
在眾多房企中，碧桂園無疑成為了最大受益者，其在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬方，遠遠超過其他企業；擁有大灣區的土儲貨值5713.4億元，佔到了30家房企總量的10%。由於在大灣區擁有充足且優質的土地儲備，碧桂園近年來於該地區的銷售成績也十分可觀。2018年碧桂園國內權益合約銷售前十城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州，其中惠州更是位居各城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，佔到了總權益銷售佔比的4%，市場佔有率排名第一。
03
恆大、保利等老牌廣東起家
龍頭房企佔據先發優勢
大灣區所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是眾多老牌龍頭企業的發源地，這類企業以大灣區為原點，開啟了全國化的規模擴張，其中包括從廣州起家的企業如恆大、保利等；從深圳走出的招商、萬科、金地等等。從貨值排行來看，老牌廣東起家的龍頭房企強勢佔領了大灣區貨值前五，在TOP10中佔據了六席。
以保利為例，自1992年於廣州成立以來，截止2018年上半年其已覆蓋了全國99個城市，其中在粵港澳地區，保利發展更是已實現了除澳門、香港外的灣區城市全覆蓋。2018年末，保利發展於大灣區擁有總貨值2788.6億元，土地儲備建面1853.4萬平方米，皆位於貨值榜及土儲建面榜的5強之內。
04
龍光、佳兆業等本土企業
深耕佈局輻射發展
除老牌廣東起家的龍頭房企外，還有許多紮根於本土深耕的當地開發商，實力也不容小覷，在粵港澳大灣區崛起的過程中充分享受政策紅利。貨值榜單中，本土企業的數量最多，達到了13家，擁有的貨值總量佔比達到了38%。這些房企憑藉地緣優勢，以大本營為核心，在深耕佈局的同時向周邊城市輻射發展，典型如龍光、佳兆業、合生創展、越秀地產、奧園集團等等。
其中龍光集團2018年底在粵港澳大灣區的貨值約為2612.1億元，在本土企業中遙遙領先。此外，奧園集團立足於大本營廣州，近些年來向周邊城市延展的步伐明顯加快，2014年首入佛山、2015年進駐深圳，2016年佈局惠州，截止目前已實現了粵港澳大灣區9+2城市的全覆蓋。
05
融創、福晟等全國化房企
提前佈局大灣區享受規劃紅利
值得注意的是，作為中國經濟活力最強的區域之一的粵港澳大灣區，也成為了眾多外來全國化房企的必爭之地。在貨值排行榜中，此類房企的數量達到了9家，總貨值達到了1.26萬億元，佔到了總貨值的22%。在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區未來的發展機遇，這類企業包括融創、世茂、福晟等，積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。
以發家於天津的融創中國為例，此前其計劃收購佳兆業已經露出了佈局華南的目的，收購失敗後，融創於2015年3月成立了廣深區域公司。2016年初，融創董事長孫宏斌正式對外透露將佈局穗深。接著2016年1月，融創就兩度在佛山拿地，成功進駐佛山，從而跨出了在珠三角佈局的第一步。此後在短短一年多的時間內，融創接連佈局粵港澳其他城市，包括東莞、惠州、珠海、中山、江門及肇慶等。
展望未來，受益於粵港澳大灣區遠景規劃，釋放巨大的改革制度紅利，灣區交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，有望將給珠三角9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。具體而言，廣州、深圳市場需求依舊堅挺，疊加土地供應長期受限，房價看漲預期強烈。佛山、珠海將分別與廣州、澳門強強聯合，新一輪發展紅利著實可期，疊加核心城市外溢置業需求不斷湧入，房地產市場可高看一線。預計佛山成交量將穩步提升，房價猶存較大的上漲壓力。珠海市場有望擺脫調整期，成交量將顯著回升。惠州、中山市場熱度將慣性延續，成交量將持續高位運行，房價猶存一定的上漲壓力。東莞市場調整階段性收尾，成交量將明顯回升。江門、肇慶市場規模將明顯擴容，成交量增長空間可期。
對於提前佈局了粵港澳大灣區的房企而言，可以更好的享受政策所帶來的紅利，推動企業規模更上一層樓。此外值得注意的是，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中還提到了金融、旅遊產業、城市更新、科技產業、教育、生態等各方面的發展規劃，這也為房企提供了絕佳的多元化業務拓展機遇。從傳統住宅到創新業務，如醫療健康、海洋經濟、產業小鎮、特色小鎮等，房企可以通過多元化的佈局，創造新的利潤增長點，增強企業競爭能力。
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