滨江集团的2018年过得有些不太如意。
2月27日，滨江集团发布2018年业绩快报，单纯从营业收入的数据来看，其过去一年的表现相比上一年有所进步，实现营业收入210.50亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.53亿元，较上年同期增长41.03%。
但因为计提资产减值，滨江集团归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期下降28.62%，基本每股收益从0.55元下降至0.39元，同比下降29.09%。
深圳旧改“踩雷”
深圳旧改项目的亏损是导致其净利润大幅下滑的主要原因之一。就在发布业绩快报的同日，滨江集团发布了一份《关于单项计提资产减值准备的公告》，由于深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能推进，滨江集团已退出该项目，合作方安远控股本应偿还11.6亿元融资款，如今却存在无法全额收回的风险。
因此，滨江集团对这笔应收款单项计提资产减值准备，金额为7.23亿元。此次计提将减少其2018年度归属于上市公司股东的净利润约5.43亿元，相应减少2018年度归属于上市公司股东所有者权益约5.43亿元。
安丰工业区旧改项目位于深圳龙华区羊台山山麓，布龙路的西侧，规划的龙观快速路北侧，占地面积约10万平方米。滨江集团在2016年8月与安远控股达成合作意向，决定共同开发该项目。为此，双方投资成立了一家名为“深圳滨安”的项目开发公司，注册资本 2000 万元，持股比例为滨江集团持有70%，安远控股持有30%。
同年11月，滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。这份协议写明， 整个项目的开发工作由安远控股和深圳新润先科有限公司主导，项目的土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜都将由它们来操作。
无法在自己的强项上进行发挥，滨江集团成为深圳旧改项目中的“输血者”。就在几方签订合作框架协议的同时，滨江集团就以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，并另行向安远控股提供一笔3亿元的资金支持。
然而，天不遂人愿，在完成了一系列的准备动作之后不久，深圳旧改政策出现调整，明令规定严禁商业研发用房改公寓。而按照政府的规划要求，滨江集团与安远控股合作开发的这个旧改项目中带有30%的商务公寓指标。
政策的限制之下，该项目无限搁浅。但债务并不会随着项目的停滞而抵消，去年3月，《光大信托-安远集团单一资金信托》到期，滨江集团发布公告要求安远控股履行回购义务并立即支付回购款，同时要求收回经由四川信托有限公司发放给安远控股的3亿元信托贷款。
因为债务违约，深圳旧改项目收到深圳证券交易所问询函，要求滨江集团对安远控股的财务状况、债务情况等细节作出补充说明。在后来的回复中，滨江集团表达了对安远控股的信心，表示这次债务违约对其财务状况影响不大，相应的债权无需计提资产减值损失。
令滨江集团没有想到的是，现实的局面比其想象中更差。去年4月20日，滨江集团将安远控股诉诸法庭，称其未能提供令人信服的还款计划，要求立即归还融资款本金、截止 2018年3月21日的未付融资/借款利息和诉讼费用合计 13.07亿元。
最终，经由浙江省高级人民法院主持调解，双方达成调解，以滨江集团计提7.24亿元的坏账准备作为结局。
高负债冲刺仍错失“千亿”
深圳旧改项目的“踩雷”并非滨江集团去年净利润大幅下滑的唯一原因，公告中提到，除了上述项目的亏损之外，年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长也对其净利润的表现造成一定影响。
根据滨江集团发布的第三季度财报显示，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。
负债的大幅攀升背后是滨江集团积极的扩张动作。在浙系房企中，滨江集团的发展脚步不算冒进，过去很多年，它都扎根在以杭州为中心的浙江地区。直到2016年，滨江集团开始对外展露野心，先后参与到信达杭州奥体中心及南星两个地王项目之中。
2017年到2018年这两年时间里，滨江集团董事长戚金兴多次对外表示对“规模”的看重。按照具体的计划，滨江集团将以2018年起飞、2019年腾飞、2020年平飞的速度来扩张规模。
于是，在2017年和2018年，滨江集团积极拿地。据统计，2017年其获得20宗土地，2018年，这一数字增加至26宗，货值约2300亿元，其中有20宗土地是在上半年获得，且新布局了6个城市。
突然的加速很快让滨江集团的现金流响起警钟，半年报显示，2018年上半年，其经营活动产生的现金流量净额为-114.2亿元，在A股上市房企中排名倒数第一，同比下滑幅度为386.5%。
在这样的情况下，原本计划在2018年实现“跨越千亿、布局后千亿时代”目标的滨江集团踩下急刹车。去年11月，滨江集团决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘，同时下调年度销售目标至850亿元。
十拿九稳的“千亿”终究还是落空了。据澎湃新闻报道，2018年，滨江集团实现销售额869.5亿元。也就是说，去年滨江集团销售目标的完成度不足87%。
对此，戚金兴指出，相比规模，安全更重要。与此同时，滨江集团表示一定要在2019年进入千亿房企俱乐部，并争取保持在房企排行榜的前三十名左右。目前，滨江集团在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名第37位。
2019中国第九届城市更新模式创新与项目实操高端总裁峰会
【会议时间】：2019年4月12-14日
【会议地点】：中国·广州
【联系电话】：韦经理：17688842421
【适合对象】：政府机关、项目业主、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业董事长、总经理等核心高管参加（大会200人规模）
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察+项目推介（业主面对面）
主办单位
广东兴广城科技有限公司
作为中国城市更新、土地运营领域全产业链一站式服务平台，我们致力沿政策解读、精准项目获取、项目评估可研、政府审查审批、拆迁谈判、合作方案设计、融资策略、资产运作、项目管理、产业运营为一体的全流程一站式产业服务资讯平台！
指导单位
广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会
本次峰会主要解决问题
如何抓住城市更新、三旧改造的政策机遇、实现企业转型升级?
如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营?
如何精准选取融资渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新项目中可能性?
如何组建和培育更新项目的核心运营团队?
如何识别和规避更新项目中的关健风险点？
如何解决拆迁谈判、报批报审等问题，使项目快速落地?
面对产权、股权关系复杂的更新项目，有哪些合作方面的机制创新?
......
会议议程安排
第一版块：土地管理法修订背景下，城市更新最新政策解读与精准项目获取路径解析（《土地管理法修正案》下城市更新土地获取途径深度解读；城市更新政策法规综述看2019城市更新新特点、新趋势；从旧村、旧城、产业融城、合作并购看更新项目拓展新路径）
第二版块：城市更新拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施要点难点解析（拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施（房屋征收、补偿安置、拆迁回迁实务操作）解析-项目案例；城市更新项目全过程风险识别与防范（规划、审批、拆赔、其它等；土地一二级联动开发实操-项目案例；工改商业模式构建-房企转型之路；圆桌对话：当前城市更新问题答疑）
第三版块：欢迎晚宴+城市更新项目资源链接会
第四版块：城市更新有效融资策略与资产管理成功运作模式精析（城市更新税务筹划与经济测算解析；城市更新金融政策解读；城市更新的资产管理成功运作模式-项目案例）
第五版块：城市更新中政府审查要点、审批流程、难点问题突破与新政应对策略（政府审查要点、审批流程、难点问题突破及最新解读和应用；城市更新改造项目趋势-以北上广深城市更新改造为例；整村改造如何落地-项目案例；城市更新项目管理全流程实操-项目案例)
第六版块：城市更新、棚改旧改圆桌对话(圆桌对话：当前城市更新问题答疑）
贵宾席专享
4月11日晚上：城市更新土地政策与精准项目获取专题（《土地管理法修正案》下土地政策和精准项目获取路径解析）；城市更新金融专题工改工专题（城市更新融资工改工商业模式构建研讨）；城市
4月13日晚上：更新项目路演、专家团问诊及项目推介会（需要提前提报审核）（城市更新项目路演、资源连接、专家点评及问诊）
4月14日：城市更新标杆项目实地考察+研讨（1、广州市联合交易园改造项目；2、广州市黄埔古村保护性改造项目。模式：实地考察、研讨）
峰会嘉宾
主办方电话：韦经理 17688842421（手机即微信号，微信咨询请编辑“ 咨询峰会”，否则不予通过）
短信报名：编辑短信“咨询峰会+姓名+企业+职位”发送到17688842421
备注：本峰会针对参会学员有审核标准，会收取一定费用，请知悉。
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