近期，江西贛縣住建局公佈了一則“限價令”，不過這個限價令限的並不是高價，而是低價。住建局通知指出：
1、所有開發企業立即停止特價房銷售，所有特價房銷售前必上報住建局和物價局審批。
2、自3月3日開始，同類型住宅成交單價低於該項目2月份同類型成交均價的商品房合同暫緩備案。
3、所有開發企業於3月5日前制定降價引起的應急預案措施上報住建局綜合股進行備案。
總之，就是房子價格不能賣得太低了。然而就是這一紙文件讓市場產生無限遐想，因此筆者也在這裡談談自己的一些拙見。
1、三四線城市不敢讓房價跌。我們都知道絕大多數地方政府收入很大程度上是靠賣地換來的，可現在一二線城市逐漸開始轉型，服務業收入逐漸開始替代土地財政。但是對於廣大三四線城市來說，土地收入至關重要，一是涉及到財政收入；二是能夠拉動當地的整體經濟。
然而在樓市調控和降溫的背景下，三四線城市表面隨波逐流，心裡其實慌得一批。因為這些地方的樓市需求本來就少，一旦有風吹草動，立馬會第一時間出面託底。
2、三四線開發商面臨著很大的資金壓力。有常識的人都知道，降價促銷必定是面臨著回款壓力。公開數據顯示，2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。一邊是債務到期，一邊是融資渠道被嚴管，扛不住的開發商就只能倒閉，跑路和爛尾，扛得住的只能降價促銷。
不過如果咱們進一步去想想你會發現，地方政府這種託底，不一定會帶來理想的效果。首先，你限制開發商不讓低價促銷，它的庫存就永遠在那裡，資金回籠不了，哪來的錢繼續去拿地呢？沒錢拿地，那你的財政收入又從何談起呢？
3、樓市未來預期或許又會讓人擔憂。這就好比是此地無銀三百兩，本來現在貨幣環境不斷寬鬆、樓市調控政策有所鬆綁，大家覺得可以緩一口氣的時候，不準打折賣房的消息不絕於耳，這反而可以證明目前市場環境遠比想象中嚴峻，樓市也比想象中更虛弱。
4、樓市分化趨勢越來越明顯。一二線在打壓，卻壓不下去，三四線在託底，卻託不上來，這種趨勢我想明眼人都知道。其背後除了地域因素外，那就是人口流出。我們不敢輕易評價贛縣或贛州的城市基本面，但江西人口的外流趨勢是很明顯的，贛東北往浙滬跑，贛西贛北往武漢跑，贛中贛南往廣深跑。除了江西外，其他很多省份基本都會有這種趨勢。所以就這點來看，未來一二線和三四線的樓市分化會越來越明顯。
5、贛州在江西GDP排名第二，但主要是由於行政地域面積廣，同體量經濟發展水平的江西其他城市，其行政面積要少於贛州。所以總的來說，贛縣包括贛州在內，整體實力欠佳。最重要的是，國家發改委已經提高了地鐵建設城市的標準，贛州在2017年6月剛剛規劃的4條總長111公里的軌道交通網絡，在2018年卻因達不到國家新要求而暫時擱淺。
地鐵之於房價，我想其意義不用我多說，所以就這兩點來看，贛縣乃至贛州市的樓市，仍需觀察。不過令人欣慰的是，目前昌吉贛客專、京九高鐵正在建設中，贛州西高鐵站落地在即，對於未來樓市或許能起到一定支撐。
總結：相比此前的調控令，此次包括贛縣在內的多個地方樓市“降價未遂”事件的發生，反映出幾個很明顯的問題：
1、開發商在經過多輪調控後，資金壓力非常大，急需回籠資金調整戰略，降價促銷就是其表現之一。
2、這一託底動作效果或許不盡人如意，而且反而會造成市場對於未來樓市預期更加擔憂。
3、側面反映出贛縣乃至其他許多三四線地市的樓市需求不足，與一二線城市分化的現狀。
不過對於買房者來說，樓市開始逐漸成為買方市場，急於變現的賣房者會越來越多，未來再加上房產稅，屆時二手房市場將會爆滿。因此想上車的無需太急，靜觀其變，擇機入場。
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