從1998年開始，杭州樓市迎來被稱為“黃金時代”的十年。在這段時間裡，杭州的城市和樓市，都迎來了翻天覆地的變化。生活在此的人們驚喜地發現，可以選擇的房子類型更多了，品質更好了，配置更加豐富了。而本土房企們，迎來了發展壯大的最好機會，他們其中的佼佼者，開始走出杭州，走出浙江，也踏上了上市之路。
一個全新的“大杭州”正在形成。2001年3月，餘杭、蕭山正式併入杭州市區，杭州市區面積由683平方公里擴大到3068平方公里，人口由179萬增至373萬。
2002年3月，隨著杭州大劇院的正式動工，錢江新城的建設進入實質性啟動。根據規劃，錢江新城將建設成為21世紀杭州城市新中心、中央商務區和具有較高文化品位和科技內涵的科技園林新城，成為新世紀杭州的“外灘”。
這意味著，杭州開始從“西湖時代”走向“錢塘江時代”，錢江新城逐漸成為了杭州樓市的最熱門板塊，同時也帶動錢塘江兩岸的房地產開發進程。2002年，錢塘江北岸的綠城·春江花月首開，僅僅半個多月時間，一期400多套商品房迅速賣完。接下來，更多的錢塘江景豪宅，將陸續登場。
而在此之前的時間，繼城西之後，市中心成為了地產開發的中心。2000年，綠城、南都和金都相繼跨出城西大本營，走進了市中心，分別開發了綠園、白馬公寓和金都華庭。這一次，“三駕馬車”合力把杭州樓市推向了高層公寓時代。
2002年，是杭州“超級大盤”的誕生元年。佔地7600畝的廣廈天都城、佔地4000畝的江南春城、總規劃佔地12000畝良渚文化村、佔地約1200畝的大華西溪風情、總體量約80萬方的親親家園、佔地377畝的野風現代城相繼動工建設。這些“超級大盤”的開發歷程，就是一個全新板塊的誕生與崛起的過程，20多年時光倏忽而過，這些巨無霸的開發之路仍在繼續。
與此同時，杭州房企走出杭州，開啟全國佈局戰略。2000年7月，綠城首次在浙江省外設立新項目公司——上海綠宇房地產開發有限公司。到了2002年，據估計在外地開發的杭州房地產企業有二三十家，項目超過50個以上，省外主要是在安徽、江蘇、江西、湖北等周邊省份。
“江山代有人才出，”在樓市黃金十年裡，新銳房企也在加速成長，其中最讓人驚歎的當屬濱江集團。濱江集團的成名作是錢塘江北岸的一線江景豪宅濱江·金色海岸，這個項目通過高端精裝修將杭州公寓推進到豪宅時代，2005年，金色海岸成交金額近8億元，榮登當年的杭州銷冠。
此後20年裡，濱江通過陽光海岸、城市之星、錢塘印象、翡翠海岸、壹品等高端項目，完全壟斷了錢江新城的豪宅市場。
而在金色海岸為濱江打響“品質開發商”的名聲之後，濱江的下一個項目同樣成為了杭州樓市的一個里程碑。2007年，濱江在申花開發的項目萬家花城兩次開盤，總共成交了近2000套房源，而那一年，杭州主城區總共才成交了約3萬套房源。並且，萬家花城創下的“漏夜排隊”的購房景象，未來幾乎成為了濱江開盤的標配。
除精心打造產品之外，本土房企也向資本市場張開了懷抱。2006年7月，綠城中國控股有限公司在香港聯交所成功掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板上市的房地產企業。2007年4月，廣宇集團在深圳證交所上市，成為第一家浙江房地產企業A股IPO（首次公開募股）。2007年11月，眾安房產在香港聯交所掛牌上市。2008年5月，濱江集團在深圳證交所上市。
不斷成長完善的杭州市場，開始成為全國性大鱷開發商眼中的“香餑餑”。2005年，是大鱷房企集中進入杭州的第一個窗口。那一年，萬科正式牽手南都，達成股權交易協議，一年後，萬科與南都又簽署了一份協議，正式併購了南都房產，兩年時間，兩次股權置換，總耗資36億餘元人民幣。
那一年，華潤集團聯手新鴻基集團，進入錢江新城，投資40多億元建設55萬平方米的綜合性商業項目，這就是現在牢牢佔據杭州商業第一梯隊的萬象城。那一年，來自香港的嘉裡建設以24.6億元的總價拿下了浙大湖濱校區地塊，11年後的，杭州嘉裡中心開門迎客。
此後幾年間，凱德、保利、中海、遠洋、世茂、金隅、復地、龍湖等全國性開發商，相繼進入杭城。
從1998年“黃金時代”的肇始，十年間宏觀調控始終與樓市的前進如影相隨，尤其是在2004年到2006年，打出了一系列調控組合拳，許多政策影響深遠。
2005年5月，“國八條”公佈，吹響了新一輪宏觀調控的號角。2006年5月，“國六條”公佈，其中的“90/70政策”（自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上）在全國範圍內催生了大量的“90方”戶型，杭州的開發商也開始了“螺螄殼裡做道場”的戶型革命。同年7月，國稅總局發佈通知，強制徵收二手房轉讓個人所得稅。
2008年下半年，連續的樓市調控，加上全球經濟危機的降臨，對杭州樓市造成了極大的殺傷力。9月，萬科·魅力之城率先降價，隨後降價潮席捲全城。半個月後，杭州緊急出臺“房產維穩24條”，隨後契稅稅率下調、住房貸款利率下限擴大等救市政策逐一發布，樓市迅速轉暖，並且在2009年創造了歷史成交新紀錄。
第四個十年（2010-2018）
大鱷時代：列強的紛爭
2009年天量成交的好行情，在2010年就戛然而止。
2010年國慶前夕，中央出臺二次調控政策。10月11日，杭州出臺22條房產調控新政，其中包括第一次出現的限購限貸政策。今後幾年，這個政策還將重複出現。受到“史上最嚴調控”影響，2010年杭州主城區僅成交新房35960套，跟2009年的66319套相比，大跌45.8%，
後來的事實證明，2010年只是新一輪樓市調控的開端，直到2015年下半年。2011年2月28日，在國務院出臺“新國八條”一個月之後，杭州出臺了升級版的“限購令”：本地戶籍限購2套住宅，外地戶籍限購1套住宅。同時，“10%保障房”配建新規出爐。
在嚴厲的調控政策下，杭州樓市陷入“至暗時刻”，成交暴跌、庫存激增、房價下降。為了應對樓市寒冬，降價成為了開發商無奈的選擇。2011年6月，德信·中外公寓首先低價開盤，此後，價格戰蔓延至各個板塊，名城公館與吉祥半島“貼身肉搏”，華元房產旗下7個樓盤全線降價，降價成為了樓市普遍現象。
“割肉生存”仍在繼續。2012年，方正·荷塘月色龍年第一降；2014年，德信·北海公園馬年第一降。此後，一輪又一輪慘烈的價格大戰在杭州樓市各個板塊接連上演。
杭州開發商來到了生死存亡的關鍵時刻，就連“帶頭大哥”綠城，也陷入了“破產門”。2011年11月1日，綠城集團董事長宋衛平深夜發表“千言書”，回應破產謠言，聲稱有足夠信心，與行業一起度過寒冬。
綠城的“自救”行動足夠迅速。2012年6月，九龍倉以51億港幣(41.8億人民幣)的代價，入股綠城，成為第二大股東。到了2014年，綠城與融創陷入收購“羅生門”，最終，綠城聯姻中交。2015年5月，中交增持綠城股份，晉升為第一大股東。
更多的本土中小房企，在這個寒冬選擇轉型。比如，萊茵置業剝離房地產業務向體育行業轉型，廣宇集團將大健康事業作為公司發展的第二主業，崑崙控股則把轉向方向瞄準了教育和體育。
本土房企的艱難轉型，還有一個原因在於，越來越多資金實力強勁的外來大鱷湧入杭州市場，大大擠壓了本土房企的生存空間。融創、富力、綠地、旭輝、泰禾、金茂、融信、陽光城、新城、聯發、中冶等百強房企跟隨前輩的步伐，進入杭州“跑馬圈地”。
外來大鱷選擇重倉杭州，是因為它們看到了作為“新一線城市”的杭州所具有的強大城市競爭力，而2016年的G20峰會和2022年的亞運會，為杭州的快速前進插上了翅膀。2010年以來，杭州的城市版圖繼續擴大，富陽、臨安先後“撤市設區”；杭州的交通路網逐步完善，地鐵1號線、2號線、4號線正式通車，杭州地鐵首次成網，地鐵3期規劃獲批，到2022年杭州將建成10條地鐵線、2條市域線（富陽線、臨安線），總里程達446公里。
大鱷房企的爭相進入，不斷推動杭州土地價格的直線上漲。2016年，杭州市區共有37宗地塊成交樓面價創下了板塊新高。2017年，36個板塊的地價紀錄被重新刷新。
杭州樓市早已成為大鱷角逐的天下。在2017年的杭州房企成交榜單中，前十名全部被百強房企瓜分，杭州本土房企中只有綠城和濱江兩個，而此前一直被本土房企把持的冠軍頭銜，第一次被萬科收入囊中。
2018年，隨著樓市調控的持續加強，杭州樓市又重新進入一個低潮期，新的難題拋到了開發商眼前：限購、限貸、限價，以及公正搖號。大鱷們將如何破題，這也許會成為開啟樓市下一個十年的“金鑰匙”。
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