若論雙十一最大買家是誰，恐怕只有一個：凱德。畢竟接連兩天在上海廣州豪擲百億，即將迎來25週年的凱德，用這樣的任性的方式給自己慶生，簡直是對群眾的降維打擊。
當然，對於凱德的大手筆，我們難免表示看不懂：
- Q1·新聞裡的地產市場，猶如冬天的北京，冷，真的冷，凱德的底氣與豪氣究竟來自哪裡？
- Q2·至於大宗資產交易方面，為什麼是凱德，為什麼又是凱德，為什麼總是凱德？
- Q3·上海的魅力，究竟為什麼這麼大？東方之珠，是否依然會閃耀？
帶著這樣的疑問，讓我們開始今天的節目，一起看看凱德雙十一慶生大會。
恭喜凱德，喜提雙十一最大買手獎
先回顧項目：
（1）座標：上海，東方明珠，紅紅火火建設中的北外灘
星港國際中心——上海最高雙子樓
• 總建築面積41.61萬平方米
• 2幢50層高達263米的主體辦公塔樓
• 3層24米的一體式商業裙房
• 地下建築面積為17.23萬平方米，6層
黃浦江畔·上海北外灘·多地鐵交匯
10月11日上港集團發佈公告，算是定了親，但據說雙方眉來目去、拉拉扯扯的情事，早已是上海灘公開的秘密。
題面：
北外灘某地塊，2012年由上港、金茂56.8億聯手獲得，5年後金茂59.98億出售股權兩口子分家，彼時估值119.96億，上港落了宅子、金茂得了30億銀子。在紅娘CBRE的撮合下，2018年11月12日，127.86億底價摘牌，劃重點：上海第三座來福士，全球第十座來福士，魔都再摘No.1！
題幹：
- （1）送分題，試估計項目一年估值上升幅度
- （2）加分題，試計算金茂投資該項目的IRR
- （3）問答題，描述該項目成交的歷史意義
- 嘖嘖！
前兩問大家隨便算吧，第三個有標準答案：
凱德收購上海第一高雙子塔, 創下了凱德1994年進入中國後單體收購交易金額紀錄，並創造了上海大宗交易史上外資收購單體體量及交易金額的兩個紀錄，也標誌著上海成為全球擁有來福士項目最多的城市。
（2）座標：廣州，傳說中的科學城
項目不大，撈乾的說：
• 底價8.82億元摘得科學城KXC-I1-3地塊，樓面價6210元/平方米
• 佔地面積47,369㎡，建築面積142,107㎡，預計於2019年動工、2022年建成
• 凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目——以辦公樓為核心、臨街商業中心及服務公寓為配套
• 鄰居：世界500強企業超過110家，約佔廣州總量的40%，研發機構超380家，廣州三分之一的上市公司匯聚
兩個項目就是這麼個情況，看看就行了，也就看看。要說明年是凱德在華25週年，買個大禮物送給自己，實在再好不過了。但這樣揮金如土，真的只是為了慶生？
閃轉騰挪，凱德300億的買與賣
要說凱德買樓，本不是什麼大新聞，但撩撥大家的一是交易的額度，二是接連出手，三是交易的時機。事實上，回顧一年內凱德在大陸的投資，已經突破320億元：
2017年11月以來凱德在華大項投資
至於賣的方面，凱德、印力、萬科年初的交易，點擊圖片複習一下：
2018年1月5日，華北、華東、華南和中西部區域19個城市共20個購物中心100%股權，14個城市為凱德集團僅有單一項目佈局的非核心城市，交易對價83.65億元，面積95萬方，佔整個集團資產規模4%。
一進一出，凱德正在執行自己的聚焦策略。按照凱德的邏輯，目前將國內的投資聚焦在5大城市群，持有8萬方以上物業（購物中心）為主。事實上，中國已逐漸取代大本營成為投資最大的一個地區。目前，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣，截至2018年6月30日在華總資產佔集團總資產的37%。
而按照2018年初首次提出的2020年發展目標：
• 集團管理資產達1000億新元(約5036億人民幣)
• 每年通過優化資產組合新投資30億新元(約151億人民幣)
• 集團整體資產組合中70%-80%為投資型物業，20-30%為銷售型物業
• 2023年全球管理服務公寓16萬套
按照這樣節奏，估計明年我們依然會看到凱德的一輪輪操作。
外資組團買買買，一線城市揮金如土
重倉內地一線城市的不僅是凱德一家。據中商數據統計，預計上海2018年全年將超過20筆零售物業交易，建築面積已超百萬方，同比增100％。
再來看看紅娘們都是怎麼說的：
CBRE世邦魏理仕華東區研究部
今年交易基本上都是外資主導，星外灘金額最高，其餘標的主要位於20億-30億元成交價左右，還有一些正在進行中的交易，會陸續在今年年底完成收購。分析原因的話，其認為主要是在中美貿易摩擦的影響下，人民幣貶值預期和壓力較大，某種程度上國內資產的價值比之前更突顯，這也是最近一段時間外資在上海尋找機會的一個原因。
JLL仲量聯行中國區研究部
2018年第三季度，全國的總成交量同比上升25%至536億元，其中上海的總成交額佔全國60%，達到321億元，環比上升90%，同比上升69%。2017年外資在上海大宗交易市場的佔比約為30%，在2018年年底或者到2019年一季度，外資佔比會顯著提升到50%左右。
話是說給人聽的，但是也一定程度上反映了市場的冷暖。再看外資進場的事實：
• 加拿大的養老基金投資公司CPPIB表示投資中國170億加元，佔全球4%，預計在2030年將會有1500億加元投向中國。
• CPPIB此前和龍湖集團合作共同設立長租公寓投資平臺，主投資一線及部分核心二線城市，首期共同投資額8.17億美元。
• 2018年 4月，澳洲地產巨頭Lendlease與上海青浦區政府簽署協議，將建造其在中國的首個大型養老項目。
• 2018年7月12日，世邦魏理仕股權投資管理（上海）有限公司登記成為私募股權、創業投資基金管理人。該公司成立於2017年12月1日，由世邦魏理仕亞洲公司控股，註冊資本1億元人民幣，實繳2537.24萬元。
劃重點：
在JLL仲量聯行看來，越來越多國外長線資金開始進入到中國投資市場，相當具有標誌意義。目前境外養老基金和主權財富基金紛紛尋求入市機會，該部分資金一般追求穩健的收益，也體現出其對國內一線城市商業地產未來十至二十年的穩定收益和抗風險能力表示了認可。
為什麼是凱德，又為什麼是上海
買不買得起，首先和家底厚不厚實有很大關係，也與你玩不玩的轉有關。
事實上，這個小圈子，玩家就那麼幾個，而能玩兒的動這麼大項目的，更是屈指可數。凱德不接，又有誰能出手呢？大陸雖然是凱德的重倉地，但凱德佈局全球的動作一直也沒有停歇，今年9月就曾以8.35億美元在美國收購16家永久產權的長租公寓物業，將其在美國投資的資產類別擴展至長租公寓領域。
換個角度看。以與商業地產關係甚密的REITs來看，在市場震盪期間也體現出了較好的防禦性。
據顯示，2005年迄今十餘年，美國REITs平均股利率為4.47％，高於其他市場REITs的3.8％，較高的股利率為美國REITs提供具吸引力的條件，且目前評價仍然偏低，預計未來有較大表現空間。2018年8月份，亞太所有資產類別中，只有REITs在8月份取得正收益（0.5%）；亞太上市房地產股票、股票和債券的回報率分別為-1.7％，-0.6％和-0.8%。此外，較全球REITs而言，亞洲REITs仍保持了最低的波動性，36個月的波動率為7.0％，而全球REITs平均波動率則為10.0％。
說句不負責任的論斷：匯率一升一降，經濟長期看漲，不買亞洲的樓又有什麼可以買呢？
那麼，問題來了：
- 商業地產香不香？真香。
- 商業地產好不好吃？吃不動。
- 商業地產怎麼走呢？反問一句：稅務問題什麼時候能解決？
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