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摘要：“奧園是去年增速最快的內房之一。”這句話在業績會現場被數次強調。
觀點地產網今天對於奧園來說頗為重要。管理層一行早早抵達香港，其上市平臺奧園健康在當天登陸港交所，下午即舉辦2018年全年業績發佈會。
3月18日下午，中國奧園集團股份有限公司主席郭梓文攜副主席兼行政總裁郭梓寧、營運總裁馬軍、副總裁陳嘉揚和陳志斌出席2018年全年業績會。
“奧園是去年增速最快的內房之一。”這句話在業績會現場被數次強調。從業績數據來看，2018年內奧園實現了912.8億元的銷售額，同比增長1倍，完成全年目標的125%。將時間線拉長來看，2016年至2018年，年複合增長率達89%。
對於上年表現，郭梓文無疑是滿意的，未到提問環節，便向外界宣佈2019年銷售目標定為2018年基礎上增長25%。據此計算，今年奧園的銷售目標為1141億元，將正式踏進千億陣營。
業績快速上漲的另一面，則在於稅費的上升。據瞭解，期內奧園的管理、營銷費用以及融資成本都有一定程度的上漲，對此，管理層有自己的解釋。不過對於一個要高速發展的企業來說，如何保持財務的穩定性是一個永恆的命題。
增長25%目標和3600億貨值
25%的目標是否保守？這是縈繞在不少人腦中的疑問。原因在於，2019年奧園的可售資源為1900億元，去化率60%左右即可完成目標。簽約未確認的1100億元合約銷售，也將於未來兩年逐步確認。
可以從歷史中覺察出一些規律，奧園定下的目標一直都以“穩”為主，郭梓寧也不止一次地提及市場不明朗等關鍵詞。
2016年，奧園目標為170億元，實際完成256億元，完成度為150%；2017年，奧園目標為333億元，實際完成455.9億元，完成度為137%；2018年，奧園目標為730億元，實際完成912.8億元，完成度為125%。
期內，管理層介紹奧園銷售快速增長的密鑰在於30×30的發展策略。“取得好成績的基礎是與30×30的策略是分不開的。”陳嘉揚介紹，目前奧園形成了30個城市公司，每家公司貢獻年銷售30億元或以上。
於2019年，奧園將執行30×40的戰略。顯而易見，2019年奧園進軍千億的策略，就是30個城市公司完成40億元或以上的銷售。
事實上，觀點地產新媒體發現充足的土地儲備對奧園的業績形成很大的支撐。資料顯示，截至2018年底，奧園擁有198個項目，分佈在70個境內外的城市，土儲面積達到3410萬平米，權益佔比為80%，總貨值為3650億元，足夠未來3年左右的發展。
值得關注到的是，由於大部分項目為收併購，奧園平均土地成本為2100元/平米，約佔合同銷售均價20%-25%，管理層認為這在很大程度上保證了毛利和淨利。
數據顯示，2018年，奧園年度營業額為310.1億元，同比增長62%；毛利為96.34億元，同比增長88%；毛利率由2017年的26.7%升至31.1%；淨利潤為29.39億元，同比增長51%。
此外，城市更新是奧園土儲的重要組成部分之一。截至目前，奧園擁有16個處於不同階段的主要的城市更新項目，規劃總建築面積有980萬平米，預計可售資源有1450億元。
“對於城市更新項目，我們在一二級聯動開發之外，還可以通過一級開發或者出售部分的項目權益，直接實現利潤。”
陳嘉揚披露，預計2019年將會有9個大灣區城市更新項目逐步會轉為土儲，甚至開盤銷售，增加可售資源約660億元。
拿地方面，郭梓寧稱2019年還將通過三個途徑增加土地儲備。一是併購，二是部分城市更新項目轉為二級開發，三是招拍掛。
陳嘉揚透露，奧園會堅持“紀律性購地”，拿合同銷售的30%-40%作為預算用於增加土儲。從現金流的角度看，今年的預算約佔合同銷售的1/3，為400億元，將以一二線城市為主，聚焦於二線核心城市或者省會城市。
觀點地產新媒體瞭解到，2018年奧園拿地資金約佔銷售的29%，共斥資268億元新增64個項目，新增可供開發的建築面積1568萬平米，新增可售貨值1640億元。其中，收併購項目佔89%，樓面地價為2418元/平米。
淨利率下降和上升的稅費
淨利潤率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%，這是奧園業績中不太好看的地方之一。
財務指標是在場媒體於問答環節中的聚焦點之一。“匯兌損失”是陳志斌對於淨利率下降的解釋。他稱，2018年，奧園錄得6個多億的匯兌損失，而2017年是有正收益的，一正一反就對利潤率產生了一定的影響。
“公司核心利潤率保持穩定，匯兌損失是非線性的，我們通過境外再融資完成了債務置換，所以不會對公司的現金流產生大的影響。”他稱，這只是一個會計上的反應。
在實現銷售額快速增長的同時，大幅走高的還有奧園的管理、營銷費用以及融資成本。
觀點地產新媒體從公告中獲悉，2018年，奧園的銷售及分銷開支由2017年的9.26億元升至2018年的14.32億元，行政成本由2017年的8億元升至2018年的17.36億元。
“我們2018年合約銷售實現了一倍的增長，為了支撐銷售的增長和擴張，相關的行政費用和營銷費用同步增長，這會反映在企業的報表裡面。”陳志斌解釋稱，費用增長與2018年的合約銷售增長正相關。
話鋒一轉，他向在場媒體闡述，期間還存在“錯配”的因素。具體為，奧園2018年反映的銷售大部分是2016年和2017年上半年的，所以這不是一個同比例的反映，所以，隨著2019年甚至2020年銷售結轉高峰的到來，銷售跟費用的錯配有望解決。
如果說，相關費用的增長與單個企業的發展步調有關，融資成本的提升可能是整個房地產行業在2018年遇到的共同難題。
公告中顯示，2018年，奧園總付出的融資成本由2017年的2.68億元升至2018年的4.11億元。看似總融資成本有顯著上升，但在整體融資收緊的環境下，奧園的融資成本只有輕微上漲，從2017年的7.2%升至7.4%。
觀點地產新媒體瞭解到，期內，奧園通過境外的銀團貸款和美元債融資，總共募集15億美元，平均成本低於7%。
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