疫情會帶來寬鬆的政策環境，但不可能改變“房住不炒”。
在疫情等多重因素作用下，房企融資正在多個層面顯著鬆動。
據Wind數據，今年前兩個月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。
頭部房企佔據了其中的大頭。根據同策研究院融資監測數據，今年前兩個月40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計1683億元。
這一輪房企密集發債是境內境外齊頭並進，海外短債是尤其多。據克而瑞研究中心統計，今年僅2月份的發債次數就達到2019全年發行量的一半。
從歷史經驗來看，每一次房企資金面的整體大放水，都會引發土地市場和樓市的連鎖效應。這一次，會否有所不同？
海外債利率大降
新冠肺炎疫情給海外資本市場帶來了難以想象的變化。
在中國多個科技企業赴美IPO暫緩的情況下，中國房企海外發債卻熱火朝天。
這次並不是在疫情中受傷慘重的中國房企海外大舉找錢的獨角戲，出乎意料的是，海外機構投資者給予了近期中國房企債券非常好的回饋，許多短期融資債券獲得數倍甚至十幾倍的超額認購。
2月中旬，中梁控股一筆2.5億美元票據的利率初始指導價為9.375%，最終指導價為9%，而最終發行年利率繼續降至8.75%。半年多前，中梁發行的美元債利率還在11.5%的高位。
這一輪的海外債利率是普降，惠及更多房企。最近遭遇機構做空的中國奧園，發行的一筆1.88億美元優先票據最終利率降至4.8%，遠低於這家公司去年境外融資平均7.5%的成本。
融資成本大幅降低的還有2018年在香港上市的正榮地產。打通上市融資渠道後，正榮數次通過發行境外美元債來融資，2019年全年共8次發行美元債。
今年2月份，正榮地產發行了一筆一年期2億美元優先票據，票息5.6%，而一月中旬時正榮的美元債票息還是7.875%。同樣為一年期的美元債，去年1月16日正榮額外發行的1.5億美元優先票據，年息曾高達10.5%。
一年下來，正榮地產的美元債票息下降了近5個百分點，能節省數千萬人民幣的利息支出。
為什麼票面利率能獲得大幅下降？正榮地產相關人士對一條君表示，除了因為主體評級上升，還與一年期票據流動性較好、受到機構投資者歡迎有關。
的確，近期房企在境外資本市場以發行一年期以內短債為主，除了上述三家，還有榮盛發展(8.960,-0.34, -3.66%)、建業地產、合生創展、佳兆業等，發行利率在4.8%—8.75%之間，利率最高的是中梁控股和榮盛發展的8.75%，但沒有一家融資成本超過10%。在過去，對中小房企而言這是常態。
根據海通證券(14.920, -0.55, -3.56%)統計，2019年度，92家中國房地產公司共發行了228只美元債，總髮行規模達到了762.41億美元，平均利率高達8.28%。過去房企境外短債發行成本超過10%的可不在少數。
近期非一年期短債的債券票面利率相對更高。除了央企中海地產10億美元5-15年債券利率低至2.375%-3.125%，其他多家房企的融資成本超過了10%。比如佳源國際一筆6000萬美元2023年到期的美元債票息就高達13.75%。
克而瑞研究中心研究員房玲認為，總體來說房企境外發債利率有較大改善，而海外短債因為受限制少、不登記、發行快受到房企熱捧。
這與監管規定也有關係。2015年9月發佈的《國家發展改革委關於推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》，將一年期以上的中長期外債改為事先備案登記制，納入備案監管，而一年期內的境外短債不在監管範圍內，使得發債時間相對較快。
2019年7月12日，國家發改委還發布了 “關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知”，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，因此房企目前中長債的發行只能在原有額度的基礎上進行發行，且需用於償還近一年內到期的中長債。
上述政策的收緊，導致了中資離岸債券市場上的供需失衡。
2019年全年，房企海外融資高達752億美元，但如今受政策限制，今年房地產美元債融資規模或許只有三四百億，這也是造成中國房企那些高息美元債開年就受到海外機構投資人熱捧的因素之一。
除此以外，美聯儲降息、海外機構投資人對疫情後中國房地產後市的看好，也都促成了房企海外融資利率的走低。
境內融資松閘
春節後央行向市場投放鉅額流動性達3萬億元，明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。這其中房企能否分一杯羹？
央行召開的2020年金融市場工作會議針對房地產領域提出的要求是——保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
在“求穩”的大環境下，房企紛紛開始充分利用境內發債窗口期。
一條君梳理發現，目前房企境內發債主要可分為三大類：中長期融資、超短期融資以及專項疫情防控債。
頭部房企對大額公司債的發行熱情高漲，整體呈現井噴狀態，但大多數債券用途都是“借新還舊”。
3月5日，泰禾集團(6.420, -0.18, -2.73%)公告稱，擬面向專業投資者公開發行不超過120億元的公司債券，申請在深交所上市，所募集資金擬用於償還公司債務、項目建設、補充流動資金等。
這次大筆發行債券的背後是泰禾面臨的債務壓力。截至2019年第三季度，泰禾總負債高達1942億元，其中有息負債為1042億元，短期債務為320億元，短期償債風險高。
除了泰禾外，央企華僑城集團一筆195億元小公募公司債券在3月2日獲深交所受理；萬科總額不超過120億元的公司債已收到證監會批覆。
近期擬發債總額度最高的是綠地。2月27日，綠地控股(6.210, -0.16, -2.51%)擬發行的180億元公司債券獲得上交所受理，募集金額將全部用於還債。
與泰禾相似，綠地也有短債償還壓力。截至2019年9月末，綠地集團有息債務接近3000億元，其中一年內到期的有息債務高達959億元，佔有息負債總額的三成，短期償債存在較大風險。
除了上述房企，近期有發債動作的房企還包括：金地集團(14.930, -0.72, -4.60%)擬發行110億元小公募公司債，獲深交所反饋；禹洲鴻圖擬發行130億元私募公司債已獲受理；萬達商管擬發行98億元10年期公司債已獲受理；碧桂園85.38億元公司債券獲得上交所通過等。
而一批中小型房企以及國企央企開發商，出於對流動性補充的需求，也在趁著融資窗口期紛紛發行超短期融資債券。
這批超短期融資債券呈現期限短、票面利率低、發行快的特點。已經成功發行的房企包括：濱江集團(4.600, -0.09, -1.92%)366天的9億元債券，票息僅為3.24%；建發股份(8.100, -0.09, -1.10%)270天期限的10億元債券，票息為2.43%；招商蛇口(18.720, -0.48, -2.50%)40天期限的15億元債券，利率為2.65%。
為幫助企業解決疫情造成的資金難題，2月起國家發改委、上交所、深交所及交易商協會聯手推出“疫情防控債”，部分房企正在積極利用這一融資渠道，尤其是國企。
目前已成功發行疫情防控債的有：珠海華髮集團已發行一筆10億元、期限90天、利率為2.5%的疫情防控債；上海永業企業則發行了一筆3億元、利率2.83%的債券。
此外，首創股份(3.370, -0.08, -2.32%)和中南建設(8.960, -0.31, -3.34%)，分別擬發行10億元和17億元的疫情防控債。
不過位於疫情重點區域的武漢地產集團則突然取消了一筆13.5億元的疫情防控債的發行，並稱將另尋時機發行。
警惕“搶地潮”重現
房企在密集發債融資時，全國的土地市場也熱了起來。“目前房企資金面放鬆的情況，令人回想起2015年。”一名房企負責投資工作的人士說。
在2014年中國房地產行業經歷市場低迷後，許多房企的日子並不好過。由於政策原因，房企公司債自2009年起經歷了長達5年的停頓狀態，2014年監管部門開始逐步放開上市房企發債，降低了房企發債難度。
2015年，證監會修訂併發布了《公司債券發行與交易管理辦法》，為房企發行公司債營造了寬鬆的融資環境。在利好政策推動下，房企公司債發行規模井噴，發行利率不斷走低。
隨後，全國土地市場陷入房企“搶地潮”，資金充沛讓開發商們為土地一擲千金，搶地大戰在2016年被推向高峰，也帶動了一整輪全國房價的上漲。
“根據歷史經驗，後續的土地市場可能會熱起來，需要做好充足準備。”上述人士稱。
疫情等因素帶來的資金面寬鬆，會改變房地產市場的走向嗎？
易居集團CEO丁祖昱說：“不要再和歷史進行類比。”他說，疫情會帶來更為寬鬆的政策環境，但不可能改變“房住不炒”。
丁祖昱認為，疫情毫無疑問將帶來金融方面政策變化，不僅境內資金面較為寬鬆，房企境外發債也迎來窗口期，但官方仍有“窗口指導”這一工具來進行靈活調整。
去年的案例還沒有過去多久，2019年第一季度資金面的寬鬆，引爆3月和4月的土地市場，全國房企都在搶地，數百輪競價、超過100%的高溢價率也重出江湖。
結果到了5月，監管部門對部分拿地房企、金融機構進行“窗口指導”，立即澆滅了房企的搶地熱情，隨後也出現房企融資難局面。
當前疫情期間各地方對於政策的調整熱鬧紛呈，積極為開發商紓困，引發了坊間對於樓市要變天的猜測，地產股更是連續大漲。
央行在3月3日再次強調了“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
此前河南駐馬店相關領導因出臺樓市放鬆政策遭約談、廣州也緊急撤回商辦鬆綁政策，反映出國家對於“房住不炒”的一貫堅持。
由此可見，儘管房企在資金層面迎來放鬆，但2015年的歷史很難再重演，2020年樓市基調或將仍以穩為主。
搶地、籌錢熱鬧的背後，當前的樓市仍處於疫情影響下的冰點。
2月單月，TOP100房企共計實現全口徑銷售額3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%，創下近幾年來單月銷售的最低記錄。百強房企的門檻也大幅下降近4成至12.3億元。
往常的3月樓市“小陽春”，以目前的形勢來看將不復存在，積極發債融資的房企幾乎都是在為樓市復甦後積蓄能量，但後續的風險仍不可小覷。
克而瑞研究中心研究員房玲認為，儘管房企融資環境獲得放鬆，但貸款受益主體傾向於大中品牌房企，國企、央企更具優勢，一貫高槓杆經營的房企，仍需要警惕資金鍊斷裂風險。
對於整個房地產行業來說，更要避免因資金鍊斷裂而引發的市場共振風險，尤其是避免重演2014年的全行業的降價潮。對於那些拿地態度一貫激進、屢拿地王的房企，要監督其有序去槓桿或者穩槓桿。
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