中國基金報記者 房佩燕
2018年，房地產行業恰逢拐點，行業整合趨勢加速，房企競爭愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企裁員過冬……究竟各大房企去年過的如何？隨著今天恆大年報的公佈，三大龍頭房企2018年的銷售情況和業績表現悉數出爐。我們可以從中一窺究竟。
記者簡單梳理了萬科、碧桂園、恆大三大房企的年報，大致情況如下：
整體來看，恆大穩坐“利潤王”： 2018年淨利潤大722.1億元，遠超同行淨利潤情況；萬科雖然銷售面積和營業額不及另外兩家，但淨利潤超碧桂園，歸屬股東利潤也達到337.7億元。而從土地銷售面積來看，碧桂園位居第一。
具體上述三大龍頭房企2018年的表現如何？2019年的佈局情況如何？多元化產業佈局的狀況如何？在今日恆大、萬科的業績發佈會上，兩大龍頭房企均作出了說明。
一. 恆大：“利潤王”、高質增長、實力造車
1、去年淨賺722億元，還有3.03億平米的土地儲備
今天下午（3月26日），中國恆大發布2018年度全年業績。這份盈利數據可謂驚豔市場：除了核心業務利潤和淨利潤大幅上漲，恆大去年還實現毛利潤1689.5億，同比增50.5%；毛利率36.2%，同比增0.1個百分點；淨利率15.5%，同比增4.2個百分點；核心利潤率16.8%，同比增3.8個百分點；總資產18800億，淨資產3086億。
具體數據如下：
（一）核心指標：
1、毛利潤1689.5億，同比增50.5%；
2、毛利率36.2%，同比增0.1個百分點；
3、淨利潤722.1億，同比增106.4%；
4、淨利率15.5%，同比增4.2個百分點；
5、核心淨利潤783.2億，同比增93.3%；
6、核心利潤率16.8%，同比增3.8個百分點；
7、營業額4662億，同比增49.9%；
8、總資產18800億，同比增6.7%；
9、淨資產3086億，同比增27.4%；
10、現金餘額2042億。
（二）上市以來業績增長情況（以近5年為例）
1、銷售額從2014年的1315億，增至2018年的5513億，複合增長率43.1%；
2、銷售面積從2014年的1820萬平方米，增至2018年的5243萬平方米，複合增長率30.3%；
3、營業額從2014年的1114億，增至2018年的4662億，複合增長率43%；
4、毛利潤從2014年317.8億，增至2018年的1689.5億，複合增長率51.8%；
5、核心淨利潤從2014年的120.9億，增至2018年的783.2億，複合增長率59.5%；
6、總資產從2014年的4744.6億，增至2018年的18800.3億，複合增長率41.1%；
7、土地儲備從2014年的1.47億平方米，增至2018年的3.03億平方米，複合增長率19.8%。
2、“規模+效益”、精品戰略、超前土儲、清償永續債助力恆大穩坐“利潤王”
從上述材料可看出，恆大淨利潤是中國房地產最高的一家，特別近2年的利潤增長越來越快。就此，在業績發佈會上，,中國恆大集團董事局主席許家印強調，“越是市場不好的時候，越能展現恆大的功底”。
許家印表示，這是基於恆大發展戰略的轉型。他表示，恆大前20年實施以規模而取勝的模式，趕超中國地產龍頭企業，終於在2016年實現銷售額、銷售面積各項指標的第一位，因此恆大從2017年開始實施高質量發展的模式。第一：打造各個環節精品，既要提升產品附加值，再一個就是降低成本，尤其銷售費用和財務管理費用，連續兩年大幅度下降，在市場不好的時候才能顯示恆大的功底，來自於恆大的制度建設，企業文化建設。“2017年實現利潤100%增長，2017年基礎上實現了核心淨利潤90%以上的增長，恆大高質量的增長還是非常見效的。”
恆大董事局副主席夏海鈞稱則從四個方面來解釋恆大的高增長：
1、提升產品品質、增加產品附加值：打造全環節精品，項目施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標準設計，並通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，不斷增加產品附加值，為老百姓提供高品質、高性價比的精品住宅。
2、降低銷售、管理費用率：採用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，銷售、管理費用率持續降低，成本控制能力不斷提升。
3、超前的土地儲備戰略：無論是2006年前瞻佈局二線省會城市、2009年率先進入二三線城市，還是近年大規模迴歸一二線城市，恆大都能根據自身的資本實力以及行業市場的發展趨勢，準確前瞻地做出戰略決策，取得了大量優質的項目，為公司高質量發展奠定基礎。截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，單個項目規模大，土儲成本為1635元/平方米。世邦魏理仕對恆大土地儲備的評估值為9758億。
據瞭解，恆大目前在粵港澳大灣區擁有項目109個，總規劃建築面積約4927萬平方米，總貨值超過16000億。
4、提前償還永續債：2017年就已提前償還1129億永續債，為2018年及未來釋放出巨量利潤空間。
3、許家印談造車：很有信心，不要忘記我是車間主任出身的
許家印要造車，相信大家都知道。但是為什麼要造車呢？在今天的發佈會上，許家印就此作出解釋：新能源汽車的市場非常巨大，與恆大的規模體量相匹配。
他表示，恆大先進入了糧油、乳業、礦泉水產業，但經過探索，發現一年銷售幾億、幾十億的產業體量，跟恆大年銷售六千億的規模是不匹配的。恆大在產業選擇上，一定是非常大的產業。而他認為認為汽車產業可能5-10年是幾萬億的規模，在全世界是幾十萬億的大產業，未來新能源汽車的市場是非常巨大的。
談及造車的決心，許家印表示，決心也非常大，相信一定可以成功。他強調，恆大做事的風格，要麼不做，要做就要做大做強做成功。
此外他還表示，對造車很有信心：“我們對汽車產業還是很有信心的，你不要忘記我是車間主任出身的，也算是製造業的央企出來的。當時舞鋼是冶金部的直屬企業。我幹了十年的車間主任，還是有製造業基本功的。”
目前，恆大進入新能源汽車產業已解決五大制約瓶頸，主要是通過買買買的方式來解決。
首先，缺乏汽車整車研發製造能力。因此我們併購了瑞典NEVS。
第二，制約新能源汽車發展的瓶頸是什麼？是電池和電機。電池方面，我們收購了卡耐公司，擁有目前世界領先的日本動力電池技術。從而解決了新能源整車製造的第一個瓶頸。
第三，電機技術方面，我們收購了荷蘭的輪轂電機公司，這是新能源汽車發展的方向。
第四，恆大參股了世界500強的廣彙集團，它擁有最球最大的汽車銷售渠道，等於打通了銷售端。
第五，恆大已經經過一年半研發，已經研發出新能源汽車的智慧充電平臺，解決社區充電難的問題。
總而言之，我們對新能源汽車產業非常的看好，我們的佈局和步子邁的非常紮實，我們的決心也非常大，我們相信一定可以成功。
除了資金實力外，他表示，恆大造車還有企業管理的優勢：在產業的發展過程中，最核心的就是企業管理。恆大這些年在企業管理方面還是很有信心的，在企業制度建設、文化建設、隊伍建設等方面都下了很大功夫，形成了從嚴管理、獎罰分明的管理文化，以及非常強大的執行力。
隨後，許家印還宣佈，恆大的多元化產業佈局已經全面完成，形成了以地產為基礎，旅遊文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。未來五年內，恆大不會再涉足其他大產業。
4、許家印談房產稅：對剛需影響不是很大，房價不會大起大落
對於如何看待房產稅，許家印表示，“我認為今年市場是非常健康的，不會說有房價大起大落，另外全國總的成交量不會說比去年下跌，我認為會保持一個穩定的增長，房地產稅可以遏制投機，對於剛需我認為還是影響不是很大。”
“尤其是恆大，我們的產品線是很豐富的，而且我們的剛需佔到70%，改善型佔比是25%，我們的旅遊產品高端的有，大概在5%以內。”
二、萬科：關於護城河、“活下去”
在恆大發布年報前一天，3月25日，萬科也發佈2018年年報。2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的佔有率進一步上升至4.05%。
對於2019年，萬科董事會主席鬱亮表示：“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞彙。“我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”
1、萬科的護城河：租賃住宅、物流、物業
從上述材料可看出，萬科的淨利潤不是很顯著佔優。那麼未來萬科到底靠什麼來持續領跑這個行業？公司的護城河到底是什麼？
在今天的業績發佈會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，隨著集中度上升，這個行業裡面既有機會，也有挑戰。全球的經驗，單一開發商的市佔率最高會到6%-8%，我們過往通過對自己的能力定位和戰略定位，對規模的追求和依賴變得不那麼嚴重了，我們自己的觀點是，要在能力上做到領先和領跑。
所謂領先，我們要能夠先看到客戶的需求變化、市場的變化，能夠先一步找到答案。所謂領跑，就是能夠給客戶提供更多的產品和服務，贏得更好的口碑。我們沒有簡單地在規模上做線性的比較，這個過程當中有一些探索，有的有效果，有的效果還沒有呈現出來。
從我們自身的經驗來看，我們在幾個領域找到了辦法，也建立了自己的能力。
第一個是以租賃住宅為例，萬科從2007年開始探索，2008年在廣州有了第一個租賃項目（萬匯樓），為低收入的家庭提供租賃方案，2014年開始大規模探索和布點，經過4年時間，我們現在已經開業運營超過6萬間，一年的租金收入接近8億。雖然這塊錢很難賺，但是跟客戶的黏性更高了，提升了自己在這個城市的濃度。
第二個是在物流方面的探索，我們花了4年的時間，萬緯物流已經成為這個行業裡面相對領先的一家企業。我們的管理面積現在也超過了971萬平米，進入了42個城市，各種經營指標在行業裡面相對領先，也能覆蓋融資成本，對股東也有所回報。並且我們在去年成功收購了太古冷鏈，在高標庫的基礎上又發展了冷鏈業務，成為冷鏈方面比較有競爭力的玩家和參與者。
第三個是傳統的物業服務，我們以前只管自己開發的樓盤，我們從管樓盤到管社區一直到管城區，珠海橫琴現在就是萬科物業在管。2018年的收入達到了98億，4年前的時候才19億多，用4年的時間增加了5倍。
祝九勝表示，萬科的原則是先能力再規模，先看客戶再看市場容量，不斷地探索。
2、關於“活下去”、萬科轉型
鬱亮表示，活下去是對自己說的。“萬科是一個危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。收斂聚焦是階段性的總結和調整。”
我們2012年的時候得出一個判斷，房地產行業進入白銀時代，白銀時代雖然沒有黃金時代那麼貴，但仍然是貴金屬。在白銀時代我們啟動轉型，這樣才讓我們有足夠的時間來探索和思考。白銀時代會維持很長的時間，但轉型和變革同樣需要很長的時間，等行業到青銅時代的時候再轉型就來不及了。我們這六七年以來，萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過，我們對轉型堅定的認識也從來沒改變過。我們轉型的決心也從來沒改變過。
在鬱亮看來，白銀時代，中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。
在鬱亮看來，白銀沒有黃金那麼好，但白銀也是貴金屬。在白銀時代就啟動轉型，萬科才有足夠的時間來思考和探索。白銀時代是一個很長的階段，但轉型和變革同樣需要很長的時間。等到青銅時代再轉型，就來不及了。
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