餐飲創業中最致命的坑有三個：選址、籌備及用人不當，其中又以選址不當最為致命。到底，餐飲人在選址過程中是怎麼被“坑”的？本期紅餐君請到紅餐網的專欄作者王冬明跟大家講解一下商業地產在選址上的十大營銷陷阱。（每天一篇乾貨，助力餐飲人成長！歡迎關注“餐飲知識樹”）
一般來說，餐飲人在選址的時候會有一些偏好，比如有的看重商鋪地理位置，有的看重房租價格，還有的看重商圈的位置，等等。事實上，正是這些普遍的偏好，成了地產商運用營銷騙術的點。
從位置來說，地產“坑”分為：商場地產“坑”、街鋪地產“坑”兩大類。從雙方博弈來說，地產“坑”分為：地產坑餐飲、餐飲坑地產、地產餐飲聯手坑。
商場選址的“坑”
無中生有
餐飲人在選擇進入一個商業地產尤其商場、商圈的時候，因為沒有經驗，大多都是通過已入駐的大品牌多少來做參考。很多商業地產的人抓住餐飲人的心理，通常以麥當勞、肯德基、必勝客等大型餐飲品牌已經入駐作為吸引點。
事實上卻是地產方只是意向聊過，或者麥當勞肯德基方面的人只是來看過，甚至連來都沒來過，這完全只是無中生有的事。因為地產方抓住了餐飲人喜歡傍大牌的心理，在挖坑呢。但這種無中生有的騙局，往往會讓很多剛入餐飲圈的人吃虧上當。
合夥做局
這裡指的是由商業地產和大的餐飲品牌合夥做局坑其他餐飲品牌的一種現象。
很多餐飲龍頭企業，有一定的品牌號召力，為了吸引這些品牌，地產商會以比較低的價格提供商圈或商場僅有的幾個好商鋪讓其入駐，以此來招攬更多的小品牌進駐。
因此，當看到大品牌已經入駐而判定商圈的價值，最後的結果可能是付出比大品牌高出幾倍的租金，而商鋪位置卻差得多。
指鹿為馬
當你看中的商場進入了一個大品牌，物業管理處往往會說，大品牌的位置較好，價格也貴，但是我可以將僅次於大品牌位置的商鋪便宜租給你。
當你最終入駐，並在為能以較低的成本傍上“大款”竊喜的時候，這個“大款”卻出現在別的層或別的位置。而原來大品牌的位置入駐的卻是一些價值或者品牌含量較低，無法帶來引流作用的“屌絲”品牌，你所想佔的便宜最終變成了別人佔你的便宜。這種就是常說的指鹿為馬。
偷樑換柱
一些在選址方面很專業的餐飲人，通常會通過預估商場的人流量來佔據一個最好的位置，比如進客的主通道和副通道，或者出口的主通道和次通道。
可在開業的時候才發現商場最初給到的設計圖早已變了大樣，比如選的是二層上游的上動線的主口旁邊第一個位置，開業時卻發現，上動東線由原來規劃的向上滾梯變成了往下的，或是分單雙月調整切換。這樣一來，當初為了優勢所花的房租在後期就會大大貶值。
鐵砂餡餅
地產商一般都有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個大佬把持通過專有渠道變現的；二類位置都是大品牌戰略把持的；三類位置都是通過熟人圈子裡拿回扣的；四類位置都是招商比價做業績的；五類位置才是親情大餡餅。
簡而言之就是一類商鋪被大佬拿走了，二類商鋪是給大品牌引流的，三類商鋪是給熟客拿好處的，四類商鋪則是拿出來賣的，五類商鋪則是給剛入餐飲行業、一點經驗都沒有的人。這樣即使被騙了，也不會發現其中緣由，還以為是自己經營能力的問題。
這是很多餐飲行內人和行外人都容易中的鐵砂餡餅。
瞞天過海
地產商會跟你說，有一個跟你同質同類的餐廳已經入駐了，位置和產品都沒你的好，但是業績非常好，你就更沒有理由不掙錢。
事實上，老的商場一般會提供同質同類餐廳營業額，以供意向者參考，但數據真實性就不得而知了。甚至作為參考的商家會跟物業結成同盟關係，一旦要退商鋪的時候，物業會幫其轉讓讓他減少損失。
這個是很多餐飲層做招商最好最原始的辦法，但是很多中型或者小型餐飲老闆容易中標。
守株待兔
守株待兔在很多一類城市出現頻率很高。
比如某個大商場的餐廳每天幾乎都排長隊，但是房租價格非常高。很多餐飲新人一方面看好商場的人流量，一方面又覺得租金貴。商場這時會給一個很簡單的理由：如果大家都不掙錢，怎麼會有人擠破頭租這麼貴的商鋪？
事實上，很多餐廳明知道這個商鋪租金很貴不掙錢也有可能來租這個商鋪，因為在進入這個商鋪的時候，他要的是人流，要的不是利潤，至少不是門店利潤。
拋磚引玉
很多商場在剛開盤的時候都會做優惠活動，比如，正常房租應該是20元/（平·天），但在開盤定下可以享受五折優惠。
商場招商處給大家的理由就是：越早進越便宜，再拖就會恢復原價。
這種情況發生在新的商場或新的商業區居多。其實，一個商業地產位置再好也需要半年養客，甚至長一點的1~3年也正常。他們低價出租的目的是：等死掉一兩批品牌後，商圈成熟了，房租就可以翻倍上漲了。
因此，最早進入新商場的那批品牌很可能都只是用來鋪路的。
街鋪選址的“坑”
從前有座山
相信大家在租商鋪的時候，很多人看過轉讓信息，一般都寫著：旺鋪轉讓，房東家裡有急事忍痛出兌。
這種做法一般街邊店居多。這些商鋪轉讓的原因一般有幾種：第一手續證照不合理不能繼續營業；第二是本身這個商鋪就不可能達到盈利。
不管是哪種原因，只要你把這個商鋪租到了，都會造成後期無法盈利的情況。
金蟬脫殼
很多朋友在租商鋪的時候都會考慮兩個問題：適不適合幹餐飲？能不能辦到營業執照？往往得到的回覆可能是：幹餐飲絕對沒問題，證件不急可以先營業，沒人查的。
其實房東或者物業的話都不能相信，他們要麼不清楚要麼知道不能幹餐飲，但是為了能租出去或者轉讓出去都會打包票說可以。一旦你相信了，不用開業你就會收到相關的罰單。最後，要麼你不敢做餐飲，要麼也只能轉讓出去“金蟬脫殼”。
小結
為什麼大家都那麼重視選址呢？因為如果一開始，你選址就錯了，那麼後面的服務、營銷、管理、產品做起來都毫無意義。這就好像一個孩子患有先天性疾病，後天的營養、教育、環境再好也只能是彌補。
在做餐飲的過程中，要先知道別人怎麼坑我們的，反過來，才能避免被別人營銷，這才是餐飲選址的正道。
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