經濟是一座城市的命脈。
經濟好，意味著人均收入高。人們為了尋找更賺錢的工作機會，會源源不斷地流入這座城市，隨之，公共設施配套升級，資源加速聚集，競爭激烈，地價、房價日新月異。
所以研究一個城市是否有前途，房價是否有未來，只需要把GDP弄明白即可。
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日前，一則“34城2018年GDP排名報告”走紅網絡，詳盡了2018年中國主要城市的經濟地位。在這則報告中，也看出了在宏觀趨勢下，中國城市的競爭力正在發生著巨大的變化。
圖1:重點城市GDP排名（圖為實際增速）
為了方便大家對城市格局有一個清晰定位，分別從時間和橫縱角度入手，告訴你哪些城市正在成長，哪些城市正在退化。
首先我們把時間定格在2018年。
以萬億為劃分界限。2萬億以上，我們看到，深圳繼續維持7.6%高增長態勢，在一線城市中鶴立雞群；重慶首次突破2萬億大關，但增速卻從去年的9.3%下滑落至6%。
深圳在經濟上給我們帶來的驚喜，源於活躍的民營經濟。這在經濟不景氣、房地產調控壓力巨大的2018年，依然保有穩定的託底基礎。
經濟強勁，人口流入量可觀，對於供地緊缺的深圳來說，房價上漲壓力巨大。目前全靠政策調控抑制需求端，如若放開，房價會一飛沖天。所以能在深圳買房的購房者一定要緊盯政策方向，房貸利率下調後就可以找機會上車。
其次是重慶。重慶以製造業為核心，帶著3000萬人口完成了一個時代的跨越。
黃市長主持重慶工作期間，重慶治理的非常好，2015和2016兩年，重慶的GDP增幅排在全國首位，關鍵這樣的增幅是在低房價的基礎上取得的，並沒有通過炒地皮來完成城市的擴張建設，而是完全依靠對實體經濟尤其高新技術產業的扶持來促進經濟的發展。
在完善的房地產製度下，地皮便宜，租金便宜，企業的運行成本低，老百姓不用把錢壓在房產上，也敢於消費。所以重慶在黃市長在任的期間，房價低的不可思議。
目前重慶經濟增速為6%，是29年裡的最低值。其中主要原因是，這幾年全國房地產過度發展，老百姓的財富都流向房子，嚴重擠壓了汽車的消費空間。而重慶的核心產業又是汽車製造業。
但重慶的工業基礎紮實，勞動力充沛，只要智能化升級成功，經濟引擎便會重新起步。重慶擁有一線城市的經濟水平和基建設施，軌道交通發達，人口基數龐大，建築成本那麼高，地皮那麼緊張，房價才1萬出頭，房價還處於價值窪地。但購房者一定要往核心地帶靠攏，因為重慶的財富分化相對較大。
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接下來是萬億GDP。萬億層面，我們看到了成都、武漢、長沙、鄭州的經濟增速排在第一梯隊，證明中部城市正在加速崛起。
圖1:重點城市GDP排名（圖為實際增速）
新時代的軌道交通，讓東部沿海城市不再具有地域優勢，勞動力和產業加速回流到中部城市，格局正在逆轉。這些城市由於房價過分上漲，目前正在盤整期內，但人口基數大，經濟動力強，下跌空間有限。
萬億GDP以下的城市。
其中貴陽以9.9%的增速排名第一，得益於把握住了大數據產業紅利。未來智能化時代，貴陽的大數據地位會逐步上升，維持高增長態勢。但貴陽產業分化較為嚴重，房產潛力盡在觀山湖新區，因為只有這裡才會吸引源源不斷的高薪技術人才。
圖1:重點城市GDP排名（圖為實際增速）
呼和浩特以3.9%的增速墊底，這就是我讓大家不要在此階段購房的原因。去年下半年呼和浩特的房價增速排名全國之首，房價和物價都趕上了長沙，但經商環境和道路交通全國倒數，人均收入水平起不來，人口流入負增長，土地供應巨大，房價根本沒有後續支撐力。
從這幅圖，我們可以看到，南方GDP增速高於北方的趨勢越來越明顯。
北方尤其東三省，哈爾濱、瀋陽、長春、大連經濟增速普遍下降，低於預期。其中“領頭羊”遼寧省也無法化解人口流失問題，2018年淨流出5.2萬人。
以省為單位，2018年湖南趕超了河北，兩者排位互換，前者進入全國八強，後者退居第九。廣西趕超天津，由第18上升到19位。山西超越黑龍江，且不排除新的一年，繼續超越內蒙古。另外，作為北方第一經濟大省的山東，與廣東、江蘇的差距進一步拉大。
同時我們也看出，強省會時代已經到來，山東濟南的經濟增速已經追平青島，而福建的福州超越了廈門1.1個百分點。在排名上，福建和濟南均較去年上升1個名次。
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為了佐證上面提到的觀點，我把1995年主要城市的經濟指標和2018年做對比，而且在下面的圖中，我們可以清晰地看到中國各個城市在時代格局中的曲折路程。
（數據來源各地統計局，增速為：名義增速）
在前十二名中，變化最大的是深圳、武漢和南京，均以4-6位的增長排名榜首，這在強者如雲的大城市競爭中，異常艱難。其中武漢和南京的區位、科教、交通優勢是經濟發展的主力點，源源不斷的人才給予了強勁增長力。
杭州因為去年的金融產業泡沫破裂，遭遇增速滑坡，但科技種子和資本流動會彌補這一塊。
然後我們看到長沙、鄭州、西安、東莞、合肥是黑馬中的黑馬。合肥由於基數小，上升空間大，23年上升了72位，位列第一。東莞由於早期的外貿和強勁的新型製造業上升52位，西安由於近幾年政策紅利和人口優勢，上升24位，鄭州由於區位優勢、交通、人口，上升了18位。
當然我們也看到一些城市隨著時代的遷移，發生了滑坡。例如早期經濟強市大連，東北核心瀋陽，被北京一直壓制的石家莊，產業遲鈍的山東濰坊和淄博，東部沿海沒落城市台州等等。這些城市在房產升值潛力上存疑。
大家還可以通過經濟增速指標，判斷一個城市的房價泡沫程度。
在某種意義上，房地產泡沫與通貨膨脹是互為因果，相互促進的作用。具體可以參考我曾經寫過的《房地產泡沫與通貨膨脹的關係分析》，而，通脹=實際增速-名義增速。
我們來對比福建福州和廈門的房地產泡沫程度。通過上文數據得知，它們的名義增速分別為：10.89%，10.10%；實際增速分別為：8.6%、7.7%。那麼由此可得，福州的通脹程度為2.29%，廈門的通脹程度為2.4%。廈門的房價泡沫大於福建。
大家也可以根據自己所在的城市的“經濟總量與增速”做橫縱向對比。如果經濟總量低，經過23年的發展，經濟反而下降或者沒有變化的城市，未來也沒有什麼希望。如果經濟總量大，增速低於全國平均，例如天津，未來的升值潛力也是有限的。經濟是一個城市的命脈，也是反映房價泡沫程度的根本標的。
目前全國又開始新一輪的搶人大戰，新二線城市競爭越激烈，三四線的衰退速度越快，如果能把人生機會搶注於好的二線城市，必然會享受到城市發展帶來的人生紅利。
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