2月15日，央行發佈了2019年1月份金融統計數據報告，這也是每年必有的權威報告。除了具備權威性以外，不少人還希望通過這份數據報告可以捕捉到2019年全年政策的大致走勢，因而引發了業內高度廣泛關注。房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，自然也不會“缺席”這份報告。樓市調控已經持續了兩年多，政策對於房地產的態度發生變化了嗎？央行報告對房地產市場釋放了哪些信號呢？或許，這些問題才是普通購房者最關心的話題。結合央行報告，筆者認為，觀察下一步房地產市場可能出現的變動，可以從以下三個方面窺探一二。
第一，房地產業中長期貸款增速和增量雙雙回落，樓市逐步迴歸理性。
根據央行數據顯示，2019年1月份，企業及其他單位貸款增加2.56萬億元，其中中長期貸款增加了1.39萬億元，同比增加907億元。根據實際投放來看，工業和製造業、高新技術製造業、不含房地產的服務業在中長期貸款同比數據變動方面都有了明顯提高，但是房地產業的中長期貸款增速則繼續回落，1月末貸款餘額比去年末低1.2%。除此之外，房地產業中長期貸款增量同比下跌了5.1%。
一般來說，中期貸款指1-5年內的貸款，長期貸款指5年以上的貸款，比如基建貸款、房地產貸款等都在其中。對於這一數據的變化，中國人民銀行辦公廳主任、金融穩定局局長周學東表示，除房地產業以外，其他行業增速都有了回升，一方面說明金融政策對高新技術等支持力度顯著加大，另一方面說明企業貸款結構在優化和改善。而且他認為，房地產業中長期貸款增速還是繼續會有一定幅度的回落。
房地產業中長期貸款增速和增量的雙雙回落，這是去房地產依賴化的結果，我們可以從三個角度分析：首先，從2016年930新政以來，嚴厲的樓市調控政策從一二線城市蔓延至三四線城市，房地產基本告別了盲目擴張和高速發展的階段。如今，在經歷了兩年多的嚴厲調控以後，房地產市場正在逐步迴歸理性，對於房地產企業來說，在拿地節奏和房地產投資方面更加理性。其次，在當前防範風險和推動脫虛向實的大背景下，金融政策不再“大水漫灌”，而是定調投放，精準調控，去年以來央行的幾次降準也都明確了要服務實體經濟的發展。第三，長期以來，房地產企業都是債牆高築，隨著償債高峰期的來臨又面臨著巨大壓力，所以如今中長期貸款增速和增量則是最近這兩年房地產領域穩步去槓桿取得的明顯效果。
第二，M1增速又創新低，側面反映出當前房地產市場面臨的下行態勢。
根據央行數據顯示，2019年1月末，M1餘額54.56萬億元，增速環比和同比分別回落1.1%和14.6%；M0餘額8.75萬億元，同比增長17.2%。通過這組數據來看，M0漲勢明顯，但是M1卻下行明顯。那麼，這兩者之間有什麼樣的關心呢？這又對房地產市場透露了哪些信號呢？
首先，需要明確一個概念，M1主要指的是社會流通中的現金與商業銀行活期存款的綜合，一般構成部分主要包括M0和企業存款。通過上文數據來看，M1增速下滑，M0漲勢明顯，那隻能說明是企業存款減少了。那麼，為什麼企業存款減少了呢？筆者認為，這主要是受到1月份這個特殊節點的影響。無論是企業還是普通民眾，春節都是消費的高峰期。1月份臨近春節，企業需要支取大量資金用於年終獎等薪資發放，而且社會當中流通資金增多說明老百姓同樣存在支取大量資金用於消費的情況，所以銀行存款減少是可以預見的。
除此之外，M1增速回落與房地產市場的持續下行有著密切關係。眾所周知，每年1月份、2月份往往都是房地產市場的銷售淡季，再疊加當前樓市調控政策的趨緊，購房意願下滑是普遍現象，而且今年春節返鄉置業潮的降溫已經印證了這一點。再結合央行的數據變動來看，這說明雖然老百姓手頭寬裕了，但是對房子的消費減少了，對其他商品的消費增多了。換言之，無論是社會流通中的現金還是個人存款、企業存款都沒有出現大規模流入房地產行業的情況，更談不上轉化為房地產企業的現金流了。總而言之，M1增速創新低表明在當前嚴厲的樓市調控政策下，房地產市場活躍度依舊較低。
第三，住戶部門中長期貸款佔比穩中有落，政策或趨向於鼓勵普通購房者入場。
根據央行數據顯示，2019年1月份人民幣貸款增加了3.23萬億元，其中住戶部門貸款增加了9898億元，而與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了6969億元，這一數據占人民幣貸款增加總額的21%。此報告一出，筆者認為，最興奮的莫過於房地產企業了，因為開發商又多了一份可以當作宣傳文案的權威資料。從昨晚開始，朋友圈裡就充斥著各大售樓處以及房產中介的宣傳廣告，諸如“央行放水不買房，2019年又白忙”等。如果我們再回過頭看看今年各大售樓處推出的“春節不打烊”活動，就不難發現，如今的樓市環境下，開發商真的是為購房者操碎了心。那麼，我們應該如何看待今年1月份21%的佔比呢？央行真的放水房地產行業了嗎？我們不妨通過橫向對比來看一下最近這幾年的數據變化。
我們首先看看樓市調控最初的2017年，2017年1月份新增人民幣貸款2.03萬億，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了6293億元，這一數據占人民幣貸款增加總額的31%，由此來看，今年21%的佔比著實並不高。接下來，我們再來看兩組數據，如果從全年佔比來看，2018年全年人民幣貸款增加16.17萬億元，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了4.95萬億元，這一數據占人民幣貸款增加總額的30%。而在樓市最火爆的2016年，全年人民幣貸款增加12.65萬億元，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了5.68萬億元，這一數據占人民幣貸款增加總額的44%，都快接近一半了，從側面也反映出當前樓市更加理性了。
結合最近這四年的對比，變化中的數據對房地產市場釋放了哪些信號呢？購房者應該如何看待接下來的樓市呢？購房者可以結合以下三點，應該做到心中有數：首先，1月份往往是一年當中銀行貸款額度最富裕的時候，銀行也想做到早一些投放，早一些收益。換言之，在今年接下來的11個月當中，額度往往會越用越少，所以21%的佔比並不高。而且從2016年以來的數據變動來看，我國的信貸結構趨於良好。其次，面臨銷售業績的壓力，不少開發商普遍放大了這一數據的效果，對此購房者應該理性看待，不要被牽著鼻子走。最後，如果從絕對數量來看，21%釋放的流動性自然也不低，但筆者認為，這並不能簡單認為是央行對房地產市場放水。因為隨著投機炒房團的基本離場，為了活躍當前下行的樓市，在保障普通購房者利益的基礎上，政策趨向於鼓勵普通購房者入場是正常現象。
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