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■本文作者： 北京在明律師事務所律師
導讀：今年已經是我們邁入改革開放的第41個年頭了，隨之而來的就是經濟的不斷攀升，第二、三產業的持續擴大，私營企業、個體工商戶也如雨後春筍般的不斷湧現，普通老百姓對於不動產的使用也不僅僅侷限於居住，而是嘗試把它變成一種可以經營的商業用房。因此，在房屋徵收補償中，這一類房屋就非常特殊，那就是我們今天所探討的“住改非”類型的房屋。經常會有當事人來諮詢，我的房屋是屬於“住改非”的範疇嗎？如果是的話合法嗎？是怎麼給予補償的呢？下面由北京在明律師事務所的黃曉麗律師就此來為您簡單講述。
一、“住改非”的含義
所謂住改非，即國有土地或集體土地上的房屋原本是住宅，而且房產證上標明的房屋用途也是住宅，後來因為生活需要或者其他方面的原因，依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，並有納稅的記錄，將房屋實際用於商業經營的情況。
二、“住改非”如何認定？
通常，要將普通住宅房屋認定為住改非，需要符合兩個條件，一是領取了營業執照，二是客觀上將房屋用作了辦公或者生產經營。如果僅僅是將房屋實際用於辦公或者生產經營，並未取得營業執照，又或者雖然早年取得了營業執照，但動遷時並未客觀發生經營行為，一般不能認定為住改非。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償”。由於住宅性房屋與非住宅性房屋（經營性用房）具有不同的價值評估標準，因此在實踐中需要對房屋性質作出認定，以免對被徵收人的利益造成損害。
“住改非”類型的房屋情況複雜，是介於住宅性房屋與非住宅性房屋之間的。在實際認定中也是有一些條件的：
（一）被徵收房屋在實際上用作經營
1.依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等，因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記註冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。
2.完稅憑證。稅務可以說是最有利的證明之一，通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產經營活動，免稅單位應當提供免稅證明。
3.租賃憑證。如當事人的房屋是對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等用以證明。
4.經營時間。在實踐中，經營性的商業用房的補償普遍高於住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被徵收人會臨時將住宅改作生產經營，但是其實際上並沒有真正的經營，那麼此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。而這種投機行為的性質事實上與搶建、搶種行為並無區別。
（二）應當按照房屋的實際使用現狀進行認定。
是否為“住改非”房屋更重要的是需要在實踐中也滿足條件。例如，如果某些房屋性質為住宅，而且確實辦理了營業執照，但是卻未進行生產經營，是不能被認定為“住改非”房屋的。也就是我們上文中提到的，某些人利用提前知道的拆遷小道消息，將自己的房屋辦理營業執照，以提高補償。
因此，“住改非”的認定，需要查看房屋的性質是否為住宅，是否在辦理相關手續的情況下確實在實踐中進行了經營活動。
三、“住改非”合法嗎？能夠按照經營性用房性質給予停產停業損失等補償嗎？
在實踐中，經常有被徵收人來諮詢時說到，徵收方在徵收時稱我的“住改非”類型的房屋是不合法的，無法獲得以經營性房屋為標準的補償款，這又應該如何應對呢？黃曉麗律師提醒廣大被徵收人，首先要明確的是，“住改非”是合法的。根據《物權法》的規定我們可以知道，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權利時沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，就會對其行為的合法性予以認可，也即“法無明文禁止即可為”。也就是說只要當事人在住宅房屋中的經營行為取得了營業執照登記，進行了稅務登記，即使沒有辦理房屋用途變更，此商業行為也可從法律層面被認定為合法。而且我國並未有法律法規明確規定，禁止將住宅改作生產經營用房。
關於“住改非”的補償標準，這在國務院辦公廳所作國辦發明電〔2003〕42號《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》第四條中有明確的規定：對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等時間情況給予適當補償。根據上述規定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經營場所的情況，在實際操作中不會簡單地用房屋權屬證書上記載的房屋性質來確定補償標準，而是會綜合衡量被徵收房屋的實際情況來確定是否給予停產停業損失這部分補償。
在實際中，各地的具體規定不同，有按照房屋的實際用途補償、按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定補償、按照商業用房的補償標準補償等類型。以上海為例，“住改非”原則上按照住宅用途房屋評估價值補償，再按照該房屋中登記的工商營業執照數量另行給予補貼。
在明律師最後想提示大家的是，被徵收人的房屋如果屬於“住改非”，則補償標準同住宅房屋是不同的，具體要根據各地政府的規定來確定。由於住改非如何補償尚沒有全國性統一規定，作為房屋的所有權人來說，一定要保留好工商、稅務等證明實際經營情況的證據，以不變應萬變。若對停產停業損失等補償的數額有異議的，要及時諮詢專業律師，通過法律手段維護自身合法權益。總之，簡單粗暴地以涉案房屋的產權證載用途為依據來確定補還是不補顯然是欠缺合理性的，被徵收人在遇到這種情形時完全可以依法維權，就涉及生產經營的損失儘量爭取一定的適當補償。
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