一二线城市，还是三四线城市？

在2018年底之前，这并不是一个问题。因为不论一二线还是三四线城市，房产价格都在普涨阶段。我国房地产行业的20年迅猛发展，已经让传统的房产开发商赚到了天量财富。

以恒大、万科、碧桂园这三家依然在房地产行业奋战的地产寡头为例。

恒大的2018年年报摘要如下：

2018年，恒大赚了4678.14亿元，同比增长50.25%，其中净利润达到373.9亿元，同比增长53.41%。

碧桂园的财报摘要如下：

碧桂园在2018年一共赚了3811.4亿元，同比增长67.12%；其中净利润为346.18亿元，同比增长32.82%。

当然，有意思的是碧桂园的研发费用增加了12.24亿元。看来搞农业和机器人还是很好玩的事情。

最后，我们看看喊着“活下去”的万科：

万科在2018年赚了2976.79亿元，同比仅仅增长22.55%；但是万科的净利润是492.72亿元，同比增长32.4%。

三家公司的年报数据，说明一个根本问题，那就是一个人（对世界，对自身）的认知决定这个人的生存质量；一个企业（对外部环境、市场）的认知，决定这家企业的盈利能力。

和万达不同，这三家企业现在无一不是在寻找中国房地产巨量价值洼地的路上。

这无疑正在考研三家企业的认知能力。

三家顶级房产公司的共识

碧桂园说中国有60%以上的显还没去，还有广阔空间。但是自己在高调的搞机器人和农业转型。

恒大说坚持布局在人口和资本都净流入的城市。所以想要搞新能源汽车。当然，和贾老板曾经站在一起的我国资本大佬，基本上都是含泪离开的。

万科认为，我国未来还有将近20%的城镇化率空间，并且现在城镇化已经开始进入第二阶段。即从之前的赚钱进城阶段进入到大城市圈安置阶段。

三位大佬在不同场合都强调，房地产目前业务稳定，下半年可能会有小阳春，但已经进入下半场。

支持这种观点的因素有很多，比如下边这些：

• 房产价格短期上涨较多，购买力透支
• 潜在房产供给较大
• 人口净流出
• 产业基础薄弱
• 棚改货币化安置收紧或退出
• 三四线项目毛利率低

投资方向-三位地产大佬的分歧明显

但是，对于未来他们将带领各自的房产巨舰航向何方，各自就有了很大分歧：

碧桂园董事局主席杨国强认为三四五线城市仍旧不错。

中国城镇化进程远未结束，广大县镇居民改善居住环境的需求将持续。因此，依旧看好三四五线城市的房地产市场空间，因为这些城市的房价是农村转向城镇的人口所能够负担的。

万科的郁亮却直接把重心放在了一二线城市。万科一共花1351.4亿元买地，其中超过八成在一二线城市。

中国还有近20个点城镇化率的提升空间，如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，第二阶段的城市化将是都市圈化发展。

许家印说的更加直白：

市场已经不存在一二线还是三四线的区分，机会将只出现在强经济和人口净流入的城市，不管是一线二线还是三四线。

大佬们已经炒成一锅粥。屁股决定脑袋，买地的方向指明这些大佬的想法。

万科看好一二线，碧桂园仍旧布局三四线，恒大还要再观察。

那么，想要买房置地的朋友们，你们同意他们三位谁的说法呢？

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