隨意125342293
商業房產的回報率在全球都是比住宅高的。這是常態，一般會有5-10%的回報率屬於正常。新買的時候，租金可能不會有10%，持有幾年之後都會有這種收益率。
我有一個寫字樓，十年後，租金回報率就穩定在我買入價格的18%左右。當然那時買的早，價格還便宜。但是就現在買也很容易超過5%。420萬的商業房，正常的回報至少應該在20萬以上，15萬明顯偏低了。再說250平米的兩層門面房，均價要1.68萬。這在二線城市也屬於偏高了。商業房產的年限比較少，只有50年，這是一個，另一個商業房產轉手費用比住宅高，還有商業房產按揭要求也比住宅高，要求自有資金不少於50%，按揭利息也比一般的住宅高一些。也就是說，首付的50%210萬，實際上我們就可以得到每年超過10萬的收益了，這15萬的租金，似乎夠不了資金和按揭利息成本。
另外一樓二樓的這種結構，本身就是對開發商利益最大化的商業戶型，要是能做餐飲還好些。租金總能上來。要是不能做餐飲，商業門店二樓經營效益差 ，會影響整體租金。
作者的建議是不買為好。
大舟財經觀
先說答案，不值得買。
一、從宏觀層面來分析
財智成功曾經說過，自2018年起，房產將失去投資價值。就在2019年1月11日，李嘉誠在長江實業集團晚宴時對房價做出警示：“買了自己住沒問題，但是買來炒千萬不要，因為波動很大。”
香港房價很高，當然收入也比較高，但是從租金房價比來看，國內城市有過之而無不及。可以說香港房價未來要經歷的波動，內地房價同樣有可能出現。
這是從宏觀層面做出的判斷，畢竟世界上不存在只漲不跌的商品，如今的房價完全可以看成一隻股票，用炒股的觀點去看待，就可以得出更直觀的結論。
今天420萬元的商鋪，有沒有可能會降到300萬元呢？如果降了，這個損失你能承受嗎？
二、我們再從投資回報的角度來做進一步的分析
420萬元，選擇三年期大額存單利，可以輕鬆達到4.18%的年利率，還可以按月付息，這樣一年能有175560元利息，比租金要高出2.56萬元。
單純看租金回報率的話，15萬元的租金相對於420萬元的房價，回報率只有3.57%，顯然有點太低了。
商鋪投資，租金回報率能達到6%以上才有投資價值，也就是420萬元起碼要達到25萬元左右的租金水平才比較划算。能夠達到6%以上租金水平，也要17年才能收回本金。實際上6%在當下是最低標準了，畢竟上漲空間已經不大，不能指望租金大幅上漲了。
真正有投資價值的年回報率應該達到8%以上，也就是12年左右就能收回全部本金，但是這樣的商鋪基本都被有門路的人買走了。
三、從實體店經營狀況來看
網購已經成為趨勢，性價比高，選擇面更廣，對實體店衝擊巨大。
智能手機的普及，改變了國民的生活習慣，有事沒事抱個手機，或玩遊戲，或看視頻，或看書看新聞，成為消磨時間的利器。在這種情況下，人們越來越懶，越來越宅，足不出戶就可以網購，何必去逛街，實體店的生意自然大受影響。
四、從產能過剩角度來看
新的樓盤在不斷推出，都會自帶一批商鋪，市場是有限的，需求沒有明顯上漲，線下的生意還在被網上不斷分流，大餅越攤越薄，產能過剩已經形成，而且還在加劇，未來生意一定會越來越難。
五、從流動性來看
商鋪過戶成本非常高，至少在10%以上，也就是說今天你420萬元買下的商鋪，將來要出售的話，近稅費就有可能高達五六十萬元，這還是一分錢不加的情況下，找接盤俠的難度是極高的。最大的可能要麼是沒人買，要麼虧本賣，虧損一百萬也很正常。
六、從租金上漲的概率來看
現在房價上漲趨勢已經越來越慢，已經開始進入有價無市階段，租金上漲空間有限。未來生意一旦難做，租商鋪的人也會減少，或者要求降租，這樣租金回報率還會進一步降低。
七、從貸款角度來看
商鋪貸款首付要50%，貸款利率也更高，一般7.20%左右，並且只能貸款10年。這樣420萬元的商鋪如果貸款210萬元的話，每月還款金額就高達2.46萬元，一年就是29.52萬元，租金不過剛夠一半，還要再掏14.52萬元才行。
綜上所述，這是完全不值得投資的商鋪，風險極大，不要考慮了。
財智成功
好的商鋪看的是一個租金回報率，一個地段，然後在看看其他軟性指標！所以我們第一步就是應該算一下你的這套商鋪到底是不是值得購入，滿不滿足一套合格商鋪的標準回報率！
商鋪投資的第一要素：租金年回報率
420萬的價值，年租金15萬，我們先把你的420萬當成到手價格來計算，那麼一年的回報率為3.6%！是遠遠沒有達到7%合格商鋪的標準的！要知道目前的市場上理財收益都有3%-6%，如果連這都跑不贏，商鋪投資的價值何在？況且還有風險！所以如果不滿足這個回報率7%以上硬性條件，我覺得就是沒有投資的必要！
對於你這套商鋪的投資建議
我自己有兩套商鋪，回報率都是在7%以上，所以我建議你不要買！除非你能夠做到讓開放商的價格降下來，或者考慮將250平米的商鋪分割成2-3間，分租出去，然後滿足7%以上的回報率在進行考慮投資！
其他的注意事項
如果滿足了所謂的投資租金回報率，那麼其餘的一些條件你也必須瞭解並且掌握清楚：
1.是否可以重餐飲，因為現在電商衝擊非常厲害，實體創業裡只有消費體驗類和餐飲類還有很大機會的！所以能夠重餐飲的鋪子往往會保證你的出租率！
2.是不是包租的，還是可以自營的！千萬不要買包租，分成的，要買能夠自營的，因為包租分成協議裡的貓膩太多了！
3.是不是一樓底商，沿街的，要知道商鋪地段為王，如果是不是底商沿街，出租率會很低！
4.儘量不要買商城類的商鋪，如果一定要買的話，建議買大品牌有實力的，否則容易變成空城！
所以綜合來看，因為你這個商鋪其實是二手轉讓商鋪，投資的價值相對較低，而且420萬還有可能不是到手價格，那麼這樣一比較的話，不但性價比非常低，未來的投資回報率也很低，收回本金可能需要幾十年，完全不值得！
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琅琊榜首張大仙
如果你沒有更好的投資渠道，我覺得還是值得買的！
分析一下吧。
購買房產一個最大的優勢就是保值。一些有錢人還買住房投資呢，這每年都還沒租金收益呢，別人買房產投資的目地就是增值賺差價，假如5年後，你的商鋪漲到500萬元，那麼你不僅拿了75萬的租金，還賺了80萬差價。
現在經濟形勢並不好，投資實體經濟風險也很大，而且實體經濟的利潤率也就在10%左右，風險和收益不匹配，划不來。
再說說股票市場投資，這個真不是一般人能玩得轉的。講個真實的笑話：我有段時間股票持倉虧了2%，顯示我打敗85%的網友！
所以，如果你沒有特別靠譜的投資渠道，整個商鋪還是很好的。
huaihua老周
我最反對投資商鋪，首先它的回報率太低，年化僅合到3.5%，太低了，420萬做正常的投資理財項目，年收益也在5%以上，每年收益也有25萬左右，如果做民間房產抵押借貸和靠譜的私募基金，信託等金融投資，年收益在10%左右，每年有40多萬元收入，收益遠高於商鋪投資。另外做投資的經常調侃說:一鋪毀三代，①商鋪受地理位置丶城市規劃建設等外界環境影響很厲害，市政建設一圍擋一年半載開不了張，損失更大。②存在出租空置期③變現困難，無人接盤。所以投資巨大，一定慎重。
AA夢想起航AA
我也是剛買了一個商鋪，小區的次入口，不遠處有個幼兒園和公交總站，一樓144平米，253萬，不能做餐飲，大概能租個14萬，有價值嗎？
影子牛78259192
我也有一個商鋪，不過在06年買的，那時候這裡房價兩千一平米，這個商鋪其實是原來臨街的住房，四千一平米，一共花了十二萬不到，其實當時好一點的地段也就這個價格，而且是新的，直接就是商鋪，但是當時一個是不瞭解價格，還有一點就是總價便宜，別的地方面積大，買不起。當時也就租個五六千，回報率一般。前幾年拆遷了，原地返還，一比一，現在應該五萬一平米，算下來一百六七的價格，租金五萬上下，不過問的多，面前沒租出去，要是按現在的價格其實沒有投資價值，當年要是沒買，這個錢也就不是錢了，現在的租金看當時的投資還是可以的，以後給小孩改善改善生活吧，相當於一個普通人的年收入呢。地點是一個沿海四五線縣級市
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商鋪二層不能買，一層買不位置都會閒置，別說層了，所以租金低，商鋪必須是地段，最好，才會長期持有，你這個租售比都不行，現在租出了，以後別說長租金，長期空置也有可能，所以不見意買，想就買城市核心區必須一層臨街的，反租或商場裡的見意不要動，至少租金開始也要百分之五才行，隨著時間越長會慢慢長，這樣商鋪才會有投資價值，每個城市都有百分之五的好街鋪，個人買到了，很少出賣的，因為好的鋪年年有現金流，年年租金會長些，租金長，商鋪的價值也會長，投好了比什麼投資都穩定，受意。
堅強239530073
商鋪表面上投資回報短期看是慢些，可相對風險小些，高收益的哪個沒風險，放在一個長週期去比較時商鋪投資收益還是挺高的，保值、增值、穩定的租金現金流這都是實實在在的。長期投資後（10年）商鋪的租金回報驚人，2~3年或是4~5年回本的是什麼利潤，沒長期投資過的人肯定不明白這其中的道理……
黃金力量
剛特渠在市中心買個172萬28平方租14.4萬，給完錢就收租了，有沒升值空間不好說，但是可以看到近五年不會有空置的可能，租金也不會降的好鋪，自己估計也能賣240萬，但是暫不捨得賣。如果能賣240萬出手嗎？
