翁榕濤,童海華
自花樣年控股集團有限公司（01777.HK，以下簡稱“花樣年”）重提“輕重並舉”戰略後，其顯露出重回主流房企行列的決心。
3月28日，花樣年發佈2018年業績報告顯示，其實現合同銷售金額301.73億元，同比增長約50%，突破300億大關。實現總收入為139.86億元，同比增長43.0%。毛利約為41.84億元，同比增長44.4%。淨利潤約為11.68億元，同比減少17.1%。
花樣年近年來全面推進“輕重並舉”戰略，輕資產收入大幅提升佔比近四成。此前花樣年集團主席兼首席執行官潘軍曾表示，“到2020年，花樣年將成為千億規模房企。而目前花樣年距離目標仍有700億元的差距。”
就花樣年未來業績增長的問題，潘軍回應稱目前市場預期不會有大幅的增長或下跌，“我們統計過地產業的內房股在去年的增速平均在25%左右，因此花樣年接下來保持20%～30%的業績增長速度是比較理性的目標，如果下半年迎來行業窗口期的話，花樣年的貨值也足夠。”
針對2018年負債率上升的問題，花樣年相關負責人告訴《中國經營報》記者，4月3日公司獲得國際評級機構穆迪上調“B2”，公司的評級展望至穩定，凸顯評級機構對公司2018年業績的認可，也將有利於花樣年未來以更低成本在資本市場融資。
千億目標闖關 押注城市更新
花樣年曾因“去地產化”戰略錯過了2015～2016年地產行業高速增長的時期，此後決定重新加碼房地產業務，並制定了千億規模目標，然而在市場的不確定性下，花樣年可能再次在規模競賽中踩下“剎車”。
在行業集中度不斷攀升的背景下，花樣年在過去兩年銷售增速同比加快，2017年度合同銷售額達201.64億元，同比增長65.2%，2018年合同銷售金額則首次超過300億元，同比增長49.6%。
如今花樣年2019年的業績增速目標定為20%～30%。較為保守謹慎的態度同樣反映在投資策略上。據花樣年首席財務官張惠明在業績會上透露，2019年將使用的投資總額約為銷售回款的三分之一。
財報顯示，花樣年2018年在成都、武漢等10個城市新增17宗土地，總建築面積約 481 萬平方米，權益建築面積約 338 萬平方米，權益投資額約68億元，若以銷售回款220億元來計算，2018年使用的投資額佔銷售回款的比例約為三分之一。而花樣年此前預計2018年在土地投資上使用80億～90億元，最終的投資金額未超預期。
同策研究院總監張宏偉坦言，花樣年仍然要保持適度規模來賺取一定的利潤，當然要謹慎佈局，目前一線城市、環一線城市、強二線城市以及周邊三四線城市的房地產市場基本上進入調整期，中小房企如果在這些城市佈局，壓力會比較大。
保守的目標與市場的不確定性有關。張惠明認為，“去年在7月份房地產有一個拐點，基本上政府拿出來的地都流拍，因此花樣年還是懷著謹慎的策略去做投資，今年大概是在30%的回款用於投資，明年會增加到35%，後年到40%，基數會慢慢做大。”
在潘軍看來，花樣年要學習雅居樂的拿地模式，要通過合作加快進入招拍掛市場，這樣才能快得起來。除了加快進入招拍掛市場外，花樣年還要“兩條腿走路”，將目光投向粵港澳大灣區的城市更新。
城市更新項目是花樣年重點佈局的領域。目前花樣年在大灣區有39個城市更新項目。其中10個位於深圳的項目已進入專規階段，據預計這部分貨值將為花樣年提供850億元的貨值，此外潘軍還補充表示，剩下的項目還有一些在立項，按目前市場價計算，樂觀估計還有約1500億元的貨值可供應。
中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林指出，花樣年業績目標轉為保守，還是權衡了其當下業務結構的理性選擇。那麼在降低風險的同時，必然在規模上有所犧牲，萬達集團就是一個例證。花樣年的“社區服務”業務在一定程度上難以短時間做大規模。
槓桿率上升 償債能力承壓
花樣年的發展目標轉向保守，與其財務盤面也有一定關係。
在業績快速增長的背後，花樣年的槓桿率隨之上升。數據顯示，從2015年加入規模競賽開始，花樣年的資產負債率一直在上升，已由2015年底的72.53%升至2018年上半年的78.05%。財報顯示，花樣年淨負債率由2017年底的76%上升至2018年中期的82.9%，而到2018年末則回落至77.4%。
在債務的壓力下，花樣年在去年只能“借新還舊”。2018年12月17日，花樣年發行一筆10億元公司債，票面利率為7.5%，為期3年，計劃用籌資來償還部分將於2019年2月到期的3億美元債券，剩餘部分公司將利用內部現金餘額來償還，同時，花樣年還將原本於2019年6月到期的1億美元債券展期一年。
張惠明在業績會上表示：“去年國內發債比較困難，發的公司債只能用來還快到期的債，上週市場交易所放寬了，發的債不需要立即去還快到期的債。”
年報顯示，花樣年2016年、2017年和2018年的融資成本分別為9.32億元、12.79億元以及14.65億元，增長幅度明顯。2018年花樣年銀行結餘和現金總額為262.22億元，總的債務規模為436.24億元，一年內到期借款為79.60億元，優先票據及債券總額為63.97億元。
進入2019年1月份以來，房企發債明顯密集。中原地產首席分析師張大偉表示，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，這種情況下，房企更關注資金鍊的安全，越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，以應對還債高峰期。
輕重並舉 轉型互聯網模式
作為房企轉型輕資產的樣本，花樣年的輕重資產業務是一體兩面。潘軍認為，經歷了6年時間的發展，花樣年的輕重並舉戰略已經基本落地，其中輕資產業務和重資產業務佔比分別為40%和60%左右。
得益於彩生活的快速發展，花樣年的輕資產業務增速明顯。其中物業開發收入85.54億元，同比上升29.64%，物業服務和其他業務收入54.31億元，同比上升70%。
彩生活2018年毛利潤為12.83億元，同比增加75.5%，整體毛利率為35.5%，同比下降約9.4%，這也創下該公司上市4年以來毛利率最低水平，彩生活在2015～2017年的毛利率分別為54.90%、43.65%、44.86%。報告中稱，毛利率的下降主要由於本集團提供服務的組合因收購萬象美而出現變動，萬象美主要從事按包乾制提供物業管理服務及預售服務，毛利率相對較低。
在傳統的物業管理業務遭遇“天花板”時，彩生活開拓多元業務，並打算轉型互聯網平臺模式。彩生活藉助旗下的彩之雲、彩管家平臺，在增值服務方面發佈了三大核心產品，包括“彩惠人生”“彩富人生”和“彩生活車位”。
以彩之雲平臺上的“彩惠人生”為例，將社區新零售模式與繳納物業管理費的場景相結合，業主通過在彩惠人生上消費，即可將供應商結餘的部分營銷費用抵減免物業費。
“彩惠人生不賺錢，它就是流量，它就是入口，未來我們會想很多的辦法，讓流量能夠變現。”彩生活執行董事及首席執行官唐學斌以“彩生活車位”舉例，“彩生活現在已經儲備了4萬個車位，這也會變成彩之雲主要銷售的一個產品，這個產品會給彩生活帶來比較好的收益。”
盤和林指出，彩生活轉型互聯網平臺，用流量思維進行盈利，應該說是未來發展的方向之一，從某種程度上來說，也是其社區服務行業的定位需要。
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