翁榕涛,童海华
自花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称“花样年”）重提“轻重并举”战略后，其显露出重回主流房企行列的决心。
3月28日，花样年发布2018年业绩报告显示，其实现合同销售金额301.73亿元，同比增长约50%，突破300亿大关。实现总收入为139.86亿元，同比增长43.0%。毛利约为41.84亿元，同比增长44.4%。净利润约为11.68亿元，同比减少17.1%。
花样年近年来全面推进“轻重并举”战略，轻资产收入大幅提升占比近四成。此前花样年集团主席兼首席执行官潘军曾表示，“到2020年，花样年将成为千亿规模房企。而目前花样年距离目标仍有700亿元的差距。”
就花样年未来业绩增长的问题，潘军回应称目前市场预期不会有大幅的增长或下跌，“我们统计过地产业的内房股在去年的增速平均在25%左右，因此花样年接下来保持20%～30%的业绩增长速度是比较理性的目标，如果下半年迎来行业窗口期的话，花样年的货值也足够。”
针对2018年负债率上升的问题，花样年相关负责人告诉《中国经营报》记者，4月3日公司获得国际评级机构穆迪上调“B2”，公司的评级展望至稳定，凸显评级机构对公司2018年业绩的认可，也将有利于花样年未来以更低成本在资本市场融资。
千亿目标闯关 押注城市更新
花样年曾因“去地产化”战略错过了2015～2016年地产行业高速增长的时期，此后决定重新加码房地产业务，并制定了千亿规模目标，然而在市场的不确定性下，花样年可能再次在规模竞赛中踩下“刹车”。
在行业集中度不断攀升的背景下，花样年在过去两年销售增速同比加快，2017年度合同销售额达201.64亿元，同比增长65.2%，2018年合同销售金额则首次超过300亿元，同比增长49.6%。
如今花样年2019年的业绩增速目标定为20%～30%。较为保守谨慎的态度同样反映在投资策略上。据花样年首席财务官张惠明在业绩会上透露，2019年将使用的投资总额约为销售回款的三分之一。
财报显示，花样年2018年在成都、武汉等10个城市新增17宗土地，总建筑面积约 481 万平方米，权益建筑面积约 338 万平方米，权益投资额约68亿元，若以销售回款220亿元来计算，2018年使用的投资额占销售回款的比例约为三分之一。而花样年此前预计2018年在土地投资上使用80亿～90亿元，最终的投资金额未超预期。
同策研究院总监张宏伟坦言，花样年仍然要保持适度规模来赚取一定的利润，当然要谨慎布局，目前一线城市、环一线城市、强二线城市以及周边三四线城市的房地产市场基本上进入调整期，中小房企如果在这些城市布局，压力会比较大。
保守的目标与市场的不确定性有关。张惠明认为，“去年在7月份房地产有一个拐点，基本上政府拿出来的地都流拍，因此花样年还是怀着谨慎的策略去做投资，今年大概是在30%的回款用于投资，明年会增加到35%，后年到40%，基数会慢慢做大。”
在潘军看来，花样年要学习雅居乐的拿地模式，要通过合作加快进入招拍挂市场，这样才能快得起来。除了加快进入招拍挂市场外，花样年还要“两条腿走路”，将目光投向粤港澳大湾区的城市更新。
城市更新项目是花样年重点布局的领域。目前花样年在大湾区有39个城市更新项目。其中10个位于深圳的项目已进入专规阶段，据预计这部分货值将为花样年提供850亿元的货值，此外潘军还补充表示，剩下的项目还有一些在立项，按目前市场价计算，乐观估计还有约1500亿元的货值可供应。
中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出，花样年业绩目标转为保守，还是权衡了其当下业务结构的理性选择。那么在降低风险的同时，必然在规模上有所牺牲，万达集团就是一个例证。花样年的“社区服务”业务在一定程度上难以短时间做大规模。
杠杆率上升 偿债能力承压
花样年的发展目标转向保守，与其财务盘面也有一定关系。
在业绩快速增长的背后，花样年的杠杆率随之上升。数据显示，从2015年加入规模竞赛开始，花样年的资产负债率一直在上升，已由2015年底的72.53%升至2018年上半年的78.05%。财报显示，花样年净负债率由2017年底的76%上升至2018年中期的82.9%，而到2018年末则回落至77.4%。
在债务的压力下，花样年在去年只能“借新还旧”。2018年12月17日，花样年发行一笔10亿元公司债，票面利率为7.5%，为期3年，计划用筹资来偿还部分将于2019年2月到期的3亿美元债券，剩余部分公司将利用内部现金余额来偿还，同时，花样年还将原本于2019年6月到期的1亿美元债券展期一年。
张惠明在业绩会上表示：“去年国内发债比较困难，发的公司债只能用来还快到期的债，上周市场交易所放宽了，发的债不需要立即去还快到期的债。”
年报显示，花样年2016年、2017年和2018年的融资成本分别为9.32亿元、12.79亿元以及14.65亿元，增长幅度明显。2018年花样年银行结余和现金总额为262.22亿元，总的债务规模为436.24亿元，一年内到期借款为79.60亿元，优先票据及债券总额为63.97亿元。
进入2019年1月份以来，房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，以应对还债高峰期。
轻重并举 转型互联网模式
作为房企转型轻资产的样本，花样年的轻重资产业务是一体两面。潘军认为，经历了6年时间的发展，花样年的轻重并举战略已经基本落地，其中轻资产业务和重资产业务占比分别为40%和60%左右。
得益于彩生活的快速发展，花样年的轻资产业务增速明显。其中物业开发收入85.54亿元，同比上升29.64%，物业服务和其他业务收入54.31亿元，同比上升70%。
彩生活2018年毛利润为12.83亿元，同比增加75.5%，整体毛利率为35.5%，同比下降约9.4%，这也创下该公司上市4年以来毛利率最低水平，彩生活在2015～2017年的毛利率分别为54.90%、43.65%、44.86%。报告中称，毛利率的下降主要由于本集团提供服务的组合因收购万象美而出现变动，万象美主要从事按包干制提供物业管理服务及预售服务，毛利率相对较低。
在传统的物业管理业务遭遇“天花板”时，彩生活开拓多元业务，并打算转型互联网平台模式。彩生活借助旗下的彩之云、彩管家平台，在增值服务方面发布了三大核心产品，包括“彩惠人生”“彩富人生”和“彩生活车位”。
以彩之云平台上的“彩惠人生”为例，将社区新零售模式与缴纳物业管理费的场景相结合，业主通过在彩惠人生上消费，即可将供应商结余的部分营销费用抵减免物业费。
“彩惠人生不赚钱，它就是流量，它就是入口，未来我们会想很多的办法，让流量能够变现。”彩生活执行董事及首席执行官唐学斌以“彩生活车位”举例，“彩生活现在已经储备了4万个车位，这也会变成彩之云主要销售的一个产品，这个产品会给彩生活带来比较好的收益。”
盘和林指出，彩生活转型互联网平台，用流量思维进行盈利，应该说是未来发展的方向之一，从某种程度上来说，也是其社区服务行业的定位需要。
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