剛過去的2018年，對華夏幸福而言，影響深遠，留下了一路的坎坷與教訓。
2018年華夏幸福合約銷售額只有1635億元，同比增幅不足8%，而年初公司確定的銷售目標是2100億元。
2017年，華夏幸福的合約銷售額為1522億元，銷售增幅是26%；2016年合約銷售額1203億元，同比增幅則超過了66%。
自此，關於華夏幸福的高增長“神話”，也就戛然而止。
仔細梳理過去一年，其實有著3個重要的轉折點：
1，去年7月份，華夏幸福的控股股東向平安保險轉讓了近20%的股權，作為一家民營企業，這是王文學第一次主動大幅度地放鬆了手裡的控股權。
2，去年10月份，北京萬科以32億元的交易價款，參股了華夏幸福在環京區域的部分項目。
一直以來，華夏幸福等河北本土開發商掌控的涿州、大廠、廊坊、霸州等環京區域，是外地開發企業“刀插不進、水潑不入”的市場，華夏幸福也終於放手了。
3，華潤置地的首席財務官俞建跳槽到了華夏幸福，讓他繼續幹擅長的事情，出任分管財務及融資的聯席總裁，即便華夏幸福已經有了一位財務總監。
缺錢，是外界猜度2018年華夏幸福所面臨的困境。
資金緊張背後的原因，總結起來，無外有二。一是無論政府關係、產業招商搞得再好，也擋不住中央對樓市嚴厲調控的“指揮棒”。尤其是對環京區域房地產市場的嚴控，尤為致命；
二是高槓杆驅動的擴張，還得找到一個資金雄厚的“好爹”。中國的房地產業，核心是圍繞銀行等持牌金融機構賴以生存，幻想剔除投資、金融屬性不可能，金融化程度只會越來越深。
限購限貸的調控之下，房子賣不出去，開發商擰不過中央調控的手腕。最要緊的，至少得解決眼前的麻煩，所以華夏幸福找來了平安保險，還有負責融資的俞建。
監管層已經放鬆了保險資金投資房地產等另類資產的比例限制，而且明確表示鼓勵保險公司使用長久期賬戶資金，增持上市公司股票。
平安保險協議受讓華夏幸福的價格，不足每股24元，2018年公司股價在高位時，突破了45元/股。
春節前，華夏幸福的控股股東繼續向平安保險轉讓了接近6%的股份，轉讓價格不足25元/股，相比交易時每股27元左右的價格，仍有折價。
華夏幸福先後兩次的股權轉讓，王文學及控股股東對上市公司的持股比例已經降至36%，而平安保險對華夏幸福的持股則升至25%。
兩筆股權轉讓款合計約180億元，但這筆錢與上市公司沒什麼關係，因為交易形式屬於股權轉讓，交易價款都會落入到控股股東的賬戶。
華夏幸福對待與控股股東的資金往來，十分謹慎。根據公司2017年關聯方資金往來及資金佔用情況，上市公司與控股股東當期甚至沒有發生過任何資金往來及佔用情形。
因此，華夏幸福引入平安保險的180億元股權轉讓款，或許最後也不會流入上市公司。
至少從賬面上反映，華夏幸福並不那麼缺錢。比如，到2018年三季度末，華夏幸福名下貨幣資金約為379億元，短期借款只有56億元，一年內到期的非流動負債194億元，公司在手的現金資源能夠覆蓋掉短期債務。
另外，華夏幸福還有金額巨大的銀行授信。同樣到2018年三季度末，主要合作銀行對華夏幸福的授信總額為3565億元，公司僅使用了其中的600億元。
但引入平安保險作為公司第二大股東，並向其讓出了兩個董事席位，對當前階段的華夏幸福而言，兼具象徵意義與實質作用。
一方面，有了更強的資金方為上市公司的信用背書，這是政治正確的象徵意義；
另一方面，華夏幸福控股股東向平安保險轉讓股份的同一個月，與平安集團簽署了戰略合作協議，華夏幸福渴望得到平安集團的全方位支持。
在2018年底，華夏幸福與平安集團已經開始了項目合作，平安資管為華夏幸福募集資金，以債權投資形式向其發放資金。
華夏幸福在2018年大幅收縮了投資力度。據華夏幸福公開披露的獲取土地情況，2018年拿地面積258萬平方米，拿地金額102億元。
這比2016年的拿地情況更加糟糕，當年公司拿下土地面積453萬平方米，土地金額141億元。
華夏幸福瘋狂拿地發生在2017年，當年拿地面積607萬平方米，土地金額接近253億元，2018年還不到當時的一半。
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