房貸利率的漲跌牽動著購房者的神經，住房按揭貸款的情況也備受關注。
近期，隨著上市銀行年報陸續披露，銀行去年涉房貸款增長情況浮出水面。統計數據顯示，截至日前33家已披露2018年度業績的上市銀行（含A股、H股）去年末涉房貸款餘額合計28萬億元，在總貸款中的佔比接近32.7%。其中，個人房貸總額近23萬億元，較去年初增長15.6%；對公貸款項下房地產行業貸款餘額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2%。
超三成房貸新增量流向房地產 六大行新增貸款一半流向樓市
據證券時報統計，截至2018年末，33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長15.6%。
與此前趨勢相比，雖然個人房貸增速還處於繼續降低的通道，不過考慮到這類優質資產對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍佔據重要地位。
一個可以直接佐證的數據是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的佔比高達37.5%。
另據經濟觀察報統計，2018年六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元。佔據了新增貸款及墊款的49.39%。
在貸款及墊款分類中，各大銀行基本分為個人貸款（包含個人住房貸款、消費貸款等）、公司貸款及墊款、票據貼現三大類，也有部分銀行因各自規則不同而稍有差異。在分類中，個人貸款新增3.12萬億，佔據新增貸款60.77%；公司貸款新增1.63萬億，佔新增貸款31.7%。公司貸款新增額度低於房貸增速。
六大行中，工行增長額度最多，6512.72億元，增長16.5%；郵儲增速最快，增加2,627.22億元，增長22.74%。
經濟觀察報注意到，隨著新增額度的增加，房貸在銀行內部總貸款中的佔比也逐漸提升。以工行為例，個人住房貸款佔據個人貸款的比例由2017年末的79.6%提高的2018年末的81.5%；佔總貸款餘額的比例由2017年的27.6%上升到2018年的29.76%。郵儲個人住房貸款佔個貸比例由59.35%提高到61.12%，佔總貸款餘額的比例由2017年的31.8%上升到33.1%。
個人住房貸款又佔據了個人貸款類別中的大頭，個人住房貸款佔個人貸款的81.26%，其他的份額分別被消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等類別分食。
比如，工行的個人貸款結構中，個人住房貸款佔據了81.5%，與六大行平均情況基本一致；個人消費貸款佔比3.6%；個人經營性貸款佔比3.8%；信用卡透支佔比11.1%。
曾有銀行個貸經理向記者表示，按揭貸款是很多銀行偏愛的優質資產，因為產生不良的概率低於其他貸款。雖然按揭貸款新增額度上升，但是不良資產質量狀況沒有隨之增加。比如，在農行中按照業務分類中的不良貸款結構顯示，個人住房貸款在總貸款的佔比由2017年末的5.8%提高到2018年末的5.9%，但是不良率卻有好轉，由0.36%降到0.31%。
工行建行農行仍是個人房貸大戶
據證券時報報道，從個人房貸來看，工行、建行、農行仍是房貸大戶，無論是房貸餘額還是增量，都在國內銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸餘額在總貸款中佔比高達35.1%，繼續排名國內銀行第一位；郵儲銀行、農行的房貸佔比也分別達33%、30.7%。
在股份制銀行之中，去年房貸增量規模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸餘額僅為444.5億元，較去年初大增57%。
值得注意的是，民生銀行去年末個人房貸餘額較去年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數幾家減少個人房貸投放的銀行。
在中小銀行當中，由於房貸餘額基數較低，多家銀行去年實現100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸佔比都不超過10%。
從房貸增量在全行貸款增量中的佔比來看，國有大行普遍超過40%，其中建行此項佔比甚至達到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量佔比高達44%，促使該行去年末房貸餘額在全行貸款中的佔比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。
民生銀行對公房貸迅增
此外，銀行也一直是房企開發資金來源的最大金主。不過，在銀行新增貸款中，投向房地產業貸款（包括房企開發貸、經營性物業抵押貸款及非房地產用途貸款）的份額普遍不高。
據中國房地產報報道，從房地產業貸款餘額來看，中國銀行居銀行之首。2018年末，中國銀行房地產業貸款餘額6428.33億元，同比增長8.41%，在貸款總額中佔比6.17%；但其2018年新增貸款投向房地產業的份額僅5.59%，房地產業貸款增量498.52億元。
農業銀行是房地產業貸款規模第二大銀行，其2018年末房地產業貸款餘額6114.56億元，同比增長19.07%，在貸款總額中佔比9.4%。其2018年新增貸款投向房地產業的份額為8.03%，房地產業貸款增量979.44億元。
第三名工商銀行，2018年末房地產業貸款餘額5920.31億元，同比增長17.99%，在貸款總額中佔比7.4%。其2018年新增貸款投向房地產業的份額為7.61%，房地產業貸款增量902.62億元。
第四名建設銀行，2018年末房地產業貸款餘額5100.45億元，同比增長22.94%，佔貸款總額3.7%；其中，房地產開發類貸款餘額3656.54億元，較上年增加466.54億元，重點支持優質房地產客戶和普通商品住房項目。
中國郵政儲蓄銀行的房地產業貸款餘額則在國有大行中墊底，僅563.45億元，甚至遠遠低於浦發銀行、光大銀行、平安銀行等股份制銀行。
相比之下，股份制銀行對房地產業貸款的積極性更強一些。
2018年民生銀行新增房地產業貸款1318.15億元，居上市銀行之首，佔全部新增貸款的比重高達52.22%，即民生銀行將半數以上新增貸款均投向房地產企業。2018年末民生銀行房地產業貸款餘額3879.42億元，同比增長51.46%，佔全部貸款餘額的12.69%，佔比較上一年提高3.5個百分點。在民生銀行“公司貸款和墊款”項目金額排名中，房地產業貸款排在第一名，超過了製造業、批發零售等其他行業。
招商銀行和光大銀行對房地產業貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產業貸款餘額3164.9億元，同比增長25.58%；光大銀行房地產業貸款餘額1920.75億元，同比增長35.25%。在光大銀行2018年企業類貸款項目金額排名中，房地產業排在第三名，僅次於製造業、水利、環境和公共設施管理業。
但隨之帶來的房地產業貸款不良率攀升，值得警惕。財報數據顯示，民生銀行2018年末不良貸款餘額538.66億元，比上年末增加59.77億元，增幅12.48%，其中，房地產業不良貸款餘額11.17億元，同比增長102%，房地產業不良率2.07%，較2017年增加1個百分點。
光大銀行2018年末房地產業不良貸款餘額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產業不良貸款餘額增加了3億元，不良率提升0.7個百分點。平安銀行2018年末房地產業不良率1.56%，較上一年增加0.79個百分點。
聚焦重點客戶和重點區域
在上市銀行逆勢增加開發貸投放的同時，對房企貸款的結構也在變化，普遍採取的授信策略是：聚焦重點客戶和重點區域。
招行在年報中表示，對房地產授信業務，堅持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區域、調整結構、嚴格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產資產證券化和房地產權益性投資等行業發展方向，動態調整信貸政策，引導資產組織和投放。
一方面，強化行業限額管理，並不斷優化城市及客戶分類管理，重點投向優質城市和總分行戰略客戶。另一方面，嚴控前期房地產價格過高及庫存較高城市的融資佔比，嚴控商用房開發融資，嚴控高槓杆、高融資成本地產項目融資，嚴格執行房地產貸款封閉管理要求，持續優化資產結構。
此外，多家銀行也提高了對房地產領域的資產質量控制和風險防範要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強房地產行業風險管理：首先，引導加大房地產領域民生保障力度，繼續擇優支持棚改貸款業務，穩步開展租賃住房貸款業務；其次，對商業性房地產貸款在總量控制的基礎上，實施區域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化週期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務；再次，從嚴控制商品房開發貸款以及商業性棚改貸款業務。
房貸仍屬被嚴控對象
2019年開年以來，市場上的資金多了起來。但需要指出的是，嚴控信貸仍將是房地產調控的重要內容，嚴防房地產風險也是監管部門2019年的重點工作。
今年兩會期間，銀保監會副主席王兆星表示，2019年銀保監會仍將加強房地產貸款的監測，繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止通過影子銀行渠道進入房地產，要防止房地產金融風險出現大的問題。同時繼續保障住房貸款的基本需要。
中國人民銀行2019年金融市場工作會議指出，要進一步落實好各項信貸政策。加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。
對於國有大行來說，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。農業銀行方面表示，嚴格落實各項監管要求，實行差異化個人住房信貸政策。此外，農業銀行還開發了零售貸款欺詐風險識別系統，精準識別住房貸款假按揭等行為。
中國銀行表態，認真執行住房金融政策，嚴格執行差異化信貸政策。繼續執行差異化的個人住房貸款政策，穩步投放個人貸款。
而房地產開發貸一直以來都屬於被銀行業嚴控風險的對象。中國銀行業協會聯合普華永道發佈的《2018年中國銀行家調查報告》對2380位銀行家的調查顯示，儘管地產公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優質的擔保品，但依然有45%的銀行家認為2018年信貸投資應該首先要限制房地產行業。
據北京青年報記者統計，去年有超30家銀行因貸款違規“涉房”，收到各地銀監局開出的50餘張罰單，罰金累計近千萬。
進入2019年，繼續有銀行因此受罰。今年2月，各級銀保監機構共披露160張銀行業罰單，合計罰沒3580萬元。從違規案由來看，共有84張罰單劍指信貸業務違規，佔當月披露總罰單數的一半，其中包括金融機構貸款違反審慎經營原則、貸款流入房地產市場、貸後監管不嚴等。3月份，各級銀保監機構披露了226張銀行業罰單，其中有120張與信貸業務違規相關。
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