陳哲 / 文
近日萬科董事長鬱亮的戰略反思，估計會讓很多人看著“心裡堵得慌”。
作為多年的行業龍頭，鬱亮將“活下去”作為萬科未來三年的終極目標，實令人心驚：2017年初，萬科遭遇近年來最大危機後，與“野蠻人”纏鬥經年，取得最終勝利，並完成新老交接。那時，萬科上下士氣如虹，高談“大道當然、合夥奮鬥”。
當然萬科素有憂患傳統，比如2008年，王石提出“拐點論”；2014年，鬱亮提出白銀時代。2018年，鬱亮再提“收斂”和“聚焦”。
這四個字依我理解，就是迴歸主業，盯住回款，二是將相對更能容忍失敗的“八爪魚戰略”轉向“以投入產出”來衡量業務是否存續。
一年多時間，房企龍頭的預期形成巨大落差。但仔細追溯，實際上有跡可循。
2017年3月以後，價格和槓桿率的快速攀升，讓一線城市動用了幾乎所有辦法來阻止房屋交易的發生。此後，三四線城市為長達兩年的大牛市，提供了短暫但廣闊的縱深。其景象之繁榮，以至於萬億銷售額的牌匾，已經在某些房企供應商那裡備好了。
但誰也不能違背常識：第三方製造出來的需求無以為繼，三四線“盛宴”已近尾聲。下一個承載房地產巨輪的市場空間又在哪裡？
儘管一線城市終於開始給一些高端住宅陸續批出路條，不過很明顯，市場反響早不如前：年初很多項目房源認籌比能夠達到1/20~1/30，現在則出現了認籌人數少於推盤量的情況。失去槓桿的庇護，購買力已顯疲態。
按說，萬科的回款標準過去一直為行業所效仿。如果按照基本動作來，還出了鬱亮所警示的麻煩，只能說明金融對房地產支持發生了實質的變化。在過去一年的去槓桿運動，房地產本來就是被嚴加看管的對象，如今更不受待見，也是意料之中。
如果仍以2015年、2016年的擴張勢頭，來期待未來的萬碧恆們，可能真的有些不切實際了，畢竟無論是先前巨大的金融資源支持、還是後來的政策利好釋放（棚改貨幣化安置），都發生了根本性地收緊。在這種情況下，再擴張等同於冒進。
大膽預測一句，萬億銷售額的房企，可能要遲到了。
儘管與恆大大促銷、碧桂園減速，本質沒有太多區別，但身為一家混合所有制企業，鬱亮說出了行業面臨的多重困境。但需要明確的是，城市化從粗放式發展到高質量發展，新舊動能轉換必然會有陣痛。
早在一年前，我寫的一篇文章《先賣一千億，成了房企小目標》，預測規模之路可能已經逼近盡頭。各類棚改資金、長租債券、併購貸款，還是把這個結局足足延續了一年。
實際上金融發展也好，房地產的發展也好，都有賴於基本面的向好。當民營實體經濟的剩餘資本都湧上網貸等平臺，輾轉又進入房地產項目後，房地產市場購買力實際上已經被透支殆盡。
另外一方面，由於槓桿過高，一些行業top10內的公司，融資成本已經高達10%以上。對企業而言，除了狂抓回款、收斂業務，壓制住擴張衝動，還剩下什麼選項？
萬科是最早推崇組織扁平化、鼓勵創新的房企之一，通過著名的八爪魚計劃、賽馬機制，過去兩三年中在萬科全面推動。
今年早些時候，有機會參觀過萬科在南方的一些創新業務，比如物業、醫療、養老、教育、商業、城市更新等等，感受到這家公司確實是在認認真真地圍繞城鄉建設和生活服務這個角色，從房地產開發開始做延伸和創新。
在我的觀察中，把開發業務作為萬科第一主業外，萬科花了大價錢收購的物流業務和商業地產業務，包括物業服務業務可能權重會排在第二陣營，作為萬科明確將大力發展的業務。而其他多種業務，不設限制、不過多施加壓力，仍處在百舸爭流狀態。
2018年四季度開始前，鬱亮吹響了暫停哨。
從他講話的邏輯看，一方面，砍掉投入產出情況尚不理想的業務，服務於活下來這個大目標，自不待言。另一方面在於，這些業務本身密佈著風險點。
前三季度的一系列商業黑天鵝事件，比如碧桂園質量門、滴滴、自如、紅黃藍事件，尤其是萬科自己所遭遇的萬村事件，都警示在立志做城鄉建設和生活服務商——一個似乎可以涵蓋諸多業務的稱號——的萬科，沒有做好充分準備就向前狂奔，可能面臨的無數暗礁。
由此，鬱亮的極度審慎就顯得容易理解了。
三年前，離開房企規模榜首的時候，鬱亮就宣稱萬科還會亂三年。如今期限已到，萬科或許正在開始進入由“亂”及“治”的過程。樂觀地看，此前萬科的每一次警示過後，這家公司和行業，總是能夠藉機實現轉型升級或者短期內浴火重生。
短期看，這個行業無疑進入了轉換週期。不過，中國城市化進程和改善住房條件的基本面並沒有發生根本變化，住房需求以及圍繞城市衣食住行鏈條上的衍生需求，可能都在新賽道上等待蛻變後的萬科們。
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