業主自管VS物業託管：一個業委會主任的成功經驗
文·談俊 特別鳴謝·楊原平 二次編輯·挪威哥哥 校審·張淳彥 文本來源·共和世家小區 文本有刪節調整
通過比較自管與託管分工架構表不難看出自管與託管其他任何都沒有變僅僅是老闆變了，業主獲益了
【業主自管】老闆是全體業主，積餘歸全體業主聘請項目經理管理小區，對眾業主負責電梯外包給專業公司維保保潔外包給優秀的專業公司打理，垃圾清運外包，化糞池外包給專業公司清理，綠化外包給專業公司，並有高要求保安、維修工自建組織，崗位滿員眾業主發放物業從業人員工資
【物業託管】老闆是個人或股東，利潤歸老闆委派項目經理管理小區，對老闆負責電梯外包給專業公司維保，保潔外包給低價 的專業公司打理，垃圾清運外包，化糞池外包給專業公司清理，綠化自己修理或低價外包，保安、維修工自建組織，崗位缺員，物業公司老闆發放物業從業人員工，，
東成大廈自管經驗：不僅僅屬於我們自己，也屬於全社會，有很大一部份，就來自於其他自管小區的經驗積累，有需要的小區儘管來索取，我們將全然奉上
業主自管VS物業託管一個業務會主任的成功經驗
文·談俊
長沙東成大廈業主委員會主任
原文標題：《小區業主自管心得體會》
有人擔心，小區物業自管要有一支廉潔奉公的業委會，否則，跟託給物業公司管理沒有兩樣。可是，我不這樣認為。
因為，小區自管與外聘物業企業的託管，雖然都是公司化運營，但是，財務管理格局完全不同，託管下的財務完全不公開，自管的財務完全公開、透明，公開透明是最有成效的監督。
那，是不是自管小區就不會發生經濟上的漏洞呢?
昨天晚上，我去某個小區做指導幫助業委會的工作，這位年輕的業委會主任，為了小區眾業主的合法利益，"不小心掉進維權旋渦"，後來當了業委會主任，也換了物業公司。
物業公司換來換去八九不離十，本質上為逐利而來，必然與代表廣大業主利益的業委會有著天然的矛盾，達不到目的就會到處搧風點火，甚至挑起業主與業委會的矛盾，這是預料之中的事，如果是業偽會呢? 只要被物業公司和諧，吃虧的是廣大業主，得利的是物業公司和他的幫手業偽會。
後來我勸他們自管，他們說寒心了，幹完這屆做個交待再不幹了。是誰使他們寒心? 結果是誰痛苦是誰高興? 最終災難落在誰的頭上?
所以，信任、善待和尊重為業主爭取合法利益，站在業主合法利益立場上的業委會，是我們毎一位業主的責任和義務，這是對小區集體負責和對自己負責，這種來之眾業主的信任、善待與尊重，是業委會力量的堅實基礎和力量的源泉。這樣的業委會，雖然也有在工作方面顯露諸多不足，甚至也有發生錯誤的情況，但是，小區有這麼一個堅持業主合法立場，不受利誘的業委會，實在是珍貴的。這對於生活在業偽會小區的業主，應該感觸最深。
我把自管與託管做個比較，自管前，小區的經濟全部被外聘的物業公司呑盡，而自管小區無一例外都有著豐盛的積餘，這種優勢難道真的看不見摸不著?即使其中有經濟漏洞，退一歩想，即使也有被侵佔的現象存在(實際上可能性極小)，這種損失與自管前被外聘的物業公司完全的侵呑，真可謂小巫見大巫，其優勢無法抹殺!
再形象化比喻一下，如果把自管中的失誤造成的漏洞或損失，與被外聘物業公司的全然侵呑相比，最多也就是在牛屁股上偷偷割了一塊肉，與殺掉整頭牛之比，注意哎，絕對不會發生像物業公司那樣公開半公開呑食哎，而交給物業公司託管呢？
筆者從來不放過任何機會，參觀學習各個自管小區經驗，雖然長沙已經有7個自管小區，但是，規模小，起步晚，不像沿海發達省份，自管小區規模大起步早，因此，有去外省的機會，應該抽時間參觀考察學習這些自管小區的經驗。
我參觀過許多自管小區，也組織業委會成員集體南下考察學習，毎個自管小區都有不同的特色，都有我們學習借鑑的方面，共同的方面是制度上陽光公開，一個個都是年年有餘的大小財東，這就是以鐵的事實見證給世人看。
我常說:物業公司一雙賊眼，專盯著屬於全體業主的維修基金和公共收益，這還不夠，還要千方百計亂漲物業費和巧取名目亂收費。舉例長沙東成大廈，當年託管給湖南東盛物業公司，不僅維修基金用光了，而且公共收益完數呑滅，擅自漲物業費，巧取名目亂收費，不顧小區安全和安寧。
東盛物業公司為了方便多收物業費的原故，允許在東成大廈這棟商住兩用的筒子樓裡，開歺館、開歌廳茶廳棋牌室、開旅館五花八門應有盡有，弄的整棟大樓汙煙瘴氣，亂象叢生，嚴重影響著大樓的安寧，影響設備設施，影響著大樓的品質，還有那5家賣保健品的，也很討嫌，把那些老頭老太太扎堆騙進來擠電梯，發生安全事故也說不準。長期在樓內生活和辦公的人，都嚐到過東盛物業公司管理大樓期間的苦果。
2013年我曾經把房子掛在網上，6500沒人問一聲，若不是果斷自管，咱們大家就不因繳了物業費而高枕無憂，得AA制掏錢搞維修和更新設備了，特別是買東成二手房，計劃用於出租收租金的業主，這點租金恐怕也只夠AA揍份子打水漂了。
現在自管年年有積餘，大家的後顧之憂沒有了，結餘的錢安裝了130只監控攝像頭，更換了中央空調和供熱鍋爐，接下來就是一起管理好這座樓，改善大樓的硬軟件環境，這要靠眾業主人人有責的自我革命。
千萬不要把自己的房子租給擾民的單位和個人，不要擔心租不出去，當年有48+10套房子空著，現在僅剩下十多套，我們還增加了物業人員幫助業主免費中介備民服務。
營造公開透明並不是漂亮的口號，而是要落地生根，怎麼才能做到真正落地生根?
許多小區業委會不願意自管，雖然也知道自管的優勢，即使自管，多數是逼上粱山的一種無可奈何的選擇。東成大廈就是如此在走頭無路的狀況下選擇了自管。既然自管好，眾多業委會為什麼不願意幹呢?
1
想當然造成的誤區
人們習慣以自己的主觀意識對事物做出判斷，誤以為自管會加重業委會的工作負擔，總以為自管是業委會親自親為做物業，我們當初計劃進行自管也是如此誤讀，是在無可奈何情況下，咬著牙齒下了很大的決心才為之，結果一旦實踐，才知道很輕閒，在滅失了與老物業公司的磨擦狀況下，物業服務團隊執行業主委員會決定，而進行專業分工的工作，業委會並不直接介入物業服務和管理，而是由專業團隊完成。
這種誤區，很大程度上阻礙了小區自管的範圍再擴大。通過下面《比較表》，我們就能一目瞭然，自管和託管給物業公司是什麼樣的架構。你見過有幾個物業公司老闆整天忙個不停的?真正忙的是老闆手下的項目經理，而自管小區也是普遍採取聘請項目經理管理物業，這樣的管理架構，業委會有什麼可忙的?
2
擔心內部產生漏洞和腐敗
這個問題前面已經分享了。
3
擔心發生風險
自管小區一般是以購買保險規避萬一產生的風險，例如:老舊小區購買外牆瓷磚脫落傷人保險；電梯人身保險；從業人員僱主險等。
外聘的物業公司，為了多賺錢，反而不買這些保險，除了有可能買員工意外險，其他險種一概不買，因為，小區一旦發生事故，賠償責任不在物業公司，而在業主，風險全部落在業主頭上，反正不歸物業公司賠。那種所謂由物業公司賠，是對廣大業主的忽悠，我們看《物權法》是怎樣規定的: 第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。這條法律十分清楚地告知我們，小區公共部位一旦發生事故，產生的損失，由全體業主負責賠，物業企業不擔責。只有自管小區通過選擇性地購買保險，才能做到最大程度減少業主的風險。
根據初步調查，小區範圍小，管理成本比例高，特別是建築面積3萬平方米以下的高層，如果公共收益不是比較豐盛，自管不是太容易的事，而建築面積較大的小區，管理成本比例低，更容易獲得豐盛的經濟積餘。
例如，深圳蓮花山莊，由528棟獨立別墅和4棟小高層組成，小區佔地面積2.5平方公里，物業費收費標準:小高層1元，別墅1.5元/平方，這種物業費標準，不用說在深圳，就是在內地經濟相對落後的長沙，打著燈籠也找不到。儘管這麼低的物業費，該小區自管的第一年，實現了積餘一百多萬元；江蘇無錫的春江花園小區，建築面積55萬平方米，3000戶，物業費收費標準:多層0.5元、高層1元，自管8年了，始終保持這麼個收費標準，整個小區打扮的像個花園，如此飄亮的老小區，整個長沙包括新小區，沒有可比的。
儘管如此，還利用積餘的錢給每位業主發福利。這就充分說明，並不是自管只能侷限於規模小的小區，而是規模大相對更容易。因為，管理方式沒有變，還是採用項目經理管理的老套路，只是由過去的物業公司老闆，換成了全體業主是老闆，更因為老闆變了，業主真正成了小區的主人，因此，人性化管理自然而然生成。
筆者深入瞭解物業管理概念，經過半年左右的實踐，完全有能力勝任項目經理的工作。這就說明，物業管理的好壞，關鍵在於項目經理的服務意識和工作責任心，技術含量其次。
以上一點心得，來自於筆者所在的長沙東成大廈自管實踐和學習，並總結多個自管小區的經驗和積累，希望能給後來實行自管和正在準備自管的朋友們帶來有益的幫助。
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
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