北京市十五届人大常委会第十六次会议昨日召开，《北京市物业管理条例（草案）》提交一审。
事关每个人的住宅环境，知道君捞干货，带你看北京物业管理新动向。
1 物业费该怎么定价？
《条例（草案）》规定，物业服务费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。
对于专项维修资金，《条例（草案）》提出，物业买受人应当按照规定足额交纳专项维修资金；专项维修资金属于业主共有，业主大会可以自行管理或者委托住建部门代管；自行管理的，街道办事处、乡镇政府加强监督、指导；未选举产生业委会的，由住建部门代管。同时规定，专项维修资金余额不足30%时，应当补足，转移或者抵押不动产时，应当提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
2 小区车位能卖给“外人”吗？
小区停车难，是大家期盼解决的问题，有物业将小区停车位卖给业主以外的人引发热议。
《条例（草案）》提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
违反《条例（草案）》规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。
3 买了新建房，谁来承担物业责任？
《条例（草案）》明确建设单位承担前期物业服务责任，规定前期物业合同的履行、费用交纳的起算时间，明确承接查验过程中建设单位应当向物业管理人移交的材料清单。
建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。
《条例（草案）》对物业费规定的十分明确，前期物业服务合同生效之日至承接查验协议生效之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
4 业主大会、业委会怎么成立？
《条例（草案）》规定，5%以上的业主、专有部分占总面积5%以上的业主以及建设单位可以申请成立业主大会。同时，居（村）民委员会还可以组织符合条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
符合业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇政府指定居（村）民委员会工作人员担任筹备组组长；筹备组负责组织召开首次业主大会，并审议通过管理规约、议事规则，选举产生业委会委员和候补委员。
针对未能成立业主大会或者无法选举产生业委会的情形，《条例（草案）》创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能。
另外，《条例（草案）》明确社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。
5 业委会能干什么？
《条例（草案）》指出，业委会需要及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费用，监督物业管理人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况等。
6 业委会怎么监督？
市司法局局长李富莹介绍，针对业委会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例（草案）》从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行规范，细化街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。
有资格成为业委会委员、候补委员的需要满足，本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系，未被列为失信被执行人，未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为等。
7 没有物业或物业不管怎么办？
《条例（草案）》提出，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，期限不超过6个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇政府应当组织业主共同决定选聘新的物业管理人，协调新的物业管理人和应急物业管理人做好交接。
记者 李玉坤
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