在實務單當中，固定資產原值調整的事項很少，所以一碰這個問題，連工作十幾年的老會計都可能捉襟見肘。廠房或辦公樓自建或外購時，完工時間點、竣工決算時間點、權證取得時間點三者不一致就會導致固定資產需要暫估入賬、調整原值並相應的調整折舊金額。

不追溯調整

首先，需要特別提醒的是，暫估歸暫估，差錯歸差錯；完工時，暫估固定資產原值，後續取得竣工決算報告，發現金額不一致的，不算會計差錯，不需要追溯調整；這種不一致算會計估計的偏差，當然這種偏差金額不能太大，太大說明公司的內部控制存在問題，或是企業管理層想著什麼歪點子。

如果其中一張施工發票金額1800萬，財務人員看錯了或是入賬的時候輸錯了，輸成了1600萬，那麼這才屬於會計差錯，需要追溯調整。

自建或外購流程說明

自行建造辦公樓或是廠房，並不是說完全自己建，而是通過招投標的方式委託一家有施工資質的建築企業來總包整個工程；當然這個承包商也不會完全自己做，也會分包給大大小小的分包方來承包各項子工程。項目完工時，發包方，承包方，及監理方會出具工程驗收報告，但是不會註明具體的工程結算價款；承包方需要經過漫長的時間收集自己用料情況、各分包商的合同及實際情況等其他情況，才能決定竣工結算款金額，一般這個時間短的1年左右，長的3、4年左右，竣工決算報告比較滯後，而只有拿到了竣工決算報告後，才能去辦理當地國土資源局辦理不動產權證。

現在各地都有各種工業園區，每個園區為了吸引企業進入，給了各種稅收、土地、房產優惠政策。企業想要進入園區可以向園區建設方購買辦公樓，園區建設方與企業簽訂房產買賣合同，直接明確購買價款，多數也是等園區內可分割的小片區整體完工後，園區建設方才會向企業出具總的實際造價給企業，在這之後才能去辦理不動產權證。

兩種情況，會計處理上其實沒有太大的差別，下面舉一個自建的例子，大家來一起討論

案例分析

甲公司需要建設一個廠房，經過招投標方式，確定施工方A公司總包，總包合同價5000萬，從2018年1月開始施工，2018年12月份完工，累計已獲得A公司開具的施工發票4200萬，甲公司財務部經過詢問獲取到實際用料情況，並估算結算價為4800萬元，2019年1月廠房正式投入使用，按照殘值率5%，預計使用年限50年折舊，2019年8月獲取到廠房的竣工結算報告，決算價格4750萬，拿到決算報告後，立刻去當地國土局辦理了不動產權證，並於2019年10月份拿到了權證。各時點會計處理如下：

1、收到A公司發票時，

借：在建工程 4200

應交稅費——增值稅（進項稅）（暫不考慮）

貸：應付賬款 4200

特別提醒：取得的增值稅專票，可以抵扣增值稅，只本案例不考慮；

2、2018年12月，財務需要根據實際情況，暫估未入賬的部分，

借：在建工程 600

貸：應付賬款——暫估 600

提醒：這個地方不需要暫估進項稅；

3、2019年1月投入使用，根據三方驗收單，結轉固定資產，

借：固定資產 4800

貸：在建工程 4800