（邁點網訊）第八屆中國飯店文化節於4月8日至12日在北京稻香湖景酒店舉辦。本屆文化節以中央經濟工作會議精神和中共中央32號文件精神為綱領，以“消費升級、優化供給”為主題，著力突出創新文化、品牌文化、餐飲文化、北京文化，旨在通過優化供給、提升品質，進一步釋放住宿餐飲市場內需潛力，推動擴大國內住宿餐飲市場，以優異成績慶祝新中國成立70週年。
4月9日，首屆中國酒店投資人峰會暨中國飯店協會業主工作委員會理事會開幕。會長，全國綠色飯店工作委員會專家李建做了題為《綠色理念與酒店投資》的主題演講。
——以下是文字實錄：
綠色概念，不僅僅是低碳，還包括使用空間、高效運營資產管理投資回報。
一、綠色飯店標準、定義和評價內容
讓我寫酒店之誤，到底誤什麼？我總共五個誤，從定位、規劃、設計、創意、綠色建築、調試驗收、項目管理、機電優化，經營運轉、資產管理，可持續發展，我本人也做過地產，我們在中國所有的地產在做酒店項目的時候，沒有一家地產公司能寫出完整的任務書，完整記錄做什麼工作，一直到酒店談品牌管理。
中國建設的沒有成功的項目經理，我回憶了一下我在80年代初搞酒店籌建，從運營管理到規劃院工作又管設計等等，我們那時幹酒店都沒有太大問題，為什麼？那會兒都是靠外來專家，因為資本家算的很清楚，比如說最早的長城飯店還有香格里拉酒店是經典，它的坪效跟現在比收益差很多。
後來我們在改革開放進入90年代，我們有點錢了，我們就開始犯錯誤，後來財大氣粗以後犯錯誤更多。這個過程，從酒店到底是什麼？我給旅遊學院去講課時我問了學生，我們學生學飯店管理，居然沒有一個學生準確說出什麼叫點，我給五個大學教授發了問題，他們講不清楚。
酒店到底是什麼？為什麼走入這個誤區，最終醒悟了不能不遲。酒店建築不好用是大的問題，所以資產公司才不碰它，人力資源門檻很低，大學沒有酒店課程，大家都在講自己的專業，我們看什麼叫飯店？我們查了百科還有等其他的，都強調了必須有住宿，如果建築裡沒有客房就不能叫hotel。飯店指的建築空間是為人服務的，在這個空間，它賣的是空間、時間上的差價，我們知道PMS系統是管價系統，但它恰恰不管資產。
酒店特別強調要提供住宿的設備設施，我這裡講一下設備設施，有的人幹了一輩子酒店糊塗事兒很多，什麼叫設備、設施？功能和作用是什麼？酒店算了半天坪效有很多糊塗帳，我問很多總經理，我說你客房的這些成本都包括哪些，怎麼算的？都是一筆糊塗帳，比如布草洗衣成本有多少？沒有一個總經理知道。
還是看星級酒店的定義，如果沒有建築就沒有酒店，酒店肯定有個建築，在某某某大街，門牌號碼是多少，建築說的是建築空間，首先說的是空間，建築空間具備什麼樣的功能，是度假還是商務的，後面說為人服務，把這兩個結合起來講，坪效也該這麼去講。
綠色酒店的誤區有很多，大家都不知道什麼叫綠色，綠色首先不是綠色建築，也不是高科技、高成本建築，它是續航了生態、低碳、環保、高度智能運營成本低的等概念，不同地區有不同的特點，它結合這些東西，我們現在很多綠色飯店標準了，中國最近這幾年也在做綠色標準。我可以告訴大家在2016年以前我們建這麼多酒店，拿酒店設計方案到設計院去談的時候，設計院參照於旅館的建設標準，2016年剛出的第一版，那版我參加了編寫，後來我說你必須把旅館這個改了，要麼叫酒店，要麼叫飯店。所以中國關於hotel在中國叫法很多。
綠色飯店，我們要指明綠色方向，研究對象是什麼？還是在新經濟形勢對酒店影響的發展，但是最後還是怎麼尋求可持續發展。如果真正的綠色飯店在市場中得到高回報，我覺得它的真正的商業價值，資產才是好的。這裡頭，我們劃幾個重點，找出酒店環境。
我們談到安全消費，在中國不管幾星級沒有安全消費，是個重大問題。要用數據，人工智能、高效，尋找新的市場目標設計新的模式。我們這些年在全生命週期裡，從投資人來說，中國建設有五個階段有幾個脫節，中間幾個環節怎麼去管？我管過設計，設計人員參與招投標往往是價格因素影響他，所以我們在項目當中為了控制成本，設計偏大，招投標低成本中標，供給小，最後挑出來一大堆問題，因為我有中國這些酒店設計的，還有現場檢測的數據，這幾年全國各地跑基本都去過。
溝通是最主要的，也就是說我們談到教育，投資者要跟他們把這個情況說清楚，怎麼來解決各個環節的脫節才能做好？
綠色飯店的標準有這麼一些涉及綠色飯店的，這裡最主要的三個標準，一個是中飯協的綠色飯店標準，還有旅遊飯店的綠色飯店，還有建設部的綠色建築評價體系，這是2016年出的，參加標準的部門有中國建築設計院、中國建築研究院等，大家見過幾百棟酒店了，但是依然沒有把酒店設備搞明白，要找出綠色飯店同時引導這個行業。從2016年到現在，第三年了，覺得有問題在修改新的標準，新的標準4月份就會出臺，這是國家一大標準。
它是基礎條件和管理水平分兩部分，有一個設計分，有一個運行評價，這兩個不同分值加起來才去做，但是我們對這個五星級酒店做了30個項目的調研，我們頂級的品牌像萬豪這種品牌能獲得三星級認證的大概佔40%左右，裡面的內容有相關內容檢測指標，都是通過檢測，通過實踐持續評估，裡面有環境還有節地、節能、節水等。
大家寫完這個標準覺得太籠統沒有細節，我們又寫了《綠色飯店建築建設與運營導則》，這個6月份發行。這個起行業引導作用、行業轉型、受眾面廣、可操作性強、可持續性強、創新和前瞻。導則主要內容和受眾群體目標對新建和既有酒店不同的需求，適應群體上面都有。
二、飯店的建築空間功能和服務高效運營
飯店高效運營，還說兩件事兒——建築空間和設備設施為人服務。建築指的是建築空間和功能，酒店為人服務，酒店賣的是建築的空間，但是同一酒店，我後面會給大家做很多分析，在中國北京很多五星級酒店裡面，建築面積和平均房價折到的坪效多少，跟周先生表格能對上的，因為那個表格是整體坪效，我這個再乘以收益面積加人力資源成本、能源成本基本出來的是是能對上的。
我們談了設備，要跟大家說，酒店像這個建築是不動的，但是機電是300個露天在那轉動，我問了中國最牛的做建築設計的，我說我們設計院有沒有機電設計？他說有，我說為什麼還找顧問？他說因為機電設備被中國帶壞了，所以機電設計在設計院是孫子，建築師是老大，所以我們在蓋酒店時都不找設計院設計，先找機電出方案，設計院按照它的方案給你做，那裡問題很多。
我們說設備設施是什麼區別？設備是指單臺的，設施指的是系統，設備是動詞，設施是名詞，這裡指的幾種。良好的設計可以降低人工的成本，節約能源支出，運營維護成本低，為這些奠定基礎，後面我會跟大家分析由於設計失誤給我們運營成本增加多少。
粗劣的設計則會導致飯店硬件和服務共的較早過時、飯店價值降低。當評價一個飯店，要特別關注運營成本是否超標，我們在對一個既有項目進行評估完全可以得到這些數據，如果情況經營不良，問題很可能出現在設計上，設施設計的作用可以表現在以下幾個方面，設施組成、設施佈局合理，使用的材料簡單，建設方法和類型還有設備選型還有系統架構。
這裡綠的是解釋怎麼把這個系統做好，實際有些東西並不是越高檔越複雜，而是簡單，這裡不同地方要接地氣。韓會長上次年底開會讓我組織一幫人來推翻國際酒店的標準，實際上不用推翻，它已經過時了，我找了六個人都是國際管理集團的有兩個外方的，洲際最早的工程總監有喜達屋的，我們總結真實現實發生問題這些東西完全可以改變。
這是一個五星級酒店投資的造價指標，大家看看，因為這個合同肯定很熟悉，蓋了很多酒店了。機電基本佔三分之一多，但是這一部分，設備的問題剛才我們談到了，酒店還有一個大的問題，材料，這個酒店建造60%成本都是材料費，剩下30%多是因為其他的費用，其中包括很多設備費用。所以國際管理集團做酒店時都要請一個材料顧問，中國很少請材料顧問，所以材料顧問，機電顧問變成了顧問裡最早介入項目的人。
但是我們看中國問題也很多，我們到迪拜看很多酒店很高檔，七星、六星，人家用的材料比我們簡單多了，人家哪有那麼多壁紙刷的都是塗料，迪拜裡衛生間很多都是人造很便宜的，我們高大上浪費了很多。
我們這幾年對上海酒店進行調研，234家酒店能源數據，把上海酒店做了11個改造項目，改造完基本節能30%，我們說新建酒店能不能把這30%降下來？我們再去的時候，上海業主說不用再做了，說不可能再有了，30%怎麼可能永遠節約下去呢？我們在上海建築院說服下，上海酒店業數據做一下，上海酒店業我給他們旅遊做報告時說到，我說上海酒店業生活用水一天吃三個饅頭就夠了，但是你現在一天吃三個饅頭扔了六個實際用的就是30%多，上海很震驚，因為它已經走到前頭了。
反過做北京測試更嚇人，從煙氣的排放，最後我們實際使用，北京才12%，這裡有一個氣候原因，因為北京比較冷，可能保溫的話，熱損失比上海更大一點，各個地方不同氣候各有利弊，我們看國際標準都一樣，溼度60%，海南那麼多酒店，60%不接地氣了，所以用數據說話怎麼做？酒店大系統循環，大的儲熱灌，系統不斷轉合理嗎？肯定有更好的方法，所以這裡節能空間潛力巨大。
設施作用，還有很多方面，比如說它的視覺效果，看起來很多高大上，很多藝術成分在裡，實際我覺得酒店做的是它的環境空間的功能，所以建築設計叫室內環境空間，還有場景創造。中國不是一類市場，這方面大師不少，如果做好它就會更好。
另類是安全，因為酒店都怕火，我們把火放在重要的位置。我也做了安全的研究，我們到現在中國的酒店建起來已經檔次很高了，但是從防火意識上往往不夠，到現在為止，8年死亡300多人，是很可怕的數據。
這是09年登的《中國日報》採訪，我當時做了調研，CBD酒店我經常去看，不僅不節能，他們很少採用節能技術，而且裡面存在巨大安全隱患，結果烏鴉嘴，央視著了一把火，央視著火以後，文華酒店位置特別好，它離央視零距離，它為了跟對面的千禧酒店去爭，人家先開業，結果一把火燒了。
酒店設施提供產品服務，服務同時吸引客人，客人通過酒店設備辨別不從的飯店，需要認識一點，飯店之所以不斷壯大，得益於設備質量、數量不斷提高。
三、如何提升酒店的資產回報
飯店除了經營同時還有一部分是轉讓物業，如果好的飯店對物業轉讓會產生巨大的價值。
我在清華做了很多的項目，包括中糧、華潤。我在做東貿項目顧問時，對殘疾人運行設施很低，酒店設計時對不同群體，對客戶關懷我們恰恰很少看到這樣，我們都是生搬硬套。
剛才這兒已經說的除了經營還可以轉讓物業，對於設計好的酒店，設施完美酒店對於迎賓來說服務客人十分重要，但是無論如何已經投入使用的設施更改幅度都不是很大了。
基金公司很難評估它，因為沒有好的團隊來設計改造，沒有好的團隊進行運營管理，我覺得這個存量市場還是非常大的，增值利潤空間很大。而且我一直跟潘總觀點一樣，我告訴你利潤能提升多少，不行的話往裡添添都行。我覺得未來酒店市場空間還是非常大的。
說了半天設施，設施為了滿足這些標準，舒適、安全、可操作性、可靠性、審美感、衛生、信任感、行為、態度從而滿足客人的滿意度，這些設備設施除了能給客人帶來這些標準，還有它必須是實用、可接受、可以評估的價值、可以記載的，前面論壇我聽大家談論的時候，大象主持的那個，我們國內管理跟國外管理差的是標準體系和它的系統流程差了很多，因為中國人不願意在這方面多投入。
我給很多管理集團，包括萬達等都做過培訓，我看過他們的標準跟國際標準差很多，人家後臺有一大堆專業人員做系統標準。管理品牌如果沒有強大的後臺支持，還是很難進行競爭的。
酒店竟然賣的是睡覺，我們談客房功能。為什麼這麼畫粗？我前年在會議時，我是第四個人講，他們都是設計師，沒有一個設計師知道酒店功能是什麼？首先最值是這張床很重要，還有一點客人衛生間，衛生間除了洗浴還有化妝功能，需要休閒、辦公功能，這些功能加起來在一個房間怎麼體現它，它的套域面積更大，才更好用。開間設施不是越大越好，它以電視機觀看距離來定的。所以我們要了解，我說你要把五大功能瞭解清楚。
另外，我們在做，一個酒店的結構你做什麼酒店，多大面積，因為做開發的時候，你在申報規劃的時候批你用地、容積率，告訴你這個酒店基本已經成形，建多大面積，但是做成什麼形狀，這裡面還有學問，這種對開中間過道它的效率最高，成本最低，我算過不同酒店坪效，我做過研究，這種塔樓的，有些酒店帶有中廳的，像北京的四季酒店，它就帶有中廳的，這種不僅建築成本低，能耗很大。
我們不同的規劃對產生的效率都有直接影響，我在研究香格里拉飯店時覺得，香格里拉飯店它的標準別人不能不說它不是五星級的，我在那當了七年的工程總監。我們這個房間基本這麼設計，但是每一層，樓梯佔了兩間房，日本大城市樓梯是外掛的，日本晚上燈火輝煌，都是外掛，不佔使用面積，25層樓刨去兩層設備層，三層工區，一層省四間房得房率是多少，我們給世貿天階的老多調100間房，所以酒店新建改建都有機會創造它的實際價值。
這是行業經常流傳的酒店設計，大家都這麼去做，客房面積是不是能佔到55%到66%，有的還佔不到，能不能佔的更多？這個面積，機房面積佔到8%-10%，杭州的項目找的一些專家，說我要把機房面積壓縮到4%行不行？設計院的頭去了，最後沒人拍板我拍了，為什麼？我的依據因為不會設計，酒店面積、安全空間，怎麼做我很清楚。紅樹林那個項目，8%到4%意味著超大應用出來了，所以說你拿到一個酒店，我跟總經理講，你得會看坪效，拿到香格里拉必然掙錢，它就是好用，因為它是資本家按要求做出來的，我做了一個分析，這是不同的，當時查這個時間點可能不太對，現在國貿三期比這個房價高了。我們看看這些酒店，看哪些酒店坪效做的比較高？跟房價、跟面積有關係，最後算比較香格里拉做的最高，為什麼？香格里拉衛生間3.7平米，這就是為什麼把它做長表給大家看，這是我個人分析。再看一下，紐約四季的酒店，它能做到27平米做超大床，它把說法沒了，娛樂空間沒了，但是依然很舒服。這些功能都不對，都應該改，包括這些傳統內容設計，短路都是不對的，就是為了跟大家說明。
我這個課題把建築空間服務這麼劃分，我們就瞭解酒店坪效到底怎麼分析，大家沒有統一標準都在講坪效，從根本上基礎論據在哪兒，這個標準在下半年也會出來。酒店好的功能70%出來，服務佔30%因素，為人服務，為有錢人服務的。
這些管理集團標準，必須不斷的改進，不能十幾年、幾十年不改，因為國家標準都兩年一改，必須縮短它的週期，還有關於創新的問題，這是一個關於大數據的分析。這裡談的是bms系統，在西門子都有管資產的，這兩個必須結合起來。
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