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買房主要看什麼？
“地段、地段，還是地段。”傳說是李嘉誠說的。
所以，你會看到，幾乎每一個樓盤的宣傳都會說自己是主城核心區。我一直想說，大家對核心區是不是有什麼誤會？
可一個地方是不是好的地段，很多時候是時間告訴的。這造就了小眾的欣喜若狂，以及一大批人的追悔莫及。
明明有很多要素可以預判一個區域的發展，比如市政府所在地，比如金融城所在地，但偏偏沒多少人相信，直至房價暴漲，價值確定。
房價暴漲，除了嘆息沒有早下手並狠狠罵兩下房開商外，我們無能為力。
我們能做的，是看清楚接下去樓市的發展趨勢是什麼，並在合適的時機進行房屋買賣。
而最顯性的趨勢，其實是隱藏在土拍中。
2017年3月的那驚人一拍，讓一小部分人看到了機會，2018年土拍，則有馬鞍山的瘋狂，也有文化山的爭奪，當然，三馬流拍了。
最後，三馬流拍的那三塊地，已經有兩塊熔斷，分別被新城和遠洋拿走了，還有一塊等熔斷。
這也宣佈了貴陽土拍的基本面確定了：地塊優質，成交必然高價。
所以，一旦有高價地拍出，我們可以毫不猶豫地斷定，地段不錯。而好地段之間的優劣差，就看它們間的價格高低了。
地段好壞的背後，其實就是對城市資源的掌握能力的不同。
貴陽市夜景
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我們買房子除了選好的地段之外，還得看學區。金華園之所以是觀山湖的價格標杆，一個很重要的原因是可以讀北師大學校——貴陽數一數二的公立學校。
而這段時間，二手房價格突然暴漲的景怡苑，得益於華東師大附屬學校的確定。
學區對於貴陽買房人的刺激也愈發變得明顯。所以，很多項目都會引進各大名校的分校，比如省府路小學、十八中等等，只是效果如何，還得時間檢驗，因為學校好壞，和校長以及生源有著密切關係。
除了地段和學區外，我們還要關注什麼？
必須承認：高地價的今天必然造就高房價，而高房價才能讓房開更注重產品的顏值。
你發現沒？這兩年貴陽的售樓部都比以前漂亮了，房子的樣貌也有了極大改觀，買房不再只是看地段和價格了，而是開始注重周邊鄰居以及物業服務了。
以往，有錢人和沒錢人都住在一個項目中，唯一的區別就是房子大小不同。
大家幾乎都享受著一樣的園林景觀一樣的物業服務。
之前我特別和一位觀山湖某“富人區”的朋友聊了聊他們小區的物業。
他說，我覺得一般吧，總體上是及格的吧，我也沒感受過好的物業，沒對比啊。
是的，這篇文章要重點聊的是關於物業服務的。在一二線城市，它是和地段、學區並列為樓盤保值升值的三大要素。
物業服務真的很重要，可惜我們忽略了太久。
雲著效果圖
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這兩年，去上海、深圳、杭州、成都、鄭州等一二線城市看了很多高端盤，給人的感覺就是物業服務標準非常高，而且不同的項目，有很多創造性的東西，它會讓你覺得，物業服務無處不在，會讓你很舒服，很享受。
比如杭州的某項目，項目由綠城和濱江聯袂出品，物業服務由濱江提供。
服務體系具體含酒店式服務、微笑服務、驚喜服務、雙語服務、精準服務、定製服務、全時服務、隱形服務、一站式服務等。
舉幾個例子：
從安全感受的角度出發，除平常的秩序維護以外，會提供訪客上門陪同服務和地庫門僮服務。訪客必須經門崗禮賓或管家徵詢業主同意後，由禮賓員指定車輛停放位置後，陪同到達業主家門口，確保業主生活的安全感和尊貴感。
再有會所健身服務，推出業主健身基本全免費，這一舉措在豪宅中當屬鳳毛麟角。物業會安排專業的服務人員和健身、游泳教練來打理。如果業主有健身、游泳、瑜珈私家教練的要求，物業也將盡力安排。
還有比如雙休日不做草地修剪等噪音作業；樓層清掃生活垃圾收集避開業主出入的高峰期等等。還開展多彩、高品質的文化活動和健康服務。通過這個交流平臺讓業主找到生活愛好的知音。根據高端業戶的內在需求為他們量身打造訂製目標，包含貴府家宴訂製、私人會所服務訂製、健康管理訂製等。
當然，豪宅物業服務的細節還有很多，我參觀時的體驗其實很少，更多是聽業內朋友介紹的。畢竟，我沒有一二線豪宅居住的切身體驗。
當然，物業服務費不便宜，7.6元/平。
你得承認，好的服務確實是建立在更高的服務費上。
物管服務意境圖
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貴陽的物業服務水平怎麼樣？
業主和物管吵架上電視的新聞時起彼伏，比如前兩天白雲某項目收停車費的問題，物業費收的停車費也就200元，業主覺得停車場沒有搞好，200太貴，只能接受60元。
不少售樓部出現這樣的場景，一邊是銷售員熱情賣房，一邊是老業主物業投訴。
物業服務太差，是很多人對自己小區的評價。當然，只要將物業服務中的基本要求做到了，那麼這個項目的物業水平就還行。
比如，我住的小區，物業服務的基礎做到了，所以我交物業服務費的時候特別乾脆。
就在剛剛，我的那位朋友發來對他所在項目物業服務的評價，他分的很細。
他給保潔、綠化維護、設備設施維修維護打了8分。也就是整體不錯。他認為，應該加強對景觀照明的維護，因為晚上燈光不舒服，連出來逛的心情都沒有。
他給安防評了5分。
是的，只有5分。沒有感覺到安保24小時待命，也沒看見過組隊巡邏，除了進出口，很少見到安防人員的身影，也沒有定期安防回訪。給出低分還因為安防人員的意識和素質，小區業主曾經發生過在距離小區大門400m的地方被搶劫，雖然是凌晨也不在小區內，但安防綜合素質可見一斑。
給停車場管理打了6分。總體來說因為是自動識別，停車場秩序很好，沒車位也進不來。但是我要吐槽的是物業從APP上收費後，停車收費就變得很不人性化，如果不預繳就會視為欠費，車位是自己買的，50塊一個月的管理費記不得交，就出不了停車場，停車場崗亭還沒權利開杆！因為這個，發生過幾次業主堵出口的情況。
給社區文化打了8分。因為活動很照顧孩子和老人，但活動太接地氣了，偏中高端的或者是說涉及真正文化的活動安排得少了些，對我的吸引力不太足。
總體評價是7分。基礎服務較為完善，個別領域問題突出，總體基本及格，管理服務水平距離自己吹噓的五星級差距較大。
這是觀山湖區某高端項目的真實物業評價。我看完後，跟他說了一句話，你該考慮換房子了。
這個項目的物業服務費是2元/㎡/月。
閱山湖
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貴陽的物業服務費真的很便宜。前些年我住的小區出現一次抗議，我住的那個組團物管費是1.8元/㎡/月，而早先組團物業費是1.5元，結果有人去鬧了，希望降到1.5元。
以100平方米的房子為例，以2元/㎡/月來算，一年的物管費2400元。
而一輛10萬塊錢的車，一年保險平均4000，保養兩次，一次最低500，一年最少5000。
我們為什麼覺得個人消耗品汽車一年花5000不貴，但一家人生活的房子一年2400的物業服務費太貴了呢？
我們繼續討論一個問題：物業服務費越便宜越好麼？當然，你會說，不是。
那是越貴越好麼？在今天的貴陽樓市中，還真有這種可能。因為在均價2元/平/月的貴陽，是看不到特別好的物業的，這也註定了，高端物業進入貴陽時，就算物業服務費高，而不可能高到離譜（花果園中環一號公寓物業服務費19元是個例外）。
物業服務貴好處多多，畢竟，為服務買單的時代，逐漸到來了。
物業費貴的樓盤，才能把服務做得更好。
我們常說，離職的原因無非是兩個，一是受委屈了，二是錢給少了。物業服務沒做好的原因無非是錢太少了，沒法施展，也沒法提升，同時因為和業主矛盾鬧多了，委屈了，或者皮了。也就那樣了。
同時，物業服務費貴的項目，二手房更容易增值，這對改善型市場尤其重要。
貴陽城市鳥瞰圖
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2019年，顯然是認真談物業服務的一年。因為房價的基本面已經變得十分清晰。因為購房者出手變得很謹慎了，因為房開商得用作品“討好”購房者了。
物業服務這個在過去多年被不斷吐槽卻又是關係到真實生活的每一天的事物，將會從模糊中走出來，成為捕獲人心最重要的殺手鐧，過去那種“我的物業費只要1.5元”的購房理由將不存在，人們將會更細膩地告訴你，我們的物業服務包含哪些，我們的這些服務都不是吹牛逼，都是實實在在給到業主的。
很多購房者會說，這些都是騙我們買房的伎倆吧？
其實，我想說的是，真不是這樣的。這些項目所描述的只不過是其它城市業主真實的日常罷了。我們滯後於人家，迎頭趕上的代價卻是真實的房價暴漲。
這種物業服務的正常化會促進整個行業的發展。正如某TOP10房企所承認，過去這麼多年在貴陽確實沒有值得說道的作品，但今年下半年一定會有作品級產品出來。
行業發展會相互倒逼，貴陽樓市的正常時代要來了。
物業服務也一樣，有了好的才會有更多參照，才會相互促進。
那麼問題來了，2018年貴陽出讓的高價土地，基本具備了成為一個區域內的標杆項目屬性，那麼它的物業服務會怎樣呢？貴陽的物業服務會走上一個怎樣的高度？能和一二線城市豪宅對應不？
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