溫州多家小區、物業公司及相關部門，卻發現因為缺乏配套細則，面對小區面臨的各種物管難題，這劑“猛藥”常常“失效”。
難題一業委會換屆財務移交難
賬務管理混亂、公款私存等問題，是物業管理糾紛中最為突出的問題之一。兩年前，市區東方大廈業委會換屆風波就曾引起社會的廣泛關注。東方大廈位於市區飛霞南路，每年光是外立面的廣告收入就高達六七十萬元。然而該小區自第三屆業委會換屆以來，財務移交問題一直困擾著歷屆業委會。
第三屆業委會主任吳某離任後，還常年掌握著上百萬元小區資金。
記者前去採訪時，吳某回應道，他認為後來當選的業委會成員一心盯著錢，沒認真為業主們辦事，一旦把經費移交，對方會把錢亂用完。
一波未平一波又起，第四屆業委會主任塗某離任後，拿走兩萬元經費。
“工資兩萬元算起來還不夠，要算的話一個個月幫我算起來。他要錢(工資)算給我了，我有多餘的，還給他們。”塗某說道。
從2013年開始，東方大廈的收支賬目便從未對外公開，業主們對此頗有意見。
《條例》第二十二條等規定，業主組織改選後或者業主組織成員職務終止後，不得拒不移交其所保管的屬於全體業主所有的財物、印章以及有關財務憑證、檔案等文件資料。業主委員會不按時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期移交。
然而實際效果又是如何呢？
“我們街道去管過，甚至聯合鹿城房管部門一起發通告，要求他們移交，但到最後他們也沒有移交。街道沒有制裁的(權力)。”鹿城區五馬街道辦事處物管辦負責人王春暉解釋道。
記者注意到，《條例》已明確，業主委員會成員侵佔、挪用業主共有財物的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，處一千元以上五千元以下罰款。那實際執行情況果真如此嗎？
鹿城區房產管理中心物業管理科科長鄭海靜說：“針對小區業主的共有財物，它(《條例》)寫的是業主委員會等業主組織及其成員不得侵害，也就是說他在任期內幹這個事情是不行，如果不在任期內，他就是業主嘛，對業主就沒有約束力，沒有處罰。”
令人尷尬的是，作為日常監管部門沒有實際處罰權，而有處罰權的主管部門認為自己管不到這一領域，這種割裂狀況嚴重影響了《條例》的針對性和有效性。
如今，東方大廈第六屆業委會也早已走馬上任，他們對上幾屆財務移交的工作可謂費盡心力，總算略有起色，包括第三屆業委會主任在內，大家正在陸續移交資金。
難題二小區維修資金籌集難
小區的資金問題一直是個複雜話題，一方面是難管，另一方面是難收。隨著住宅使用年限的增長，維修則成了業主和物業公司的棘手事。
眾所周知，物業專項維修資金是住房保修期滿後，專項用於住房共用部位及設施的維修、更新所需的資金。住房日益老化後，動用該筆資金的需求也在不斷攀升，資金餘額不足的問題逐漸凸顯，續籌難的矛盾更是成為困擾物業管理工作的另一大難題。
在《溫州市物業管理條例》實施之前，有不少市民曾向記者投訴，他們十幾年前購買的商品房，在過了八年質保期後，整棟房子出現不同程度的漏水。但物業專項維修資金所剩無幾，難以負擔整棟樓的維修費用。
這種老舊小區物業專項維修資金不足的現象，在溫州普遍存在。按相關規定，業主分戶賬面的維修資金餘額，不足首期交存額30%的，業主應當按照規定續交維修資金。以7層到17層的小高樓為例，一戶每平米需再交78元，一百平米至少要續交7800元。
鹿城區昌盛錦園業委會主任王國華說：“續籌的難度相當大，假如讓其他住戶來承擔這部分維修費用，也是很難的。”
根據《溫州市物業管理條例》第四十二條等規定，業主拒不續交物業專項維修資金的，業主委員會、居民(村民)委員會、社區組織或者物業服務企業可以通過書面催交，督促其限期交納。雖有相應的規定，但難以實施。
“用完了話，就要業主重新繳納。小區的業主再繳維修資金的困難很大。”鹿城區綠景大廈業委會主任姜振麟說，“小區電梯用的時間一長，故障率會逐年增多。最近這幾年故障率就比較高，平均一臺電梯一個月三次(維修)左右，一年下來，維修費用要十幾萬到二十萬元。”
市物業維修資金管理中心主任薛化雨說：“2017年5月份，我們市的物業管理條例出臺之後，物業維修資金續籌也有起色，但總體情況仍不容樂觀。2018年以來，只有幾個小區過來續籌了維修資金。從宏觀的面來講，這個比例是很低的，很多的老舊小區，現在錢用得差不多了，但就是續籌不起來。”
溫州市物業管理行業協會會長李一文說：“我希望通過呼籲，把維修資金的續籌細則建立起來。”
難題三拖欠物業費卻管不了
此外，還有一個問題值得關注，那就是業主拖欠物業服務費的現象。
根據《溫州市物業管理條例》第四十條等規定，業主無正當理由拒不交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。
“每年都會有人不交物業費，而且有幾戶人家歷年都不交。你要是不交的話，肯定給我們的管理帶來困難。”浙江駿尚物業管理服務有限公司項目經理韓建珍說，《條例》有規定，物業可以向街道反映這種事，可街道方面回覆，他們管不了這事。
鹿城區松臺街道辦事處城管城建辦主任金靈立解釋道，街道沒有執法權，他們如果收到類似申請，按理應先聯繫房管部門等主管部門，現在的問題是，街道找不到一個具體的實施細則。
鹿城區五馬街道辦事處物管辦負責人王春暉稱，《條例》的規定內容比較寬泛，具體怎麼執行，有關部門去年開始到現在還沒定下來，街道在基層操作確實很難。
鹿城區房產管理中心物業管理科科長鄭海靜說，機構改革後，他們沒了執法證，也就沒有了執法權，更沒權力處罰業主，“我們現在也很頭疼，我們現在連找業主談話的權力都沒有”。
“這個是誠信管理的問題。”溫州市業主委員會協會會長蔣成富說，希望政府部門，特別是住建部門，能把責任盡到位，儘快出臺實施細則。
關鍵點《條例》沒有配套細則
據悉，《條例》出臺前，曾經過大量的社會參與和討論，連在市人大常委會審議的次數，也是迄今為止最多的“三審”。而配套出臺一部實操性強的細則，呼聲頗高。
溫州《條例》出臺以後，目前有兩個細則在做一個是《溫州市業主大會和業主委員會指導規則》，還有一個是《溫州市物業服務企業信用信息管理辦法》。這項工作從去年就開始了，我們去年年底也邀請了法律專家對兩稿的基礎進行法律審核，目前整個大的框架沒有大的問題。但困難比較大，因為涉及調整的利益比較多，實施細則還要考慮周全一點。這項工作我們一直在反反覆覆不斷修改和完善中。”
《條例》作為一部地方性的立法，它有著積極的作用，但是它在實施過程中遭遇了瓶頸，到目前為止沒有任何細則是可以徵詢的。所以我在這裡呼籲，任何一部立法，它除了要做一些原則性的規定、框架性的規定，我們還要使它落地、要接地氣、具有可操作性。希望相關的部門能夠早點出臺相應的細則，使這部法律能夠真正地用起來、管起來，真正地造福老百姓。
公開公正透明，是溝通的最好良方
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
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