房地產回暖的跡象越來越明顯了。
深圳市房地產信息平臺公佈的數據，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，環比增加141.44%，同比上升52.2%。
二手住宅市場方面，全市共備案4551套，創近半年來單月成交量最高值，環比上升1.3倍。
不僅僅是深圳，其他幾個一線城市同樣如此：
北京：3月，二手住宅網籤量為16051套，環比增加1.4倍。
上海：3月，新房成交78.29萬㎡,環比上漲176.45%；二手住宅網籤量為25931套，環比增加142％。
廣州：3月，一手房網籤9174套，環比上漲164.69%。二手房（不含南沙從化）中介網籤量為4272宗，環比大幅回升1.9倍。
根據一家房產中介的數據統計：
3月份，100個城市的二手房均價在14890元每平，同比上漲了0.27%。
其中，59座城市二手房價格都在上漲，漲幅達到1.72%。這些數據顯示，二手房不但成交數量增加，價格也在上漲。
另外，土地流拍現象也在減少。
根據統計，3月份全國主要地級市共流拍33宗地塊，流拍率為2.26%，達到了過去一年當中最低的水平。
此外，3月份，監測土地溢價率為20.77%，環比上月上升116％。
土地流拍量的減少，意味著土地交易成功率在上升，更多的土地將獲得開發。
所有的數據指標，都在指向一個趨勢：
房地產市場的回暖，正如這個春天的氣溫，節節攀升。
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從長期來看，房地產的發展跟人口的城市化和產業的繁榮密切相關。
目前我國的城鎮化水平在60%左右，離70%的成熟水平還有10個點的上升空間，按目前每年大概1個點的轉移速度，大概還有10年的城鎮化進程。
也就是說，雖然我國的房地產黃金時代已經過去，但離天花板還有一些距離，繼續成長的空間還是有的。
過去三年，在我國地產政策的嚴控環境下，許多需求被壓抑了。
如今，經過漫長的積累，積少成多，這部分需求正慢慢形成一股較強烈的剛需力量，亟待釋放。
這是地產回暖的內在根本動力。
另外，一些外在因素的改變，也在潛移默化的影響著市場力量的對比。
第一，宏觀政策層面。
國家穩定、調控房價的目標已經達成，目前政策正從過去一刀切限制的嚴控，向一城一策的區別對待轉變。
可見，調控已經見底，適度鬆綁正踏春而來。
第二，對消費端的減稅和信貸寬鬆。
3月份北上廣深都已經出臺政策，增值稅附加和印花稅減半。上海的增值稅附加稅稅率從11%降到6%，北京（樓盤）、深圳則從12%降到6%。
另外，今年各大銀行都悄悄下調了房貸利率，從過去上浮10%到現在的上浮5%，二套房利率也下調至基準利率的10%。
不但利率下調，而且貸款條件和放款速度，均有所鬆動。
以上海為例，今年3月份，銀行放款速度明顯更快了，買賣一套房，從交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。
減稅、信貸利率下調、放寬貸款條件，多重利好之下，消費市場無形就擴大了。
第三，對供給端的融資支持。
目前，不僅消費貸款的門檻在下降，房企的融資貸款利息也在下調。
根據統計，進入今年以來，截至3月26日，房企信用債發行248只，融資金額超1823億元，這兩個數字已遠遠超過去年同期的130只和1246億元。
這就讓房企們的生存環境大為改善，拿地開發和擴張的慾望大大加強。
第四，市場預期和投資情緒發生改變。
從短週期來看，房地產和金融週期有著密切關係。
就跟年後A股的暴漲一樣，政策的寬鬆帶來了A股的牛市，也同樣帶來了房地產的回暖。
市場預期一旦發生改變，投資者就聞風而來了。
3月底，南京有兩個樓盤公開搖號，共有7766人參加，中籤率在7%左右，這被業內稱為萬人搖號購房景象再現。
當資金面和情緒面形成共振，這股力量就會像滾雪球一樣，不斷壯大，直至再一次的價格泡沫化。
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那麼，在這波房地產回暖行情中，哪家公司的投資機會較大？
君臨認為，我們要重點關注三個邏輯：
1.行業集中度的提升；
2.強融資能力帶來的逆週期擴張；
3.聚焦一二線城市的經營策略。
從長期來看，行業集中度的提升是每個成長型行業都必經的歷程。
以過去五年的數據來看——
2014-2018年，TOP100企業佔全行業銷售金額的比例，分別為37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。
集中度的提升有越來越快的跡象！
尤其是2017-2018兩年，由於金融去槓桿，大量三四線地產公司倒閉破產。
而一線地產龍頭公司，由於規模效應、資金週轉效率、融資成本更低，諸多優勢之下，發展速度遠超行業平均水平。
因此，在地產行業的中後期階段，買地產股，只能選擇龍頭。
我們再來看2019年1-3月的地產五強銷售情況。
增速最快的，竟然不是傳統TOP3：恆大、碧桂園、萬科。
而是市場普遍關注不多的老四：保利地產！
這是怎麼回事？
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保利的勝出，關鍵的原因就是第二大邏輯：
強融資能力帶來的逆週期擴張。
我們都知道，保利地產的背後大靠山，是大股東中國保利集團。
保利集團何許人也？
央企中的戰鬥機。
截至2018年6月30日，保利集團資產總額突破一萬億，在97家中央企業中排名第14位，營業收入排名第40位，利潤總額排名第13位。
背靠保利集團的雄厚背景，保利地產發跡於市場化較早的廣州，從1992-2002年的十年時間裡，成長為了廣州地產行業前三強。
想當年，廣州地產界臥虎藏龍，恆大、碧桂園、富力、保利、雅居樂、星河灣，都從這裡走向全國。
保利地產能夠在這個巨頭輩出的地產江湖裡壯大，足可見其管理層的經營能力。
另外，跟那些市場化的民營企業相比，保利地產最大的優勢，是低成本的融資和擴張能力。
首先是融資成本。
過去幾年，保利地產的融資利息從2013年的7%，最低下降到4.7%；
雖然這兩年，隨著美國加息和國內金融去槓桿，保利地產融資成本有所提升，上漲到4.9%；
但在整個同行當中，相比碧桂園的5.81%，恆大的7.92%，優勢還是比較明顯。
房地產是資金密集型行業，競爭的關鍵有兩點：
一個是融資成本，一個是資金週轉率。
民企強在經營效率，在資金週轉率上取勝；國企強在資源關係，在融資成本上取勝。
在過去兩三年的行業低迷期裡，高融資成本的民企，要麼倒閉，要麼轉型。
甚至連TOP3的恆大、碧桂園、萬科，也一邊喊著“準備過冬”，一邊謀求轉型。
恆大砸錢搞糧油食品、新能源汽車，碧桂園搞農業和機器人，萬科向租賃住宅與物流倉儲拓展。
唯有不差錢的保利，仍專注在地產行業，喊出“力爭房地產銷售行業前三”的口號。
這一輪房地產週期是從2016年開始的，我們看這幾年的保利地產銷售金額增速：
2016年36.33%，2017年47.19%，2018年28.57%，
2019年1-3月74%！
始終保持著飛快的增速勢頭，並且成為今年一季度第4家邁進千億元銷售規模的企業，拉開了和第五名融創的差距。
這樣的增長勢頭，跟行業低迷期裡，保利地產有能力專注在融資、拿地、開發的主業經營上，是分不開的。
比如2018年上半年，保利地產融資674.54億元，錄得借款餘額為人民幣2720.55億元，年內累計新增借款佔2017年末經審計淨資產1582.40億元的42.63%。
雖然期間的資產負債率有所上升，達到79.32%，但債務結構仍是健康的。
目前，保利地產的有息負債仍以銀行借款為主，佔比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具佔比約14%。
短期債務風險是可控的。
保利地產有息負債率從2012年開始不斷下降，到2018年上半年，一年內到期債務僅330.69 億元，佔有息負債的12.99%，僅為賬面現金餘額的33.91%。
資料來自公司公告
截至2018年中，保利地產的淨負債率僅僅處於行業中游位置，約93.3%，而整個房地產行業淨負債率為30%-300%之間。
這說明，保利地產只要願意，還有融資的空間，在行業回暖的關口，還可以進一步加快擴張的腳步。
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邏輯三：聚焦一二線城市的經營策略。
保利地產的經營佈局，向來以北上廣深四大一線城市為中心，並適當向重慶、武漢等二線城市發展。
這種經營策略跟恆大、碧桂園的聚焦三四線，有著很大的差異。
我們知道，上一輪的地產牛市，主要是由棚改貨幣化政策所帶來的二、三、四線城市價格暴漲。
這讓恆大、碧桂園們成功坐上了風口。
保利地產由於重倉一二線城市，相對就沒那麼好運氣了。
不過大勢所趨，也不得不跟著往三線城市適度下沉，但截至目前，一二線城市銷售佔比仍在75%以上。
誰能料到，這輪金融去槓桿過後，一線城市率先回暖。
不知你是否有留意到，文章開頭對樓市數據的梳理，價格和成交量漲幅靠前的，主要就是一線城市，和部分二線城市。
在目前的中國社會下，一線城市有著更紮實的產業基礎，是人口流入、財富創造的主體，地產需求無疑是最強烈的。
並且由於長達三年多的調整，存量盤去化充分，如今的回暖是有著基本面支持的。
相對來說，二線城市則出現分化，部分漲幅不亞於一線，部分繼續低迷中。
三四線城市，大部分仍處於下降通道中，並且產業缺乏、人口流出，仍需要較長的時間以對上一輪的泡沫化樓市進行消化。
4月8日上午，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的重要通知，釋放了一系列重大信號：
城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市全面取消落戶限制；
城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市，全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；
超大特大城市調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
這個政策，跟此前重點強調的發展中小城市的“城鎮化戰略”不同，著眼點放在了鼓勵發展“100-500萬城區人口的二線大城市”。
這說明，決策層已經意識到了，自然規律不可違，強扭的瓜不甜，扶持三四線小城鎮的戰略，已經被放棄了。
這對於二線城市來說，無疑是打了一針強心劑。
根據我國政府的規劃，大城市一共被劃分為四個等級：
超大城市（一線）：城區人口1000萬以上，包括上海、北京、深圳、廣州等4個城市。
特大城市（新一線）：城區人口500-1000萬，包括武漢、重慶、天津、成都、南京、鄭州、杭州、長沙、瀋陽等9個城市。
Ⅰ型大城市（二線）：城區人口300-500萬，包括西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波、東莞等14個城市。
Ⅱ型大城市（二線）：包括烏魯木齊、貴陽、石家莊、福州、南昌、汕頭、珠海、無錫、蘭州、洛陽、惠州、臨沂、溫州、煙臺、呼和浩特等65個城市。
總的來說，一線城市本身基礎條件就好，二線城市又有政策的扶持，在未來幾年將會是主要的地產紅利受益者。
這一波的地產回暖，很可能跟以前都不太一樣，將是一個結構性分化的地產牛市。
坐在風口上的，無疑將主要是那些將經營重點放在一二線城市的地產公司，而保利地產，正好是這一批公司中的龍頭。
讀到這裡，也許你會想，“這家公司我能投嗎”？
這不是一個拍拍腦袋就能輕易做出的決定，因為除了基本面的機會分析，還需要對財務風險、業績確定性、業務競爭格局等進行更深入的考察。
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